Fermer

  • AgoraVox sur Twitter
  • RSS
  • Agoravox TV
  • Agoravox Mobile

Accueil du site > Actualités > Economie > Les prix de l’immobilier peuvent ne jamais remonter avant dix (...)

Les prix de l’immobilier peuvent ne jamais remonter avant dix ans

Il existe une certaine hypocrisie actuellement en France quand on parle de l’avenir de l’immobilier et de ses prix de transactions.

Il existe une certaine hypocrisie actuellement en France quand on parle de l’avenir de l’immobilier et de ses prix de transactions.

Certes, il faut rester précautionneux dans la mesure où l’on parle de futur. La part de hasard tient toujours une place de choix dans le résultat final.

Il n’empêche qu’en consultant les données sur un siècle, voire un siècle et demi pour les prix à Paris ou aux USA, on parvient à une conclusion sous forme de deux scénarii.

Scénario 1 : l’immobilier ne remontera jamais

L’immobilier ne remontera JAMAIS et reprendra une progression égale à celle en vigueur depuis un siècle hors période de guerre, soit environ 1% + inflation chaque année. Auquel cas, tout le monde se voile la face actuellement et la déconvenue au cours de la deuxième décennie qui vient, va être monumentale. Une génération entière se sera endettée pour acheter du vent, une valeur d’actifs immobilier qui ne correspondait à rien. Ce scénario est celui auquel je crois le plus.

Le graphique ci-dessous des prix immobiliers américains, en avance d’environ 18 mois sur la France montre à quel point, le délire a été fou. Il rappelle celui de la bulle internet en 1999. Avec neuf années de recul, le résultat final est maintenant connu…

 

 

Scénario 2 : nouvelle période d’hyperinflation

Les Etats occidentaux perdent le contrôle monétaire de la situation, ce qui débouche sur une nouvelle période d’hyperinflation. Auquel cas, des bulles matières premières et pourquoi pas immobilières se remettent en place. Tout le monde sauve sa peau. A horizon deux ans, je n’y crois pas pour au moins deux raisons.

La première est que les bulles se sont faites dans le cadre d’un ping pong géant mondialisé entre des autorités monétaires laxistes et une démographie post baby boomer adaptée. On le voit actuellement, si personne n’est là pour emprunter, aucune bulle n’est rendue possible quand bien même les autorités monétaires créent des conditions favorables.

Or, les baby boomers partent massivement à la retraite. Les tensions sur la demande ne seront pas reproductibles à l’avenir, juste celles issues de la spéculation, qui ne feront pas le poids. Deuxième raison, les marchés financiers accusés de tous les maux, à tort, tout comme l’euro l’a été en son temps avant qu’on découvre qu’il protégeait diablement bien tout de même… mettront théoriquement un gros STOP à la folie monétaire des gouvernements.

Quand la communauté financière internationale estimera à une majorité que les Etats sont trop endettés et qu’il est donc devenu trop dangereux de prêter son argent à ces agents économiques, les taux long terme remonteront et le robinet se fermera naturellement, empêchant ainsi la poursuite de la fuite en avant…

Vous l’aurez compris. Je suis baissier à long terme sur l’immobilier. Il n’y aura pas à mon sens de rebond, ni de redémarrage, mais un retour à une moyenne historique.

Charles Dereeper

 



Mes livres

Moyenne des avis sur cet article :  4.08/5   (39 votes)




Réagissez à l'article

49 réactions à cet article    


  • LE CHAT LE CHAT 17 mars 2009 10:41

    si les loyers pouvaient baisser aussi , ça serait champagne ! smiley


    • miwari miwari 17 mars 2009 19:41

      Ben ça c’est vrai le chat smiley


    • Reinette Reinette 17 mars 2009 11:03


      POUR VENDRE DU LIVRE

      c’est cela L’ESPRIT TRADING  !


