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Accueil du site > Tribune Libre > Vivre ensemble, idées neuves et idées reçues en matière de logement

Vivre ensemble, idées neuves et idées reçues en matière de logement

Les coopératives HLM doivent redevenir une idée neuve en France


Chantaljacquesjollydevourdyhlmecolo

  • Nous venons de vivre une longue période insupportable d’inflation sur les loyers tandis que l’achat d’un logement est devenu définitivement un luxe de riches.

A la lecture d’un récent dossier d’Alternatives économiques ("Logement : comment sortir de la crise"), le bilan est désastreux :

- Les ménages gagnant moins de deux Smic (soit près de la moitié de la population française) ne représentent plus que 16 % des acquéreurs en 2005, contre 28,5 % dix ans plus tôt.

- La part des primo-accédants recule, et quand ces derniers achètent, ils s’endettent sur des durées de plus en plus longues, qui les mettent à la merci des aléas de la vie : le mal-logement traduit donc une crise de l’offre : elle est insuffisante et mal adaptée aux besoins. Il reflète aussi une crise de la demande.

- La panne de l’ascenseur du logement renvoie à celle de l’ascenseur social.

- Les conditions restrictives d’accès aux logements HLM, selon des conditions de ressources, laissent en dehors du système toute une partie des classes moyennes de ce pays.

Aux loyers trop chers, à l’accession à la propriété impossible, il faut opposer d’urgence un changement de point de vue radical.

N’y aurait-il d’autres hypothèses que l’hyperindividualisme stérile de la propriété de son logement, le fantasme d’une nation de propriétaires pour les uns, ou le traitement social du logement en forme de ghetto pour tous les autres ?

Il est pourtant possible de réconcilier  :

1/ une certaine forme d’épargne des particuliers dans la pierre sur le long terme,
2/ la jouissance d’un logement.

D’autres stratégies individuelles et collectives en matière de logement sont effectivement possibles à la condition d’échapper préalablement à la propagande officielle qui profite de la confusion et de la peur de l’avenir pour laisser croire à chacun que seule la propriété individuelle de son logement peut apporter à la fois la sécurité et le bonheur individuel.

Pour y parvenir, il faut d’abord détacher ces deux aspirations (1 + 2) pour éviter qu’elles ne s’anéantissent l’une l’autre.

Cela ne peut passer que par le montage d’entreprises de promotion immobilières d’un nouveau type, créées à l’échelle d’un quartier ou d’un village, orientées au plus près du terrain sur le montage de nouveaux projets.

Le cadre entrepreneurial des sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré (SCIC-HLM), telles qu’elles sont définies par le décret n°2004-1087 du 14 octobre 2004 modifiant le code de la construction et de l’habitation, est particulièrement adapté à cette approche.

De forme privée et d’intérêt public, SCIC en général et la SCIC-HLM en particulier est une nouvelle forme d’entreprise coopérative qui permet d’associer celles et ceux qui, salariés, bénéficiaires, bénévoles, collectivités territoriales ou tous autres partenaires, veulent agir ensemble dans un même projet de développement local.

C’est bien de ce type de micro-opérateurs dont nous avons un urgent besoin !

Parce que le poids et les risques liés à une stratégie individuelle d’emprunt pour l’achat d’un bien immobilier sont désormais considérables, parce que les aléas de la vie personnelle et professionnelle peuvent déstabiliser les prévisionnels les mieux établis, il apparait plus raisonnable d’acquérir des parts d’une société coopérative de ce type tout en devenant au final locataire de celle-ci au lieu de tenter l’impossible acquisition individuelle d’un bien immobilier.

Voilà une stratégie qui est adaptable pour tous et quelle que soit la situation initiale de chacun : sociétaire-locataire.

Dans une telle boucle de rétroaction, la négociation collective permet de générer de plus grandes capacités d’emprunt dans de meilleures conditions, d’acquérir et d’aménager des biens immobiliers mieux adaptés aux nouveaux modes de vie contemporain, de se les louer à l’issue du processus, de mieux se protéger alors collectivement en cas de difficultés tout en conservant une parfaite mobilité individuelle.

