• AgoraVox sur Twitter
  • RSS
  • Agoravox TV
  • Agoravox Mobile

Accueil du site > Tribune Libre > L’habitat dégradé

L’habitat dégradé

L'effondrement tragique des immeubles survenu rue d'Aubagne à Marseille qui a causé la mort de huit occupants et en a chassé 834 autres de leur logement, est venu nous rappeler que si quelques anomalies peuvent nous alerter sur l'état d'une partie d'un bâtiment, beaucoup ne sont pas visibles à un œil non familiarisé avec les notions de construction. Les trois immeubles de la rue d'Aubagne dataient du XIX° siècle et présentaient une particularité de construction, ils n'avaient pas de mur porteur ! Si chaque immeuble a une charge différente (hauteur, matériaux utilisés, pente), les charges résultantes interagissent différemment avec le sol et les immeubles voisins, il faut alors ménager un joint de rupture ou de dilatation entre les fondations et les murs extérieurs mitoyens. Les dits immeubles ne présentaient pas de joint entre-eux, et les poutres rondes qui soutenaient les planchers étaient vermoulues et prenaient appui sur le même mur !

Ces immeubles furent édifiés avec un mélange de pierres et de mortier qui a fini par se désagréger et fragiliser les murs. Des travaux, voire des vibrations, suffisent pour rompre cet état d'équilibre instable. L'immeuble 65 rue d'Aubagne, une copropriété d'une dizaine d'appartements traversants, avait déjà fait l'objet d'un arrêté de péril imminent en janvier 2017 (levé en juin), suivi d'un arrêté de péril en octobre 2018 après l'effondrement d'une partie de la cage d'escalier... Les fortes pluies des jours précédents ont pu jouer un rôle important. «  Il semblerait que la toiture n'était pas complètement étanche. Il suffit qu'une fissure ait été ravinée par les pluies diluviennes pour qu’une pierre-clé saute et que l'immeuble s'effondre ».

L'homme a ressenti très tôt le besoin de se protéger des éléments et des risques environnants. L'évolution l'a ensuite conduit à préserver son intimité et à l'adoption d'un cadre de vie plus confortable (sanitaires, décoration) auxquels se sont surajoutés des critères et normes de sécurité : stabilité, lutte contre l'incendie, etc., de confort : hygrométrie, isolation thermique et phonique, éclairage, gaz, tout à l'égout, puis des qualités esthétiques : expression architecturale, balcons, revêtements de façade. Nous sommes passés de constructions propres à une région et à une époque, à une construction standardisée, puis au préfabriqué d'après guerre, nécessité de reconstruction d'une quantité de logements dans des délais brefs, programme irréalisable par les méthodes artisanales et une main d'œuvre réduite.

Toute construction comporte des éléments verticaux porteurs et des éléments horizontaux de franchissement (poutres, linteaux, planchers), l'ensemble reposant sur les fondations. Sur une habitation à plusieurs niveaux, le plancher reste indépendant des murs, leur pression serait trop importance pour être répartie sur la dalle. L'immeuble peut reposer sur une cave semi-enterrée (soupiraux au niveau du seuil), comprendre une cave, un sous-sol, un vide sanitaire ou être de terre plein (plus économique). Pour apprécier le mode de répartition des charges, il nous faut faire une distinction entre les constructions à colombage ou à ossature (squelette), et les constructions en dur (brique pleine ou creuse, béton, tuffeau, meulière, etc.), où façades et murs porteurs répartissent la charge du bâtiment sur les fondations. La construction à ossature (bois, pierre, béton, métallique) supporte la charge de la construction. Les matériaux (torchis, plâtre, briques, etc.) qui remplissent les vides de l'ossature ne sont pas des matériaux de soutien, ils ne servent qu'à combler les compartiments vides. L'ossature en béton armé est le genre de colombage le plus résistant. Les poutres peuvent être apparentes ou recouvertes par un parement extérieur et/ou intérieur : plaque de fibrociment, crépi, lambris, etc.

