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Accueil du site > Tribune Libre > Pour éviter l’impôt sur une plus-value immobilière de 18 100 € (...)

Pour éviter l’impôt sur une plus-value immobilière de 18 100 € mon voisin déménage...

A l'occasion d‘une rencontre inopinée, je remarquais son air contrit qui cachait mal un moment d’amertume. En deux mots il m’en livra la cause et le remède radical qu’il envisageait.

« Je viens de calculer l’impôt sur la plus-value que je devrais acquitter lors de la vente du petit appartement que j’ai acheté à crédit 100 000 € il y a 15 ans, en prévision de ma retraite. »

Je l’interrompais alors pour lui faire remarquer que l’impôt était une nécessité républicaine et qu’en payer était plutôt bon signe. Ce dont il convint d’un léger signe de tête approbatif, puis il s’épancha sur ce qui le chagrinait ; l’histoire ordinaire d’un citoyen étonné par une histoire mouvementée d’impôt.

« J’ai été consciencieux et prudent, m’expliqua-t-il, j’ai apprécié les conditions du marché de l’immobilier, de l’assurance, de la fiscalité et du crédit qui accompagneraient mon projet ; un petit appartement vendu par un institutionnel qui se débarrassait d’un immeuble vieillissant dans la proche banlieue parisienne. A quelques mauvaises surprises près, réservées aux propriétaires, l’affaire se présentait plutôt bien. Alors que ma retraite a sonné depuis quelques années déjà, j’ai envisagé de vendre maintenant ce bien. J’avais retenu, qu’un abattement progressif sur les plus-values immobilières et les prélèvements sociaux conduisait à l’exonération totale pour qui conservait son bien pendant QUINZE ans. J’ai donc attendu QUINZE ans. »

A ce stade de l’explication, je lui rétorquais que cela me semblait un bon régime qui encourageait la location, qui faisait cruellement défaut à proximité de Paris, et qu’il régulait l’activité des marchands de biens contributeurs à l’inflation immobilière.

Je me remémorais en l’écoutant, cette période furieuse de l’immobilier en France. Il avait cédé à l’idée de se constituer un capital par un investissement immobilier, comme beaucoup alors. Bien inspiré, il n’avait cependant pas écouté alors les sirènes des promoteurs que les conseillers en patrimoine de certaines banques présentaient aux investisseurs en herbe qui se retrouvèrent propriétaires d’appartements pour lesquels ils devaient trouver un locataire dans un marché localement dépressif à 500km de chez eux. Pour quelques-uns se fut un fiasco. Ils payèrent longtemps le crédit d’un appartement vide, l’absence de locataire ne leur permettant plus de bénéficier de l’attractive fiscalité qui avait déclenché l’achat, dans les pinèdes landaises parfois ! 

Acquiesçant timidement, il m’expliqua un peu plus en détail les raisons de son émoi.

 « L’Etat a changé les règles fiscales sans considération pour ceux qui comme moi se sont lancés dans cette aventure. Au lieu de 15 ans, il faut conserver maintenant son bien pendant 22 ans pour l’exonération de l’impôt et 30 ans pour les contributions sociales qui se sont ajoutées depuis » 

Je lui fis observer alors que l’Etat nécessiteux, devait orienter l’impôt vers les plus riches et que sa mésaventure fiscale était malgré tout le résultat d’une réussite financière.

Il semblait en convenir, mais continuait son explication.

« J’ai pris le risque d’un endettement important des deux tiers du projet, j’ai acquitté 33000 € d’intérêts d’emprunt et près de 45 000€ d’impôts, taxes, frais et charges. Aujourd’hui je dois donc acquitter un supplément de 18 100€ par rapport aux conditions initiales du projet. Et si j’attends quelques années de plus, qui me dit que la fiscalité ne va pas changer encore ? » me dit-il avec un brin d’exaspération qui annonçait la solution radicale qu’il avait décidée.