Pour l’heure, les organismes HLM, réunis notamment au sein de l’Union Sociale pour l’Habitat en général et la Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm qui utilise parfois la forme SCIC-HLM, n’agissent que dans des contextes lourdement institutionnalisés dans lesquels le statut de coopérateur est purement théorique mais ne recouvre pas au niveau de chaque usager de réelles pratiques d’engagement individuel et de coopération qui devraient pourtant en être la véritable matière première.

Sans doute n’était-il pas possible de jouer par le passé la carte de cette mobilisation réelle ; les capacités d’auto-organisation, autogestion des coopérateurs étaient limitées par les outils disponibles.

Mais aujourd’hui la palette très étendue des ressources en libre accès sur l’Internet nous donne des capacités d’action opérationnelles considérables qui permettent d’imaginer de multiplier très rapidement ce type de montage d’initiative populaire et de produire, en quelques années, à l’initiative d’individus autonomes, une nouvelle et puissante organisation d’intérêt collectif en réseau à l’échelle du pays.

  • Les "coopératives d’HLM" doivent redevenir une idée neuve en France :

Il suffit à partir de quelques opérations exemplaires ayant valeur de tests et de modèles à adapter, de pratiquer un déploiement plug-and-play de ce type d’opérateurs, facilitant le basculement systématiquement de la propriété du patrimoine entre les mains de ces nouvelles sociétés coopératives d’intérêt collectif (SCIC) dans lesquels chacun se retrouve effectivement en position d’actionnaires tandis que, en matière d’usage, chacun se retrouve en position de locataire.
La Fédération nationale des sociétés coopératives de HLM, fondée en 1908, regroupe aujourd’hui à l’échelle nationale quelques 160 coopératives d’HLM à mauvaise échelle.
Ce chiffre est dérisoire, il nous en faudrait une par quartier et une par commune, plus ou moins 37 000 à bonne échelle.
C’est à partir des capacités d’auto-organisation de l’Internet que cet objectif peut être atteint en cinq ans.

Que les plus enthousiastes se retrouvent dès aujourd’hui pour en discuter plus avant.
Quant aux sceptiques, donnons-leur rendez-vous en 2012 pour juger du résultat quand les politiques proposées par tous les candidats sur le front du logement auront, encore une fois, échoué sur fond d’éclatement de la bulle immobilière !

  • Notes de réflexion complémentaires :

1) La notion du "Tous propriétaires" : on tente actuellement de persuader nos concitoyens d’acheter, même en haut de cycle, ceci étant la solution pour assurer un "complément retraite" (bon an, mal an, un bien immobilier ne pourra sur le long terme que s’apprécier).
Or, n’est-ce pas une façon pour l’Etat de demander aux citoyens de palier à sa propre carence en matière de réforme des systèmes de retraites ? Sujet ô combien de fois effleuré mais que personne ne s’est aventuré à prendre à bras le corps depuis plus de trente ans.

2) Suggérer que les Français ne sont pas "assez endettés" en comparaison de leurs voisins Outre-Manche, espagnols, italiens, sans parler des Américains, et qu’ils gagneraient à céder aux sirènes du crédit, avec l’assouplissement récent du recours à l’hypothèque, est une manipulation dangereuse.

En effet, les situations professionnelles ne sont plus linéaires et stables comme par le passé et les accidents de parcours fréquents.
Quid d’un ménage s’endettant sur 40 voire 50 ans, sur la base de "taux révisables" par dessus le marché, en cas de perte d’emploi ou de changement radical de situation familiale ?
Quelles seraient les conséquences morales, sociales et politiques sur des salariés surendettés, contraints à l’immobilisme dans tous les sens du terme afin de conserver un travail à n’importe quel prix ?