      • thomthom 17 mars 2009 11:13

        @ l’auteur
        Pas d’accord avec votre 2eme hypothèse : en cas d’hyperinflation, comme cette fois il s’agirait d’inflation sans croissance, les salaires et les revenus ne suivraient pas. On serait face à un apauvraissement généralisé des populations. Dans ce contexte, les produits dont les prix sont les plus soumis à la ’loi du marché" (rapport entre l’offre et la demande solvable), en tete desquels l’immobilier, serviraient de variable d’ajustement : les prix de l’immobilier s’effondreraient donc litéralement dans ce contexte car la priorité de 90% de la population sera d’acheter à manger et il restera bien peu pour des projets immobiliers.


        Dans tous les cas, le marché immobilier est condamné à, au mieux, revenir aux niveaux de prix et volumes d’avant sa dramatique envolée lyrique (cad revenir au niveau de 1998/2000), ce qui n’est que justice pour les "nouvelles générations qui arrivent sur la marché chaque année.


        • foufouille foufouille 17 mars 2009 11:17

          pour l’instant la baisse est faible sauf pour les ruines
          les terrains, eux grimpe en fleche


          • thomthom 17 mars 2009 11:26

            les prix ont mis 10 ans à flamber.... vous n’imaginez pas qu’il vont retomber à leur niveau normal en 6 mois ou un an ?

            il en faudra au moins la moitié (5 ans)... et peut etre bien plus (japon=15 ans pour diviser les prix par 2). Dans ce contexte, l’asquisition d’un bien immobilier n’est décidément pas une bonne affaire (enfin, tres rarement).


          • Gabriel Gabriel 17 mars 2009 11:19
            Bonjour,
            Les marchés financiers accusés de tous les maux, mais non ! Ils ni sont pour rien les pauvres, comme vous dites, ils régulent. Quoi, je ne sais pas, mais ils régulent… Quant à la communauté financière internationale, cette bande de voleurs et de branleurs, ils sont très très bien placés pour donner des conseils. Ce que j’ai compris par contre, c’est que vous n’avez rien compris ou plutôt vous avez tout compris cela est suivant l’épaisseur de votre portefeuille qui à mon avis est beaucoup trop près de votre cœur !
             

            • Forest Ent Forest Ent 17 mars 2009 12:51

              Effectivement, les prix de l’immobilier ne remonteront pas avant très très longtemps, exprimés par exemple en commodities. Mais amha c’est toujours une erreur de parler du marché de l’immobilier en général car il n’existe pas. Il va y avoir des coins totalement sinistrés et d’autres qui vont raisonnablement se maintenir. C’est ce que l’on constate aujourd’hui aux US où un certain nombre de lotissements sont devenus des villes-fantômes alors que d’autres restent peuplés. C’est le syndrôme du "McMansion".


              • Cyber entrepreneur Cyber entrepreneur 17 mars 2009 13:10

                Bonjour,

                Pas de pouvoir d’achat, pas de perspectives des crédit (ou si peu) pas d’achat, donc pas de demande, donc baisse des prix : la 1ère solution reste la plus logique...

                Vous voulez un bon conseil de source sûre : ne pas acheter avant 2 ans...

                Cyberentrepreneur


                • TALL 17 mars 2009 13:55

                  C’est justement ce genre de conseil qui amplifie la crise : n’achetez pas, ne produisez pas, attendez...

                  Tout le contraire de ce qu’il faut faire... mais c’est un réflexe pavlovien
                  Et c’est pour ça que la relance par les grands travaux publics du new deal de Roosevelt a fonctionné
                  Il a brisé le cercle vicieux de la méfiance, et a rendu la confiance

                  Les dirigeants du G20 l’ont très bien compris, heureusement


                • Cyber entrepreneur Cyber entrepreneur 17 mars 2009 15:36

                  Rien de Pavlovien, que des réalités économiques...
                  Quant aux grands travaux du new deals, ils n’ont pas visé à soutenir l’immobilier mais juste le pouvoir d’achat de base et le système financier...vous voyez, entre 1933 et 1938...puis le guerre...puis un retour à la normale des prix de l’immobilier vers 1950 (prix de 1929) ...révisions à faire !
                  Quant au G20, ce qu’ils ont compris et font n’a rien à voir avec l’immobilier, cadet de leur soucis...