 « Je vais déménager. Je vais vendre ma résidence principale, non imposable parce que principale, que j’habite depuis quelques années, puis habiter l’appartement qui était en location et plus tard le vendre également au titre de cette résidence devenue principale, donc non imposable. Ainsi j’échapperais en toute légalité à cet impôt de trop qui est apparu en cours de route ».

No comment.


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37 réactions à cet article    


  • Clocel Clocel 26 décembre 2018 15:53

    De profundis l’apprenti spéculateur !

    Faut dire qu’il était beau le chant des sirènes du capitalisme et que beaucoup se sont vus passer leur retraite à Malibu...

    Hélas...


    • Rincevent Rincevent 26 décembre 2018 16:31

      @Clocel

      Vous ne croyez pas si bien dire (mais sans le hélas). En pleine crise des subprimes, un proche à moi est allé jeter un oeil sur les annonces immobilières américaines. En Floride, il trouvait des T3 bord de mer au prix d’un studio à Bordeaux. Après, il faut y vivre…


    • oncle archibald 27 décembre 2018 13:09

      @Clocel

      Qualifier de « spéculateur » un individu qui essaye de s’organiser pour avoir quatre sous de plus pour sa retraite, qui prend le risque inouï d’avoir un locataire donc des loyers impayés des dégradations, etc etc ... Fallait oser !


    • L'apostilleur L’apostilleur 27 décembre 2018 21:31

      @Clocel

      Qui aurait dit il y a quinze ans que son risque aurait été payant ?
      En 2008 il n’aurait pas fallu qu’il veuille vendre son bien.


    • njama njama 26 décembre 2018 16:04

      100.000 € il y a 15 ans, c’est 127.000 € aujourd’hui en €uros constants (convertisseur Insee)

      prix de vente en 2018 ?


      • charly10 27 décembre 2018 11:19

        @njama

        Réponse, dans la région île de France en moyenne 200% entre 1996 et 2014.

        Je doute que les salaires et encore moins le revenu disponible, ai suivi …….

        Alors, le beurre, l’argent du beurre, pour les spéculateurs …..

        https://www.immobilier-danger.com/Quelles-evolutions-pour-les-prix-714.html


      • L'apostilleur L’apostilleur 27 décembre 2018 21:43

        @charly10

        Les spéculateurs et les marchands de biens ont bien profité de la période, s’ils ont converti leurs biens. Parmi les spéculateurs, il avait aussi quelques néophytes qui ont pris des risques incontrôlés dans le domaine, certains ont perdu leur chemise, d’autres s’en sont mieux sortis. Le problème c’est que l’Etat qui incitait à l’investissement immobilier pour soutenir le secteur et augmenter le parc locatif, modifie la fiscalité au détriment de ceux qui en ont « profité » sans considération pour les autres. 


      • biquet biquet 28 décembre 2018 11:26

        @njama

        Les modérateurs ont une nouvelle fois refusé mon article, je me fais un plaisir de le publier dans tous les articles.

        Agoravox est-elle devenue la Pravda soviétique ?

        Tous les articles que je propose sont systématiquement refusés, cela depuis 1 an environ. Agoravox est le seul média citoyen en France. La Presse citoyenne ne fait jamais la Une de l’actualité, la Presse mainstream étant en France détenue par des grands groupes financiers, elle voit d’un mauvais œil ces gueux qui s’expriment.

        Texte

        Agoravox est-elle plus libre pour autant ? Assurément non. En ce moment, presque tous les articles tournent autour de ces pauvres gilets jaunes qui sont obligés de prendre leur voiture pour aller au boulot, car celui-ci est à plus de 20 km et il n’y a aucun transport en commun. Mais il y a aussi une autre statistique, jamais mentionnée dans les articles d’Agoravox, c’est que 58 % des français choisissent de prendre leur voiture pour faire des trajets de moins d’un kilomètre. Le titre de mon dernier article était : taxe carbonne, l’urgence absolue. Je suis persuadé que les gilets jaunes font parti des 42 % qui ne prennent pas leur voiture pour un trajet inférieur à 1 km, et qu’une taxe carbonne pourrait pénaliser ceux qui font un usage immodéré de leur bagnole. Une partie de l’argent récolté pourrait servir alors à aider ceux qui sont obligés de faire 20 bornes pour aller au boulot avec leur voiture. Sont-ils si nombreux ? Représentent-ils 58 % de la population laborieuse ? Les agriculteurs qui, pour beaucoup gagnent moins de 300 euros par mois, ne font pas 20 km pour aller au travail.