Les différents niveaux du bâtiment sont délimités par la construction des planchers et plafonds (poutre en bois, béton, à voute). Le plancher repose sur les solives (ou bastaings, madriers selon la charge à supporter) entre lesquelles des tasseaux supportent les lambourdes. La sous face d'un plancher (côté plafond) peut être libre (plafond à caissons, poutres apparentes) ou revêtue d'une natte de roseaux ou bacula recouvert de plâtre ou de panneaux (plâtre ou bois). Le vide entre les poutres en bois des immeubles anciens peut avoir été comblé avec : de la paille, du papier, de la tourbe, des gravas, du mâchefer, et le plancher recouvert d'un dallage (tomettes), de linoléum. L'ossature du plancher doit reposer directement sur la structure verticale et être solidaire du chaînage horizontal du bâtiment afin de pouvoir supporter son poids propre et la charge d'exploitation : cloisons, occupants, mobilier (environ 500 kg/m2). Une déformation importante ou la présence de vermine en nombre suffit à en compromettre la stabilité. D'autres anomalies doivent alerter : boursouflures, humidité, rupture d'alignement d'éléments, fissures, matériau qui se désagrège, parement qui se décroche, affaissement du sol à l'aplomb du mur (présence de carrières, d'un ancien cour d'eau, sècheresse du sol).

Les ouvertures de communication entre les parties communes, les appartements et les pièces sont réservées ou pratiquées dans des murs épais, soit dans de simples cloisons. Portes et fenêtres comportent un bâti fixe scellé comprenant une feuillure sur lequel est fixé le ferrage (charnières, paumelles) de la partie ouvrante (vantail), et sur la face du mur d'un cadre ou contre-bâti ornemental. La menuiserie est encadrée par le chambranle qui masque l'interstice bâti et maçonnerie. Les alignements verticaux des fenêtres contribuent à l'allègement d'une partie de la façade, le poids des étages repose sur les parties en dur se comportant comme des éléments porteurs d'ordonnancement. Certains immeubles anciens présentent des façades aux fenêtres murées dont la raison de leur présence remonte au Directoire. Ce dernier voulant instaurer une nouvelle taxe, avait des difficultés à calculer la superficie des biens immobiliers (l'introduction du système métrique ne facilitait pas les mesures). On allait calculer la taxe sur le nombre de fenêtres ! Les propriétaires condamnèrent ou réduire les ouvertures, contribuant ainsi à des logements mal aérés et sombres. Une porte ou une fenêtre qui ferme mal doit éveiller l'attention, le bois a-t-il travaillé, a-t-il été rongé par des termites (présence de sciure), fragilisé par une fuite passée inaperçue, la déformation est-elle en rapport avec une augmentation de l'hygrométrie, le châssis a-t-il basculé suite à un affaissement du sol ou à une secousse sismique ?

Les types d'escaliers sont variés, depuis l'escalier monumental en marbre, de pierre (entrée centrale), en bois, en béton dans les immeubles contemporains (entrée latérale), en passant par l'échelle de meunier, ainsi que dans leur forme. La partie horizontale comprise entre deux volées de marches consécutives forme le palier. Lorsque la hauteur sous plafond est conséquente (immeuble bourgeois), la volée peut être coupée par un palier dit de « repos », afin de limiter à la fois « la fatigue et la gravité des blessures en cas de chute ».

La toiture, cinquième façade, est composée d'une charpente et d'une couverture dont la forme est caractéristique d'une époque, d'un style (pyramidal, coupole, en croupe, en dos d'âne, en appentis), ou d'une région (tuile mécanique, romaine, ardoise, lauze, bardage, zinc, etc.). La charpente en bois supportant la panne faîtière qui soutient les chevrons et liteaux, forme un vide pouvant accueillir, ou non, des ouvertures (œils-de-bœuf, vasistas, lucarnes) pour éclairer le grenier, les galetas, les combles aménagés en chambres de bonnes. On appelle ferme les pièces verticales (entrait, arbalétrier, poinçon, échantignole, contrefiche) pré-assemblées pour couvrir de grands espaces privés d'appuis, la charge reposant sur les murs extérieurs. La pente du toit n'est pas quelconque, elle est définie par l'urbanisme qui prend en compte les conditions climatiques et les traditions régionales. L'inclinaison des toits permet et facilite l'écoulement des eaux pluviales vers les chenaux ou gouttières. Les tuyaux de chute doivent être verticaux afin d'éviter les engorgements. L'eau des toits plats et des balcons est évacuée par les gargouilles ou des barbacanes.