                • TALL 17 mars 2009 17:19

                  Ah parce que le prix de l’immobilier est indépendant de la situation économique générale ?
                  Intéressante expertise, je n’y avais pas pensé
                  Vous devriez écrire des articles financiers sur Avox, vous avez les compétences requises
                   smiley


                • TALL 17 mars 2009 13:29

                  La plupart des graphiques économiques sont à jeter depuis septembre 2008 pour cause d’absence d’antécédent
                  Non pas dans le crash financier lui-même qui a eu un analogue dans ses causes et son ampleur ( 1929 ) mais bien dans la réaction vigoureuse des grand Etats à ce crash.
                  Là, on est dans le jamais-vu....du coup, pour modéliser, c’est tintin ....
                  Et l’immobilier à venir est lié celui de la situation économique globale


                  • TALL 17 mars 2009 22:35

                    Le marché croit à une reprise de l’immobilier US

                    Illustration immédiate à Wall street aujourd’hui même


                  • wesson wesson 17 mars 2009 23:33

                    @Tall,
                    bonsoir Tall,

                    "Le marché croit à une reprise de l’immobilier US"

                    mais oui, mais oui Tall, on a bien compris que vous conseillez à tout le monde de faire le plein d’actions, et de se ruer en bourse.

                    Vous le savez très bien, on est dans une guerre d’intox, et dans ce type de conflit, les miracles sont quotidiens.

                    Hier GM ne pouvait pas passer le mois de Mars, et aujourd’hui pouf : 2 milliards oubliés dans la compta qui sauvent la mise. Hier la conso américaine était au plus bas et aujourd’hui, chazam, elle est reparti de plus belle en Février (avec quel argent ? ça c’est le mystère ). Hier Citi submergée par les dettes était quasiement a la veille d’une nationalisation, et aujourd’hui, on apprends qu’elle a fait un super début d’année.

                    Tant de miracles chez nos amis américains, ça force l’admiration, tout du moins le temps que l’on croit à toutes ces fariboles et ces chiffres notoirement bidonnés !


                  • TALL 18 mars 2009 05:55

                    Bonjour Wesson

                    Ce que vous appelez "miracle" on peut appeler ça aussi "effet psy du plan Obama"
                    Car l’amplitude de ce crash n’a pas été seulement due aux subprimes et dérivés, mais aussi beaucoup à l’effet domino-psy largement relayé par les médias à la vitesse de l’internet.
                    Il y a eu une vraie panique en automne dernier, et beaucoup y ont perdu beaucoup de peur de perdre tout.
                    Et en économie, la peur amplifie le mal qu’elle craint justement. C’est un cercle vicieux psy.
                    Inversémernt, l’espoir d’une reprise peut regénérer un cercle vertueux psy.

                    Enfin, restons un peu sérieux quand même, on ne peut pas annoncer de faux bilans comptables comme ça. Ce serait un délit, il y a des lois. L’économie, ce n’est pas agoravox.
                    La preuve, autant je suis moinssé ici, autant je suis "plussé" de l’autre côté .... smiley


                  • fonzibrain fonzibrain 17 mars 2009 13:44

                     aux USA après  la chute de l’immobilier de 1929,il a fallu attendre 1950 pour atteindre les prix de 1929,et encore ya eu une guerre mondial,ou plutot les usa sont dvenue la seul économie valable du monde entier,
                    alors c’est claire qu’après une hause de 150 % en 10 ans,l’immobilier n’aura plus la cote pendant quelques années.
                    en même temps,quand le loyer représente près de 60 % des dépenses,c’est normal que la fete soit fini


                    • JeanDupont 17 mars 2009 14:12

                      Dommage que l’article soit un peu court.
                      Bien malin qui peut affirmer que les prix ne remonteront pas avant 10 ans. 
                      Ce qui est plus certain c’est qu’ils vont inexorablement rentrer dans le tunnel de Friggit comme semble l’illustrer le premier graphique pour retrouver leur valeur LT. Une prochaine bulle aura surement lieu car l’immobilier est cyclique. Sur ce domaine les performances passées permettent de prévoir les perfomances futures. Cela peut autant avoir lieu dans 5 ans que dans 15 ans et donc pour moi il est un peu présomptueux d’annoncer des dates fixes.
                      Pas besoin d’un livre pour savoir qu’il veut mieux louer ces prochaines années ;)


                      • foufouille foufouille 17 mars 2009 14:41

                        en fait ca peut baisser rapidement vu que tout se pete la gueule
                        banque, entreprise, assurance........