3) Une nation de propriétaires devient par la force de la nature humaine une nation de conservateurs.
Margaret Thatcher l’avait bien compris dans les années 80, permettant à bon nombre de ménages d’accéder à la propriété dans des conditions avantageuses.

4) Les HLM n’ont pas bonne réputation dans l’imagerie populaire : qualité de construction désastreuse, vieillissement prématuré des matériaux, urbanisme défaillant (les "barres"), alors qu’avec l’ensemble des nouvelles réglementations en matière de norme de construction et de qualité environnementale, une HLM peut devenir un logement collectif innovant et de grande qualité, au plan acoustique, au plan des économies d’énergies, des entrées de lumière, de la circulation, des espaces de jeux...

Depuis Le Corbusier (avec sa Cité radieuse à Marseille) jusqu’à nos jours, nombre d’ architectes et urbanistes se sont attachés à résoudre l’équation : construire à coût modéré tout en construisant bien.

Et, "last but not least", il est temps de proposer à l’humain de se réapproprier sa ville  : socialisation et échanges naturels entre les habitants, aboutissant à des communautés naturelles et de grande qualité de vie pour chacun.

Aux résidents et futurs résidents de poser eux-mêmes, en amont, questions et exigences auprès d’un corps de professionnels allant des urbanistes aux sociologues, en passant par les ergonomes, les philosophes, voire même les jeunes étudiants en école de design !

Quant aux réalisations au plan technique, elles sont certes liées aux normes et aux architectes, mais avant tout autre chose à la nature de la maîtrise d’ouvrage : c’est parce que la nature même de la maîtrise d’ouvrage est habituellement médiocre que les résultats sont nuls.

Il faut d’abord faire émerger des maîtrises d’ouvrage du 3ème type pour espérer obtenir des résultats convaincants et à grande échelle, et non simplement des réalisations exemplaires ici et là, malheureusement bien trop rares et convoitées.

A vous !

En savoir plus, en débattre : nous contacter !
Co-auteurs de cet article : Cath & Zablo

Remerciements : Illustration éco-hlm : Chantal & Jacques Jolly-Devourdy


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11 réactions à cet article    


  • Marsupilami Marsupilami 22 mai 2007 13:27

    Très intéressant. Ce serait de toute évidence une solution réaliste et solidaire pour en finir avec cette crise du logement tout en recréant du lien social. Mais il paraît improbable que ce genre d’initiative soit soutenue par l’Etat (ne serait que pour la faire connaître et éventuellement pour la soutenir) pendant la présidence Sarkozy...


    • hurlevent 22 mai 2007 14:33

      L’auteur soulève un vrai problème et propose une solution innovante, bien que fragile.

      Cependant, je conteste ses visions partisanes. Les propriétaires, des conservateurs (?). Les HLMs, moyen de créer un tissus social (?). Il y a malheureusement un mélange de naïveté et de parti pris dans l’article.

      On sent aussi une méfiance vis à vis du crédit et de l’achat immobilier. L’auteur soulève le cas de « Quid d’un ménage s’endettant sur 40 voire 50 ans, sur la base de »taux révisables« par dessus le marché, en cas de perte d’emploi ou de changement radical de situation familiale ? ». Mais dans cette situation, que ce ménage soit locataire ou propriétaire, cela ne change rien, il aura toujours du mal à payer son logement. D’autre part, l’auteur semble ignorer que tout crédit, même à 40 ou 50 ans, est remboursable par anticipation. Il est toujours possible de vendre son logement bien avant la fin du crédit, de rembourser celui ci avec le produit de la vente, et de garder le reste.

      Je doute qu’il n’y ai qu’une seule solution au problème du logement. Devenir propriétaire est une solution. Les HLMs en sont une. Ces solutions ne s’opposent pas.