L'effondrement d'un immeuble peut entraîner l'apparition d'autres dégâts : rupture conduite de gaz, d'eau, courts-circuits, et être à l'origine d'un incendie, d'une explosion, voire d'une réaction en chaîne ou effet château de cartes ! Les infrastructures techniques anciennes sont obsolètes. Les eaux usées des toilettes (sur le palier..., ou non), de l'évier et de pluie sont envoyées directement à l'égout. Les différentes chutes sont collectées sous le sol ou en cave dans une canalisation en fonte, voire en grès..., raccordée à l'égout public. Les immeubles anciens disposent d'une cheminée à foyer ouvert dont l'entretien n'est plus guère assuré par les occupants, que certains réutilisent pour y connecter un poêle à combustible... Le réseau électrique n'est pas relié à la terre, et les fils de faible section sont isolés par de la gutta-percha recouvert de toile. La puissance électrique délivrée est souvent insuffisante pour des radiateurs ou appareils électriques modernes. Les poubelles entreposées au pied de la cage d'escalier attirent les rongeurs, en cas de feu de poubelles, la trémie se comporte comme une cheminée, l'air attisant les flammes.

L'histoire du quartier est importante. Les immeubles collectifs apparaissent au XVIII° siècle ainsi que les couloirs (avant, la distribution des pièces était en enfilade), l'électricité, le gaz et l'ascenseur au XIX°. La période de construction peut apporter des indices : épaisseur des murs - qualité des matériaux - distribution - surface des pièces - balcon (épaisseur de la semelle) - cour intérieur - exposition - salle de bain - véritable cuisine ou coin cuisine - WC - chauffage central - concierge - appartement à la découpe, canalisation en fibrociment, plaques d'amiante (surtout pour la période après la guerre de 39-45), etc.

Les immeubles des quartiers ouvriers ont été construits à la va-vite et leur confort était spartiate, WC sur le palier, escalier en bois, peinture au plomb, canalisations vétustes. Dans les quartiers populaires, les immeubles mal entretenus subissent une lente dégradation (manque de revenus ou désintérêts pour le bien et les locataires). Si leur prix de vente reste attractif, les appartements nécessitent des rénovations et génèrent des dépenses d'entretien, d'où leur mauvais rendement locatif (un logement vétuste rapporte deux fois moins qu'un parking 6,88 %). Ce type d'habitation non rénovée attire les plus démunis, les marchands de sommeil avec parfois la bienveillance d'un syndics (#balancetonsyndic).

Les villes concernées par ces poches d'habitats délabrés, insalubres devront-elles revenir à une nouvelle loi calquée sur celle de 1948 qui encadrait le montant du loyer en fonction des équipements et de leur confort ? La question du logement indécent reste en lien avec la démographie (la population a connu 30 % d'augmentation entre 1968 et 2013, INSEE) - l'âge des époux qui convolent (de plus en plus tard) - le nombre d'enfants - les séparations et divorces (augmentation des familles mono-parentales) - l'allongement de la durée de vie, auxquels il convient d'ajouter les différentes situations socio-économiques.

Si le quartier présente un attrait historique, commercial ou social, la ville ou un « baron » local peut être tenté d'en chasser les habitants en rachetant les immeubles vétustes à vil prix pour les laisser inoccupés jusqu'à la réhabilitation du quartier suivie de l'envolée des prix de l'immobilier. Les spéculateurs, les plus amoraux, accomplissent leur méfait social par personnes ou associations interposées. Contre-mesure retardatrice pour le propriétaire ? déposer un dossier pour classement historique de l'immeuble ou de sa façade.

°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°


Moyenne des avis sur cet article :  4.32/5   (19 votes)




Réagissez à l'article

15 réactions à cet article    


  • math math 19 novembre 2018 09:33

    C’est le résultat de la mafia politique qui gouverne notre pays..eux habitent dans des logements solides..et ce foutent royalement du peuple !