                        • Kobayachi Kobayachi 17 mars 2009 14:51

                          Le graph de Schiller est tres bon, seulement j’en est jamais trouver un seul pour la France.
                          En France on peut se baser sur le Tunnel de Friggit qui nous donne une bonne estimation du cout de l’immobilier ancient par rapport au salaire des Francais.
                          De meme, en se basant sur les USA, les prix des loyers vont chuter egalement. J’en prend pour exemple un appart que j’avais visiter il y a un an qui coutait 1000$/moi et se trouve aujourd’hui a 750$/moi.
                          Beaucoup de proprietaires ne pouvant pas vendre leur proprietés au prix auquel ils l’on acheter vont se resoudre a louer et donc augmenter l’offre de la location en attendant des jours meilleurs.
                          Pour les maison neuves, le probleme est different puisque le cout est lié directement au cout des terrains, des materiaux et de la main d’oeuvre.


                          • foufouille foufouille 17 mars 2009 17:38

                            @ kobaichi
                            en france c’est differend, il leur faut cdi sinon il loue pas pendant des annees


                          • Christoff_M Christoff_M 17 mars 2009 15:03

                             qui a créé cette bulle immobilière avec des tonnes de bureaux en construction...

                            et une pénurie entretenue du logement à l’achat ou en location...

                            il faudrait peutetre faire un peu de nettoyage dans certaines banques ou certaines activités de "clearing"...


                            • dalat-1945 17 mars 2009 15:38

                              @ l’auteur,

                              La valeur de l’Immobiler depuis 2000, a beaucoup plus augmenté que la valeur locative des immeubles. Si l’on considére q’un loyer est égal à 5% de la valeur de l’immeuble, on obtient la "valeur" réelle d’un imlmeuble en multipliant le montant annuel du loyer par 20.

                              Le prix de l’immobilier va continuer à baisser jusqu’à atteindre 20 fois sa valeur locative . Non ?


                              • bobbygre bobbygre 17 mars 2009 16:29

                                Deuxième raison, les marchés financiers accusés de tous les maux, à tort, [...] mettront théoriquement un gros STOP à la folie monétaire des gouvernements

                                C’est de la provocation ? Parler des marches qui vont mettre fin à la folie des gouvernements ? Alors que ce que l’on attend tous, c’est que les gouvernement stoppent la folie des marchés ?

                                Et puis, entre nous, je vois plutot les marchés financiers chercher un moyen de profiter de la situation sans aucun égard pour les conséquences sur le reste de la société.


                                • titi 17 mars 2009 16:45

                                  http://fr.news.yahoo.com/4/20090317/tbs-usa-economie-7318940.html

                                  Ou ben p’tet ben que les prix vont remonter ?!?


                                  • karg se 17 mars 2009 17:10

                                    Bon article, dommage que la deuxième hypothèse soit d’une part fantaisiste puisqu’on observe des tensiond déflationiste en temps de crise, l’inflation peu venir plus tard si les gouvernements abusent de la planche à billet, mais en 29 les USA étaient en déflation, l’inflation en Allemagne a commencé avant la crise. Ensuite en cas d’hyperinflation, thomthom a bien expliqué ce qui risqué de ce passer.

                                    Ce qui est sûr c’est qu’on s’achemine vers un atterrissage d’urgence du secteur, sans doute qu’il va trainer en longueur (les propriétaires vont faire durer avant de baisser les prix, notamment les loyers) mais ça va faire très mal. Une solution abordable : un peu d’inflation, pour amortir l’effet psychologique de la baisse des prix.


                                    • frédéric lyon 17 mars 2009 18:03

                                      C’est fou le nombre de Prix Nobel d’Economie qui interviennent sur Agoravox !


                                      • karg se 18 mars 2009 00:09

                                        C’est fous le nombre de prétendus économistes qui passent à la télé ou qui finissent ministre de l’économie sans avoir même pas le niveau d’un amateur éclairé.