      • ARMINIUS ARMINIUS 22 mai 2007 15:56

        OK, mais pourquoi ne pas passer à la maison préfabriquée, produite en grande série(pour un cout moins élevé) avec de multiples options quant à la finition (type castor ou clé en mains)), au choix « énergies renouvelables » au choix puits canadien qui abaisse sensiblement la note chauffage. Les Pays nordiques, L’Allemagne en particulier proposent des modèles à des prix très abordables, proches des couts des maisons Borloo. Il s’agit de maisons à ossature bois, le bois 100% étant trop couteux et trop cher d’entretien. Si on combine cela avec les droits de préemption des maires pour faire baisser le cout des terrains, un encadrement crédit (sous tutelle HLM et au besoin en légiférant) qui protègerait l’acquéreur en lui garantissant une reprise de son bien au prix du marché en cas de défaillance. Tout cela assaisonné avec une politique urbaniste intelligente (beaucoup de maires savent faire...) tout en sachant qu’être propriétaire rend soigneux...Tout cela pourrait aussi finir par tirer les prix vers le bas... Ces maisons pourraient aussi être produites en série dans des bassins d’emploi sinistrés, avec le concours de toutes les compétences nécessaires (architectes, ingénieurs environnement, paysagistes etc...)sachant que leur modularité potentielle pourrait couvrir toutes les demandes de la maison basique (mais esthétique) à la résidence de luxe en passant par la « maison passive » (qui produit plus d’énergie qu’elle n’en consomme : un rêve encore couteux !) C’est ce qu’on appelle en général faire d’une pierre deux coups et ce n’est pas irréalisable...


        • AubeMort 22 mai 2007 20:59

          Le développement galopant des zones pavillonnaires et des maisons individuelles à l’heure actuelle est une catastrophe écologique dont à peu près personne ne parle. Une maison individuelle à la campagne ou en grande banlieue modèle US, ce sont des km quotidiens en voiture pour accompagner les gamins au collège, aller au travail, faire les courses, se distraire (et on ne va pas créer sans fin des lignes de bus...), des surfaces agricoles ou des espaces de loisirs perdus. Il est urgent de redensifier l’habitat et de penser l’urbanisme, et ce au niveau au moins de la région.


        • ewropano 23 mai 2007 01:25

          La solution serait un habitat regroupé, avec des services au centre et des espaces verts autour et des transports en commun pour y accèder. On pourrait imaginer des immeubles avec des jardins familiaux individuels et des parcs collectifs.

          Cela permettrait de diminuer la surface des zones pavillonaires en réduisant le coût des logements et des transport.


          • ARMINIUS ARMINIUS 23 mai 2007 17:14

            EWROPANO : bonne idée mais pourquoi ne pas panacher avec zone pavillonaire, et le tout en fabrication Préfa, pour une question 1/ de coût 2/ de rapidité de construction. Le mixage pavillons/ petits immeubles casserait l’image détestable des zones. Le regroupement type village est une excellente idée eu égard aux multiples avantages ( regroupement des services urbains, assistance etc...) sans oublier des zones activités à proximité( pour le boulot) où on pourrait retrouver usines de fabrications pour éléments de maisons préfa( matériaux isolation type chanvre ou laine, fenêtres triple vitrage, chauffages solaires etc...) de jardineries, de pme de services aux personnes agées pour le maintien à domicile, etc, etc...


          • LE CHAT LE CHAT 23 mai 2007 10:07

            super article ! être propriétaire devient un rêve de plus en plus inaccessible pour les revenus modestes dont les salaires augmentent beaucoup moins vite que les loyers exhorbitants exigés par les propriétaires radins profitant de la rareté de l’offre .


            • ARMINIUS ARMINIUS 23 mai 2007 17:27

              Mr Le Chat : Pourriez-vous lire mes suggestions concernant les options « maisons préfabriquées », si on s’y mettait ça aurait pour avantage de faire baisser les côuts de l’immobilier ; ça a marché en Allemagne, ça a presque marché à Ploërmel, ( il me semble qu’un de nos grands groupes a même mis des billes dans l’entreprise allemande fabricante.) Il suffit de quelques mises au point question choix du chauffage (électrique= choix désastreux à Ploërmel) et bordement du crédit et on arrive a des remboursements identiques à ceux d’un loyer normal... ce qui permet d’arriver propriètaire à la retraite ( ou avant) et croyez-moi, ça aide...