    • oncle archibald 19 novembre 2018 10:37

      "L’immeuble 65 rue d’Aubagne, une copropriété d’une dizaine d’appartements traversants, avait déjà fait l’objet d’un arrêté de péril imminent en janvier 2017 (levé en juin), suivi d’un arrêté de péril en octobre 2018 après l’effondrement d’une partie de la cage d’escalier...« 

      Moi j’aimerai bien pouvoir lire et analyser le rapport d’expertise qui a permis de classer un immeuble en »état de péril imminent« en 2017, ce qui en principe entraine soit des travaux confortatifs en urgence soit une évacuation, puis le nouveau rapport qui a permis la levée de cet état de »péril imminent« ce qui suppose que les travaux confortatifs aient été exécutés et qu’un »homme de l’art« a constaté qu’ils étaient bien réalisés, et enfin les faits nouveaux et le nouveau rapport d’expertise qui ont amené à prendre un arrêté de »péril ordinaire« en Octobre 2018.

      Le moins que l’on puisse dire à posteriori est qu’en réalité le péril était bien imminent puisque l’immeuble s’est effondré même pas un mois après ce dernier arrêté. Un arrêté de »péril ordinaire« constate qu’il n’y a pas de »péril imminent", prescrit des travaux confortatifs et fixe le délai dans lequel ils doivent être exécutés.Il permet d’éviter l’évacuation des occupants.

      C’est l’analyse de tous ces documents qui permettra à un nouvel expert ou à un collège d’experts désigné par la Justice de déterminer les responsabilités : soit celle des premiers experts, soit celle de la Mairie, soit celle des propriétaires soit en mélange et dans des proportions à déterminer s’il y a eu une multiplicité de fautes.


      • hans-de-lunéville 19 novembre 2018 11:43

        On se croirait dans un pays du tiers monde.... aucun appareil de soutien, allez en Hollande ou en Allemagne prendre des cours...


        • Alren Alren 19 novembre 2018 17:20

          @hans-de-lunéville

          Ce n’est pas une histoire de compétence d’architecte, c’est une histoire de gros sous !!!


        • zygzornifle zygzornifle 19 novembre 2018 13:03

          L’habitat est dans le même état que nos routes ....


          • Sergio Sergio 19 novembre 2018 13:38

            L’Etat sous-traite au maximum le logement, y compris et surtout pour les personnes précarisées, c’est une des conséquences du désinvestissement du service publique. En conséquence, fleurissent sur le marché du logement : Les vendeurs de sommeil, non scrupuleux des conditions de vie et de sécurité pour les locataires et souvent, colocataires dans un meublé dédié à une seule personne. L’Etat ferme les yeux, l’APL aussi.


            • oncle archibald 19 novembre 2018 14:02

              @Sergio

              Il y a du vrai dans ce que vous dites. En revanche l’état ne fait rien pour les propriétaires bailleurs qui sont victimes du non paiement des loyers, des squatteurs et autres joyeusetés. Conséquence ? Les bailleurs honnêtes et de bonne foi vendent leurs immeubles parce qu’ils ne leur rapportent rien.

              Restent sur le marché les bailleurs professionnels très organisés, qu’ils soient bailleurs sociaux oú bailleurs privés, avec parfois des loyers exorbitants, et les margoulins, ignobles loueurs de taudis, d’habitats « indignes », au mieux de logements sans aucune commodites ni entretien des parties communes qui logent, si,l’on ose employer ce mot, les plus défavorisés.

              Les pouvoirs publics devraient soit maîtriser tout le marché soit inciter les propriétaires privés à louer en créant un fond de garantie du paiement des loyers.