        Si cet article n’est pas publié, c’est promis, je ne soumettrai jamais plus d’article sur AV. S’il est publié, un débat (et non un monologue) pourra s’engager.



      • Antoine 28 décembre 2018 13:16

        @biquet
        Curieux car les articles de gogols sur ce site sont légion !


      • Rincevent Rincevent 26 décembre 2018 16:22

        Futée, la solution… Concernant les investissements à long terme, la plaie est bien cette possibilité que s’arroge l’État de changer les règles du jeu en cours de route. Dans n’importe quel contrat privé ça se terminerait au tribunal. Mais là, non : l’un des deux contractants est juge et partie…

        Après, même en ayant été assez prudent pour ne pas s’être fait refiler du Scellier invendable, l’immobilier n’est pas quelque chose d’intangible : il est même très sensible aux événements. Par exemple, dans une petite ville où l’employeur principal vient de mettre les voiles, les conséquences ne se feront pas attendre. Difficultés de certains locataires pour honorer leur loyer, effondrement de la demande en locatif et quant à revendre : à qui et à quel prix dans ces conditions ?


        • L'apostilleur L’apostilleur 27 décembre 2018 21:50

          @Rincevent 
          « Futée, la solution…  »
          ça dépend pour qui. Pour le propriétaire mobile certes, mais pour les locataires ?
          Si les propriétaires se désengagent du locatif pour se réfugier dans l’assurance vie, alors une grave crise du secteur est à craindre. 


        • Rincevent Rincevent 29 décembre 2018 14:11

          @L’apostilleur

          C’est bien ce que je disais à av88, plus bas. La position de l’État est contradictoire : d’un côté il se repose sur le privé pour fournir le parc locatif, de l’autre, il incite les investisseurs à quitter la pierre pour la spéculation financière pure. Ce grand écart ne pourra pas durer très longtemps.

          Concernant la situation des locataires, tout dépend d’où on parle. Dans les zones dites ‘’tendues’’ (grandes agglomérations avec de l’activité), les propriétaires bailleurs font encore la loi et n’ont pas trop de soucis de rentabilité. Par contre, là où ça se désertifie plus ou moins doucement, c’est double peine : trouver un locataire solvable et le garder (donc mollo sur le loyer) et si ça ne marche pas, à qui revendre ?


        • njama njama 26 décembre 2018 16:33

          @ L’apostilleur
          N’y aurait-il pas une erreur dans le titre ? (« Pour éviter l’impôt sur une plus-value immobilière de 18 100 € mon voisin déménage... »)

          une plus-value de 18 100 € ? ou ne serait-ce pas plutôt l’impôt de 18 100 € sur une plus-value, non ?

          La citation de votre voisin * laisse penser que les 18.100 € sont un % fiscal retenu sur la plus-value, soit 40 % d’après le tableau PàP puisque après 15 ans l’abattement est de 60 % (6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième).

          La plus-value sur 15 ans étant donc de 45.250 €

          * « Aujourd’hui je dois donc acquitter un supplément de 18 100€ par rapport aux conditions initiales du projet. »


          • L'apostilleur L’apostilleur 27 décembre 2018 20:57

            @njama

            Il s’agit d’un impôt de 18100€ sur une plus-value immobilière.