                                      • Yohan Yohan 17 mars 2009 18:22

                                        Il y a ceux qui peuvent spéculer, ceux qui peuvent acheter et ceux qui ne peuvent pas. Les deux premiers ayant rempli leur besace et ayant besoin de revendre ou d’acheter plus grand, la logique mathématique devrait confirmer la première hypothèse. Ceux qui veulent et qui ne peuvent pas du fait des prix exorbitants et de salaires en peau de chagrin risquent quand même d’attendre encore longtemps, car le logement restera toujours un produit cher pour le plus grand nombre, en tout cas hors de portée même en cas de baisse. Les bons produits resteront hors d’atteinte et les autres seront peut-être bradés car il ne valent rien. Et si ils ne valent rien, à quoi bon les acheter. CQFD


                                        • kako 17 mars 2009 18:28

                                          Cet article présente comme intéret de lancer le débat sur l’avenir de l’immobilier. Cependant, il pêche par certains points ; l’expérience démontre que l’immobilier, si on fait un lissage par tranche de dix ans, a toujours pris environ 30% sur la période. Et ceci depuis la guerre ( et peut-être même avant) ; d’autre part, même si on espère une baisse sensible des loyers à plus ou moins court terme, les prix de l’immobilier dépendront, comme par le passé, de la situation du bien. Donc la situation sera beaucoup plus contrastée qu’on veut bien le dire. A mon avis, l’immobilier reste une valeur sûre, à condition d’avoir une stratégie d’investissement bien définie.
                                          N’oublions pas que la pression de la demande locative reste très forte dans certaines zones. Il faudra faire preuve désormais de plus de discernement, mais je ne serai pas de ceux qui prédisent la fin de l’immobilier.


                                          • minidou 17 mars 2009 18:34

                                            Point de vue intéressant, mais très macroéconomique, ne tenant pas compte des spécificités locales, notament des élasticités prix très différentes d’un marché à l’autre, des démographies différentes.
                                            Les analyses les plus convaincantes pour la France que j’ai pu lire, tablent sur une baisse de prix limitée, mais sur une longue durée, ayant pour conséquences un énorme marasme pour les professionnels du secteur :

                                            - Les promoteurs ont anticipé le retournement du marché, le nombre de logements neufs à vendre actuellement est extremement limité.

                                            - Les acteurs spéculatifs ont eux aussi fortement anticipé ces baisses et se sont largement désengagés ces deux dernières années.

                                            - Les particuliers qui sont majoritaires pour les transaction dans l’"ancien" (place du marché de l’ancien, autre spécifité franco-européenne), qui, tant qu’il auront les moyen de tenir, se refuseront à réaliser des moins values considérables sur leurs biens, et attendront, s’il le faut en se positionnant sur la location. Ceux-ci ont deux gros avantages par rapport à eurs homologues américain : des prêt souscrits à taux fixe dans une période de taux bas (à comparer aux taux variables américains) et des parachutes sociaux bien plus important qui leur permettent de continuer à honorer leurs prêts même en cas de chômage.

                                            Face à celà une demande atone (cependant soutenue par la spécificité démographique française), une offre de crédit en baisse, font que la seule variable d’ajustement hors prix de ce marché risque fort d’être les professionnels de la transaction immobilère ...
                                            Seule une recession sur plusieurs années (envisageable, malheureusement) pourrait nous faire basculer dans un scénario à l’américaine.


                                            • frédéric lyon 17 mars 2009 18:42

                                              J’ai lu ce "nartic" avec la plus grande attention et je ne lui ai trouvé aucun sens.

                                              "L’immobilier ne remontera jamais mais il reprendra sa progression...." (? ????!!!!!!)

                                              "Certes, il faut rester précautionneux dans la mesure où l’on parle de futur. La part de hasard tient toujours une place de choix dans le résultat final" (? ??!!!!!)

                                              "Il n’empêche qu’en consultant les données sur un siècle, voire un siècle et demi pour les prix à Paris ou aux USA, on parvient à une conclusion sous forme de deux scénarii." (On y parvient comment à cette "conclusion" ? A pied, à cheval ou en voiture ?)