            • Sergio Sergio 19 novembre 2018 14:34

              @oncle archibald

              Complètement d’accord avec vous, actuellement faut avoir une sacrée force de caractère, pour faire respecter le bien qu’on loue. A mon niveau, je suis propriétaire en future difficulté à pouvoir garder mon bien, vu le niveau de ma retraite, en conséquence, je me garderai bien de louer. Je vendrai, probablement à perte ce que j’ai mis des années à obtenir, et j’estime que je n’ai pas le droit de me plaindre. La propriété future ira de paire avec l’activité professionnelle ou non, quand on réalise ce que génère une propriété immobilière : Impôt locaux, taxe immobilière, TVA sur les constructions, coût de l’énergie, bientôt sur l’enlèvement des ordures ... et j’en passe. Le bien immobilier sera forcément cédé à la retraite de bon nombre d’entre nous, « tu travailles, tu te loges, tu arrêtes, tu vends ». Et là j’envoie une dose de pessimisme. Acte 1 : L’EPHAD à loyer modéré payable par les enfants. Acte 2 : l’Euthanasie d’Obsolescence Programmée.


            • Alren Alren 19 novembre 2018 17:24

              @oncle archibald

              "Les pouvoirs publics devraient soit maîtriser tout le marché soit inciter les propriétaires privés à louer en créant un fond de garantie du paiement des loyers."

              Paiement des loyers de ceux qui sont réellement en difficulté après enquête d’un service social mais poursuites rigoureuses de ceux qui préfèrent acheter du shit plutôt que payer leur loyer !


            • mmbbb 20 novembre 2018 09:36

              @oncle archibald ce qu oublie ce cher Chalot dans ce media est qu il y a trop souvent des loctaires indélicats . J ’ai habite un studio dans un immeuble entierement renove sur les pentes de la Croix Rousse , a Lyon, au bout d un an les parties communes etaient saccagées ; J ai fais mes etudes dans un foyer mixite mixite sociale oblige , idem des cretins des porcs Dans les cites , idem . j ai connu un propriétaire dont le logement a ete saccage par le locataire qui ne payait pas son loyer ., il est de bon ton d accuser l Etat mais si j etais proprietaire j hesiterai a louer a certaines categories sociales


            • sls0 sls0 19 novembre 2018 16:25

              Pour faire un contrôle de bâtiment en zone sismique, du bien calculé avec des bonnes données ça prend 2-3 jours.

              Avec du moins poussé mais suffisament précis pour du risque ça prend une heure par maison avec ISIBAT par exemple, le zonage de Grenoble a été fait avec ce logiciel.

              Pour celui qui fait les relevés et qui voit les résultats des calculs, en un mois ou deux son pif devient bon.

              En France j’avais mesuré et modélisé le chateau et l’église qui dataient du XIème. Le chateau je suivais les fissures dans le temps.

              Au chateau j’avais aussi testé du matériel de tomographie que j’avais fait. Il y avait un endroit douteux par sa présence d’eau et d’argile coté nord des remparts.

              Ca s’est écroulé, du coup j’ai côtoyé du bâtiment de France.

              Il y avait un compagnon de France qui allait plus vite que mon ordinateur et moi pour les descentes de charges de l’église. Basique, simple mais efficace son système. Il dessinait les descentes de charge via le dessin de poutres et rotules. Il connaissait les matériaux.

              Une méthode qui remonte à des siècles et qui fait que nos cathédrales sont encore debout.

              Une personne qui connait qui inspecte une maison verra le douteux et demandera une analyse plus poussée.

              Pour Grenoble des étudiants on mis un an ou deux pour analyser la ville.

              Si l’état ou les villes voudraient se donner les moyens, ça irait vite et ça ne serait pas trop couteux. 1h par maison douteuse pour le dépistage.

              Le propriétaire ne veut pas se mettre en conformité ?

              L’état ou la ville fait les travaux et envoit la facture au fisc qui récupère le fric. Oui ça déplaira à certains électeurs mais il sont minoritaires malgré qu’ils soient bruyants.

              Dans les services techniques des villes, il y en a qui ont les connaissances pour faire du dépistage, ces connaissances théoriques et pratiques s’apprennent en une semaine pour quelqu’un de la partie. Pas besoin d’être architecte ou ingénieur structure pour le dépistage.

              Le dépistage c’est celui qui dit : putain t’as une sale gueule, va chez le médecin. Pas le spécialiste, le pompier, le secouriste, la voisine infirmière.