          • njama njama 26 décembre 2018 16:49

            L’impôt sur les plus-value semble donc être fait que pour que l’argent investi dans l’immobilier ne rapporte pas plus que l’érosion monétaire due à l’inflation.

            acquisition 100.000 €, plus-value 45.250 €, moins impôts 18.100 € = 127.150 €

            100.000 € il y a 15 ans = 127.000 € en €uros constants (convertisseur Insee)

            Votre voisin s’il n’ pas gagné d’argent n’en a pas perdu. Il a juste cru qu’il allait en gagner sur ce coup-là mais c’est raté !

            enfin pas tout à fait puisqu’il a un plan B


            • Insidebox 27 décembre 2018 07:55

              @njama Tu oublies les loyers et les charges dans ton calcul pour qu’il soit complet. Ce qui est affligeant c’est que ces mesures sont rétroactives, ce qui devrait être interdit car la loi en vigueur au moment de l’achat conditionne la décision d’achat, Mais le politique suppot maléfique du banquier mondial ne cesse de trouver des moyens pour nous sucer le sang.


            • L'apostilleur L’apostilleur 27 décembre 2018 21:58

              @Insidebox

              « Ce qui est affligeant c’est que ces mesures sont rétroactives »
              L’Etat ne fait jamais dans la demi mesure. Qu’il change la fiscalité au gré des nécessités économiques, on peut le comprendre. Dans ce cas, les nouveaux arrivants sur ce marché connaissent les règles. Mais pour ceux qui ont parié sur ce marché en investissant, les modifications fiscales de leur projet ressemblent à un « racket ». Même si l’Etat ne prend néanmoins qu’aux « riches »


            • Julyo Julyo 26 décembre 2018 16:56

              Merci njama pour ces précisions pertinentes ;

              Sauf que perso, j’avais bien lu impôt de 18 100.


              • njama njama 26 décembre 2018 22:50

                @Julyo
                j’avais bien lu impôt de 18 100

                Merci, moi aussi, mais sauf que perso, lisez jusqu’au bout, il s’agit d’un impôt « sur la plus-value » et non de la plus-value elle-même qui est taxée en l’occurrence à 40 % après 15 ans.
                Dons si vous avez repris mes notes dans les commentaires, cet investissement n’a rapporté net que 3 % (abstraction faite il se doit de charges sociales, impôts locaux - taxes foncières -, charges de copropriété)
                par les temps qui courent, avec des crédits à 1 ou 1,5%... ça reste un investissement peu risqué mais relativement stable.
                Je comprends le propriétaire qui s’en indigne, mais s’il se remue un peu dans le bon sens il contournera facilement cet impôt inique (qu’il juge comme tel) pour le modeste prix de déménager qui lui coûtera bien moins que 18.000 € qu’il devrait acquitter 


              • zygzornifle zygzornifle 26 décembre 2018 18:00

                il va a Bercy ?


                •  C BARRATIER C BARRATIER 26 décembre 2018 18:30

                  bon plan B

                  L’immobilier reste donc intéressant surtout pour la résidence principale

                  Mais, plan B,, il va falloir louer la résidence principale abandonnée....Mais avec pas mal de locataires actuels, ça risque d’être pire : dégradations, non paiement des loyers....

                  Il faut donc, plan B, vendre la résidence principale tout de suite et profiter des euros pour voyager !


                  • Julien S 26 décembre 2018 18:44

                    Et moi qui croyais l’état au service des riches. Me voilà bien désabusé. 


