Immobilier : la fiscalité la plus élevée d’Europe

La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a demandé au cabinet d’avocats Fidal une étude comparative, dans tous les états européens, sur le niveau de fiscalité pesant sur la construction et l’achat d’un logement type de 200.000 euro. Le résultat de l’enquête est édifiant : Pour l’achat d’une résidence de 200000 euro, le particulier paiera une TVA à 20 % soit 40000 euro et des droits de mutations d’environ 7.7%, soit 15394 euro, partagés entre 11613 euro de taxe de mutation et 3781 euro de frais de notaire, qui s’ajouteront au prix de base. Donc en tenant aussi compte des frais de notaire, le particulier paiera 200000 + 15394 = 215394 euro, l’état percevra 51613 euro et le promoteur recevra 160000 euro. Le promoteur devra supporter, lors de la construction, des taxes d’aménagement, qui regroupent tout un lot d’anciennes taxes telles que : • La taxe départementale qui est destinée à assurer le financement des dépenses des CAUE (Conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement). Les CAUE ont pour mission, la promotion de la qualité architecturale, la qualité de l’urbanisme, et la protection de l’environnement. • La taxe locale d’équipement est une imposition forfaitaire et générale sur les opérations de constructions. Elle est affectée au financement des dépenses pour la réalisation d’équipements d’infrastructure dans les communes • La taxe départementale des espaces naturels sensibles est destinée à financer la politique de protection des espaces naturels sensibles engagée par les départements, ainsi que l’aménagement et la gestion de l’ensemble des chemins situés le long des cours et plans d’eau. • La taxe d’urbanisme due sur la construction, la reconstruction et l’agrandissement de bâtiments de toute nature, et exigibles sur la base des permis de construire délivrés Le montant total de toutes ces taxes s’élève à environ 11% du prix de vente soit 22000 euro. Donc le promoteur recevra 138000 euro pour un appartement qu’il aura vendu 200000 euro et dont le propriétaire paiera 215394 euro. Sur ces 138000 euro, il devra payer les entreprises, ainsi que le foncier et les services et assurances diverses. Il réalisera une marge brut d’environ 15% les bonnes années soit : 20700 euro de marge pour un logement vendu 200000 euro.

L’écart de la fiscalité des logements est de 12,5 points supérieur à la moyenne des autres pays étudiés (Allemagne, Belgique, Espagne, Pays-Bas, Italie, Royaume-Uni). Cela représente ainsi une fiscalité quasi trois fois plus lourde que celle pratiquée en Allemagne.

L’évolution depuis dix ans de la fiscalité sur le logement qui reste la fiscalité immobilière la plus élevée d’Europe est un facteur expliquant entre autre la hausse des prix des logements. Il faut aussi rajouter les surcouts à la construction comme la réglementation thermique et la réglementation sur les personnes à mobilité réduite.

Le poids de la fiscalité est encore plus significatif en ce qui concerne la détention, sur une durée de dix ans, d’un logement de la même valeur, et sa cession ultérieure. En France, le taux atteint 29% du prix d’acquisition, alors qu’il est de 16% du prix d’acquisition en Allemagne D’ailleurs, le président des promoteurs immobiliers prend un autre exemple, la taxe d’aménagement, qui regroupe tout un lot d’anciennes taxes et représente 11 % du prix de vente pour un bien de 200.000 euros. De plus, un couple de classe moyenne avec deux enfants occupant son logement pendant dix ans, paiera 20.000 euros de taxe foncière pour un logement acheté 200.000 euros, contre 8.000 euros au Royaume-Uni, deuxième pays d’Europe ayant la fiscalité la plus forte  !

Nous sommes dans une période déflationniste. Les prix de vente des logements ne cessent de baisser. L’offre est plus forte que la demande. Une crise économique se fait déjà ressentir dans la construction et le bâtiment. Elle va toucher la promotion immobilière ainsi que les bailleurs sociaux qui sont en partie logés à la même enseigne.

La relance de la construction de logements passe nécessairement par la baisse de certains prélèvements et le maintien dans la durée des dispositifs qui facilitent l’accession et l’investissement locatif, et qui ne compensent que très partiellement la hausse de la fiscalité. Ce n’est malheureusement pas la voix engagée par le gouvernement. On ne peut donc pas espérer plus de chantier pour 2015. On comprend mieux maintenant le ridicule d’une annonce de 500000 logements par ans, alors qu’on n’arrivera même pas, faute d’acquéreur, à en construire 200000. Certain dirons que c’est un faux problème car vous n’êtes pas un futur acquéreur. Je leur dirais profitez bien de votre statut de locataire tant que vous pouvez encore payer le loyer qui va, à l’inverse des autres produits, forcément augmenter.