                                              "Le graphique ci-dessous des prix immobiliers américains, en avance d’environ 18 mois sur la France montre à quel point, le délire a été fou" ( le "délire a été fou" ? les prix de l’immobilier américains sont "en avance" ???)

                                              "Vous l’aurez compris. Je suis baissier à long terme sur l’immobilier. Il n’y aura pas à mon sens de rebond, ni de redémarrage, mais un retour à une moyenne historique" (Et bien non, justement, nous n’avons rien compris !! Et ce fameux "retour à la moyenne historique" en quoi consiste-t-il au juste ????)

                                              Où est passé le comité de lecture ???


                                              • Forest Ent Forest Ent 17 mars 2009 22:36

                                                @ l’auteur

                                                Au cas où vous ne le connaitriez pas, il n’existe pas de plus grande valorisation d’un article éco qu’une mauvaise critique de Papy. smiley


                                              • Emmanuel Aguéra LeManu 17 mars 2009 19:22

                                                Amusant et néanmoins interessant article.
                                                Vous allez vous faire des amis parmis les internautes-propriétaires, dont la tension ne va pas redescendre après vos prédictions.


                                                • TALL 17 mars 2009 23:07

                                                  prends du viagra


                                                • pseudo 17 mars 2009 19:52

                                                  Dans la vie on a le choix entre être locataire à vie avec une augmentation de loyer chaque année ou être propriétaire avec des remboursements sur 20 à 30 ans. Lorsqu’on est locataire il est difficile d’envisager un achat immobilier, avec la psychose médiatique. Mais paradoxalement les propriétaires ne supportent pas de devenir locataire et de payer des loyers à perte. Ils préfèrent investir afin de laisser un patrimoine pour leurs enfants et d’avoir la meilleure assurance vie. En cas de décès les emprunts sont remboursés et vôtre famille hérite d’un toit. Contrairement à la propagande médiatique on a rarement vu un locataire s’enrichir et devenir millionnaire ! Quand faut il acheter ? Les vrais professionnels achètent tous les ans, mais jamais n’importe où, n’importe quoi et à n’importe qu’elle prix. La vie est risquée, on peut mourir et on va tous mourir un jour ! mais le plus grand risque s’est de ne pas en prendre et de riens faire.


                                                  • donino30 donino30 17 mars 2009 20:18

                                                    les prix s’aggripent encore à je ne sais trop quelle Chimère, les propriétaires veulent encore croire à un miracle, mais le crack de l’immo en France est pour très bientôt. En ce moment aux USA on peut acheter une maison tout à fait correcte pour 1000$ !! Cela ne fera pas que des malheureux, vive les primo-accédants qui pourront remercier le capitalisme d’avoir inventé le crédit relais..


                                                    • foufouille foufouille 18 mars 2009 11:36

                                                      @ donino
                                                      1000$ ?
                                                      la bonne blague, ca doit etre un cabanon de jardin


                                                    • donino30 donino30 18 mars 2009 11:46

                                                      Ce n’est pas autant une blague que cela. Plutôt que de colorier des livres d’image cherchez un peu sur la toile :

                                                      une maison à 1000$

                                                      Si on ne connait pas les montants finaux des transactions, ils sont de toute façon très bas. 

                                                      Et oui Foufouille, préparez vous à vivre des jours difficiles si vous êtes propriétaires d’un bien "immobilier-qui-ne-peut-que-monter".

                                                      Et encore merci aux crédits relais, grâce à eux on va pouvoir devenir propriétaire pour vraiment pas cher !


                                                    • foufouille foufouille 18 mars 2009 19:42

                                                      @ donino
                                                      non pas proprio
                                                      quand tu es malade tu as pas acces au credit
                                                      et cess de voir la propriete comme un investissement, il s’agit d’un logement ou tu peut faire presque tout ce que tu veut
                                                      si j’avais une ferme je me foutrais que sa "valeur" diminue

Ajouter une réaction

Pour réagir, identifiez-vous avec votre login / mot de passe, en haut à droite de cette page

Si vous n'avez pas de login / mot de passe, vous devez vous inscrire ici.


FAIRE UN DON






Les thématiques de l'article


Palmarès