                    • njama njama 26 décembre 2018 19:36

                      @Julien S
                       smiley


                    • generation désenchantée 27 décembre 2018 01:10

                      @Julien S
                      l’état est aux services de riches , oui , mais les riches avec une fortune en capital , actions , yacht , oeuvres d’arts , avion , tu as des niches pour cela
                      mais la classe moyenne et populaire sup investit dans l’immobilier , et l’impôt sur la fortune (ISF) est devenu l’impôt sur la fortune immobilière (isi) , joli coup de
                      passe-passe


                    • mimi45140 26 décembre 2018 19:09

                      L’immobilier n’est pas un long fleuve tranquille, la crise de 1873 est la pour le rappeler, les banques de cette époque n’ont rien a envier aux supprimes américain , la prochaine crise financière sera peut être le dernier sursaut pour l’immobilier, les tondus de la finance par fausse sécurité placerons leur derniers euros dans la pierre et lorsque peux de temps après les banques nettoyées de leurs dettes feront remonter les taux d’intérêt,les actifs immobiliers surévalués décoterons par manque de rendements et quelques années plus tard les propriétaires vendrons a perte leur bien immobilier et le cycle recommencera.


                      • Gauloise très réfractaire Gauloise très réfractaire 26 décembre 2018 19:15

                        On ne paye la plus - value que si on a une résidence secondaire . Si on a qu’une résidence principale on ne paye aucune plus-value , non ?


                        • L'apostilleur L’apostilleur 27 décembre 2018 21:01

                          @Gauloise très réfractaire
                          Exact


                        •  Christian Saint Rata de l’himalaya 26 décembre 2018 19:35

                           Pauv t’y choucouné,il à 2 maisons ,snif ,snif,snif,j’en connais un paquet comme ça,toujours à se plaindre,et merde je vais être obligé d’acheter une voiture neuve ,encore 20000 euros ,snif snif,je suis malheureux,et puis ma fille elle va au lycée Louis-Le-Grand à paris,snif snif après c’est Tunon,snif j’ai plus un rond je vais faire des conférences au noir à 700 euros par jours.c’est la merde total ,siif je suis pas bien,vite une petite croisière pour me détendre.


                          • L'apostilleur L’apostilleur 27 décembre 2018 22:04

                            @Saint Rata de l’himalaya

                            Beaucoup vous comprendrons. Fiscaliser les plus-values n’est pas choquant en soi. Il n’en reste pas moins que le procédé n’est pas correcte, ce qui rend la pirouette de mon voisin finalement compréhensible.


                          • toma 27 décembre 2018 00:47

                            Pas oublier, l’appartement loué a aussi pu rapporter au propriétaire entre temps. Donc bon... Je suis dans le cas, je paie 25% d’impôts sur le revenu locatif amorti. Comme les impôts sur le salaire. Énorme.

                            En Allemagne à ma connaissance, la vente se fait sans impôts après 10 ans. Même en cas de résidence principale.

                            J’ai souvent dit, ce qui manque en France c’est la stabilité des lois. Mon père s’est fait avoir en Belgique, assurance vie dont on ajoute une rente fictive pendant 10 ans... Alors que 33% sont payés a la prise de l’assurance a 65 ans. Donc ça augmente la base imposable, on se fait donc avoir deux fois, mais à la signature, la loi n’était pas comme cela. C’est salaud.

                            L’État veille a ce qu’on ne devienne pas trop riche, hehe.

                            J’ai a 25 ans donc arrêté la mienne. Car l’État belge prenait un 1er janvier, 1% du montant payé en assurance, donc 50€ par mois, 600€ par an, ça faisait 6€ de moins placé pendant pendant 40 ans. J’ai demandé a la banque, Fortis, depuis BNP, de me donner le nouveau taux net avec cette loi. Reponse, 1.75%.... (La blague) J’ai fermé de suite et payé les taxes et frais de sortie... Pris des bons d’État belge (crise de 2008) a 3.5 % sur 5 ans et 5.0% sur 8 ans du gouvernement Leterme. (En 2 semaines l’État a récolté 3 milliards, les taux belges interbancaires se sont effondrés) pendant qu’en Grèce ils atteignaient 15%. Les bons sont montés a 9%, car les banques devaient backés leur compte avec des emprunts a haute sécurité a cause de nouvelles règles de la BCE suivant les subprimes. Mais j’ai jamais vendu. Ils sont tous arrivés à terme.