            • Cath Cath 25 mai 2007 08:23

              Bonjour à tous !

              Je vous remercie pour vos commentaires.

              Je pense que ce débat s’ouvre à peine sur un sujet essentiel de notre société : notre habitat et la « reprise de la main » du citoyen sur cette question.

              > JE MILITE POUR UN GRENELLE DU LOGEMENT !

              Notre habitat conditionne notre mode de vie et celui de nos enfants.

              En matière d’environnement, la construction et le BTP sont de grands pourvoyeurs de pollution : « le bâtiment, peu éco-efficace et nécessitant des déplacements de matériaux venant de très loin, génère actuellement 40% des émissions de CO2. Des exemples d’entreprises ou de collectivités locales sont à suivre : l’entreprise Rottal, en Bavière utilisant le bois local, ou bien le Conseil Général des Vosges, avec la construction exemplaire du Lycée de Mirecourt. » http://eco-act.typepad.com/ecoact/2007/01/conomie_verte_s.html

              En matière de qualité de vie (je rappelle à tous que nous n’en avons qu’une), il est déterminant au plan économique, de la santé, de l’éducation.

              Nous nous trouvons actuellement dans une situation explosive dans ce pays, et que je qualifierais de scandaleuse : le mal-logement de nombre de nos concitoyens, même dotés de revenus confortables versus un niveau de chômage galopant.

              Ne pensez-vous pas qu’ouvrir un grand chantier de réflexion et de réalisations sur ce sujet n’est pas actuellement fondamental mais également salutaire pour permettre d’autres solutions à ces deux problèmes, et qui soient à la portée du plus grand nombre et non des plus « avertis »...

              Je suis personnellement consternée par les premières mesures « très courtes » envisagées par le nouveau gouvernement en matière de logement : allégements fiscaux uniquement, qui après consultation de ma calculette profitent immédiatement aux plus nantis, creusant encore un peu plus le gap entre cette catégorie de personnes et les classes moyennes et les plus modestes.

              Si les prix pouvaient encore monter aujourd’hui, j’en verrais pour effet immédiat un dopage de la spéculation !

              « Nous prendrait-on pour des cons ? »

              Je ne vois aucune proposition par ailleurs de projets concrets pour fluidifier le marché de la location et encadrer la flambée des loyers d’une part (car tout le monde ne souhaite pas devenir propriétaire !), et encourager de grands programmes de logements en accès à la propriété par la rénovation de la législation en la matière, d’autre part.

              Je n’accorde qu’une confiance limitée (c’est un pléonasme) à la « profession » promoteurs immobiliers, qui mériterait en toutes matières un encadrement réel et totalement inexistant actuellement (je peux en témoigner !).

              Je suis tout-à-fait d’accord avec l’intervention d’Ewropano concernant la concentration de logements en ville et non en zones péri-urbaines.

              Non seulement pour des raisons de transports et d’infrastructures diverses (et de réduction de coûts inutiles, de fatigue et de pollution), mais aussi pour des raisons de sociabilité des habitants et des jeunes générations.

              Je suis horrifiée de voir que Paris, par exemple, devient de plus en plus une ville de villégiature pour étrangers friqués, les Français n’ayant plus les moyens de « suivre ».

              Est-ce le destin que nous souhaitons pour nos villes et nos plus belles régions ?

              Bref, beaucoup de questions ouvertes et peu de réponses venues « d’en-haut » une fois de plus.

              A nous !


              • Cath Cath 25 mai 2007 08:26

                Je suis tout-à-fait d’accord avec l’intervention d’Ewropano ET AUBEMORT concernant la concentration de logements en ville et non en zones péri-urbaines.

                Désolée, AubeMort, pour cette omission smiley à présent réparée...


              • ewropano 4 août 2007 22:44

                Tout à fait d’accord avec votre suggestion.

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