              Pour en revenir au sismique, ici pour la protectition civile ça n’a pas été l’eurocode de 247 pages sans ses annexes nationales. Même pas la norme locale qui ne fait que 64 pages.

              Ça été spaguettis et pistolet à colle. La table vibrante une plaque sur des billes. Les actionneurs nos mains. Le seul un peu pointu c’était deux capteurs pour mesurer les accélérations, il se trouve que j’ai le matériel.

              Une maison en pierre.

              Il se trouve que j’avais acheté une maison en pierre du XVIème siècle. La pierre pour rejointoyé pas trop facile si on veut bien faire. Je me suis faire une pompe à béton.

              Pour une petite fissure de merde j’y ai mis deux brouettes, les murs faissaient 1m50 d’épaisseur mais deux brouettes ça fait beaucoup.

              Chez un pote avec la pompe un mur du temps des templiers, rebelotte, par brouettes le rejointoyage.

              Un mur de pierre c’est l’inconnu parfois. Il y en a de très bien faits et d’autres c’est la cata.

              Un mur de pierre tient par son poids et le positionnement des pierres,

              on ne tient pas trop compte de son mortier.

              Après la partie technique, la partie humaine. Je me rappelle de la phrase d’Eric de Mongolfier : dans le sud on s’accommode d’avantages des à coté de la loi.


              • zygzornifle zygzornifle 19 novembre 2018 17:50

                En France il n’y que les taxes qui ne s’effondrent pas , et on dit merci a qui ? ....


                • baldis30 19 novembre 2018 19:15

                  bonsoir,

                  La vidéo qui a été publié par le journal suisse LE MATIN et dont j’ai mis l’adresse en réponse à un article de Desintox sur le même sujet est bien révélatrice du problème hydraulique... 

                  Qu’il vienne d’en bas en raison des fuites des systèmes hydrauliques souterrains ou d’en haut de la pluie ... voire des deux. Mais il est loin d’être le seul !

                  En la matière rien n’est immédiat c’est le contexte de ce qu’on désigne sous l’appellation « risque différé » dont la plus connue des manifestation est la rouille !

                  La vétusté de la construction est en jeu, mais on ne sait rien d’une composante bioclastique ( termites, fourmis rouges, autres insectes xylophages, champignons) sur l’état des charpentes et planchers !

                  La dynamique de l’effondrement peut difficilement être reconstituée et certaines photos peuvent prêter à des interprétations très diverses sur le déclenchement !

                   En outre le témoignage d’une habitante sur les odeurs pestilentielles ressenties avant au point qu’elle alla dormir chez ses parents ....

                  Par rapport à d’autres catastrophes du même type ce qui m’a surpris le plus c’est la rapidité de la réaction de la justice, quasiment comme réagissent en Italie la justice et la GDF !

                  Aura-t-on des procès comme ceux de Turin (amiante, fonderie Thyssen) ou même l’inquiétude relativement au séisme de l’Aquila où la Commission Grands Risques a évité l’opprobre judiciaire .... ??? Sans oublier le Vajont ....


                  • zygzornifle zygzornifle 20 novembre 2018 08:56

                    La France fonctionne en mode dégradé comme une bagnole foireuse ....


                    • baldis30 1er février 14:56

                      bonjour,

                       Bien après l’événement tragique de Marseille un élément nouveau vient de paraître :

                      deux immeubles de la rue de la Palud vont ( ou sont en cours) de destruction ...

                      non loin du premier effondrement ... ( toujours pareil entre Lycée Thiers et Opéra )

                      Nom de la rue .... rue de la Palud .... Ne cherchons pas plus loin .... avec le concept de circulation ou de présence hydraulique souterraine permanente ... ! D’où vient cette eau, ça c’est l’autre problème .... compte tenu de la pente et des voisinages des réseaux divers ....

                       La toponymie, comme la botanique sont parmi les éléments essentiels dans l’analyse des risques... essentiels mais pas les seuls ...

Ajouter une réaction

Pour réagir, identifiez-vous avec votre login / mot de passe, en haut à droite de cette page

Si vous n'avez pas de login / mot de passe, vous devez vous inscrire ici.


FAIRE UN DON






Les thématiques de l'article


Palmarès