                            Depuis le banquier n’est plus mon ami. En Allemagne on m’a proposé 15 fois un Riesterrente, même système que mon père. En lisant les petits caractères, l’arnaque, leur simulation est faite sur une base de 5%... Sur 40 ans. La blague, en Belgique c’était 1.75%. Depuis les taux (ici dans le système riester l’État allemand impose le taux aux banques, sic !) des RR sont a 1.25% car avec les taux à 0% de la BCE c’est plus possible de faire olusnpour les banques. En Allemagne où la déclaration de revenu n’est pas obligatoire, il estime que au moins 1/3 des gens ne réclament par le.crédit d’impôts de ce genre d’assurance vie, car la banque donne un % d’intérêts et l’État un crédit d’impôts de max 270€ annuel. Mais les banques ne l’expliquent souvent pas....

                            Magnifique système d’une machine a vapeur bien complexe. Donc 33% des clients se font avoir 2 fois. Car ils vont a 65 ans payés des impôts... Qu’ils ont oubliés de récupérer. J’adore. Après avoir épargné sous le taux d’inflation pendant 40 ans... Votre banquier et le ministre des finances sont morts de rire.

                            Les pigeons sont plumés.

                            Nouvelle invention allemande, permettre une récupération d’impôts pour les pauvres qui prennent des assurance vie pour des produits sécurisés boursiers, si, si. Johnny le faiseur tourneur va investir 800€ annuels avec crédit d’impôts dans des produits complexes, pour pas gagner que 800€ de pension légale a 67 ans... La blague. La gauche propose d’augmenter le.prélèvement obligatoire, car le.taux de pension moyen en Allemagne est de 43%/) du dernier salaire, le plus bas d’Europe pour ceux qui n’ont que le pension légale pleine... Un rêve.


                            • av88 av88 27 décembre 2018 10:06

                              Et pourquoi ISF (Impôts Sur la Fortune) est devenu l’IFI ( Impôts sur la Fortune Immobilière)

                              C’est un aveu d’impuissance de nos gouvernants.

                              Dans le patrimoine il y a des valeurs « mobilières » (cash, actions, produits financiers) qui sont mobiles comme leur nom l’indique.

                              Il y a aussi les valeurs « immobilières » (appartement, maison, terrain) qui sont immobiles comme leur nom l’indique.

                              Et pourquoi l’ISF rapportait si peu, parce que les valeurs mobilières peuvent utiliser l’article 63 du TFUE dit traité de Lisbonne, qui précise que les capitaux sont libre de circulation au sein de l’UE et aussi avec le monde entier.

                              Donc, que reste-t-il à taxer, ce qui est immobile (l’immobilier).

                              Adhérent UPR


                              • Rincevent Rincevent 27 décembre 2018 12:12

                                @av88

                                Bien vu. Mais la manœuvre a un but supplémentaire et apparemment contradictoire. Pousser les possédants (y compris les petits) à abandonner la pierre au profit de l’économie-casino qui a besoin de toujours plus de capitaux pour ne pas s’effondrer. Avant de représenter l’État, Macron était banquier…


                              • gaijin gaijin 27 décembre 2018 10:47

                                et pour qui il a veauté pendant tout ce temps ?


                                • quijote 27 décembre 2018 11:48

                                  Dans le même ordre d’idée : la fiscalité sur l’or.

                                  Je suis ça de loin, donc je peux me tromper. Mais je crois que ce que je vais dire est vrai.

                                  Il y a 8 ans, l’état décide que, si tu achètes de l’or, pour pouvoir le revendre sans taxe pour l’état sur un éventuel bénéf par rapport, tu dois le garder 8 ans. Bon. Moyennant quoi, début 2018, soit 7 ans après l’adoption de la loi précédente, l’état décide que, bénéf ou pas, tu vas payer une taxe sur la revente. Il est pas beau, le garenne ?

                                  Je répète, je ne suis pas sûr de ce que j’avance. Si d’autres peuvent confirmer ou infirmer.

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