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Accueil du site > Actualités > Economie > Pour une réglementation du marché immobilier

Pour une réglementation du marché immobilier

Pourquoi sommes-nous horrifiés dès que les prix du pétrole atteignent des sommets, mais euphoriques quand les prix immobiliers progressent ? N’y aurait-il pas une contradiction à être choqué par l’envolée des prix des biens et des services alors que nous estimons que l’appréciation de l’immobilier, elle, est constructive ? En effet, pourquoi est-ce uniquement le premier phénomène qui porte le nom saisissant d’inflation ?

Certes, l’inflation nous appauvrit en renchérissant nos biens de consommation alors que l’appréciation des prix de notre actif immobilier, elle, nous enrichit...

Pourtant, l’envolée des prix immobiliers n’améliore en rien notre qualité de vie car elle ne fait que refléter une certaine pénurie par rapport à une demande d’actifs immobiliers en progression tout en n’ayant que peu d’impact justifiés sur l’économie réelle, c’est-à-dire sur la production ou la consommation ! De fait, il semblerait bien que nos sociétés ne tirent plus aucun profit en acceptant de s’acheter et de se vendre de biens immobiliers à des prix toujours plus élevés car plus rien de réel ne se dégage de telles transactions. Ainsi, en dépit des millions d’heureux propriétaires d’actifs immobiliers virtuellement enrichis par le doublement ou le triplement de leurs biens immobiliers, cette richesse - souvent illusoire - n’est que redistribution consentie de force par les autres membres de la société.

En effet, l’appréciation d’une maison ou d’un appartement habité par son propriétaire n’améliore en rien son niveau de vie car ce détenteur ne bénéficiera des retombées positives que dès lors qu’il emprunte en hypothéquant son bien ou qu’il le vende. Certes, un certain nombre de propriétaires de biens immobiliers profitent de l’ascension des prix en vendant leur actif à un prix nettement supérieur à leur prix d’achat. Néanmoins, la hausse des prix de l’immobilier ne profite pas à tous car ce marché comporte des gagnants et des perdants, comme dans tout marché digne de ce nom. Effectivement - et c’est là que la notion de redistribution intervient - les perdants sont ceux qui ne disposent pas de bien immobilier ou dont le bien n’est pas adapté à leur besoin, comme les jeunes souhaitant accéder à la propriété ou les couples cherchant une maison plus confortable et ne pouvant l’assumer du fait de la trop forte progression des prix... Au demeurant, l’aspect générationnel n’est pas négligeable car, dans l’ensemble, les gagnants sont forcément plus âgés et les perdants plus jeunes sauf quand ces derniers rejoignent le groupe des gagnants grâce à un héritage. Ainsi, la bulle immobilière procède-t-elle à un transfert des richesses des plus jeunes vers les plus âgés !

Peut-on pour autant, comme dans le cadre d’un marché traditionnel, supposer que lorsque le marché immobilier se dégrade, les pertes des propriétaires contrebalancent les bénéfices des gagnants ? En clair, et comme l’appréciation constante de ces biens immobiliers est souvent illusoire, l’affaissement des dépenses des uns est-il compensé par la relance de la consommation des autres ? La réponse est négative car toute chute du marché immobilier comporte des implications macroéconomiques : la corrélation historique est en effet étroite entre les prix de l’immobilier et la consommation car les propriétaires de maisons dont la valeur se réduit sont fortement affectés psychologiquement alors que, dans un contexte où les biens immobiliers progressent, les acquéreurs potentiels ne pouvant se permettre d’acheter à un prix élevé reportent souvent leurs dépenses sur un autre type de consommation... Autrement dit, la chute des prix de l’immobilier influe directement sur la consommation et ce même si cette dépréciation au niveau des prix ne représente rien de tangible car il ne s’agit que d’une valorisation scripturale...

Du reste, l’impact fallacieux sur la consommation de cette appréciation illusoire - ou fictive - du marché immobilier est corroboré par le fait qu’un simple ajustement de politique monétaire est en général susceptible de provoquer un repli - voire un effondrement - de ce marché. Effectivement, un cycle de hausse des taux d’intérêts aura des effets pernicieux sur tout marché immobilier, donc sur la consommation, et vice versa...

Du reste, cette hausse ininterrompue quoique immatérielle de l’immobilier depuis plusieurs années a également eu des effets néfastes : l’anticipation de prix plus élevés ayant poussé un certain nombre de propriétaires à ne pas remettre sur le marché une propriété inadaptée à leurs besoins ou même inhabitée, sans mentionner la quantité de résidences secondaires laissées à l’abandon, autant de facteurs ayant contribué à figer ce marché de manière artificielle... Il est certain que, dans le contexte actuel de baisse des prix immobiliers, ces propriétés qui seront remises sur le marché auront tendance à amplifier la glissade du marché, permettant peut-être à certains de procéder à une acquisition cadrant avec leurs moyens.

En fait, la vie de nombre de familles et d’individus est influencée par l’évolution des prix de l’immobilier, de ceux contraints à déménager aux familles ne pouvant s’agrandir du fait d’un logement exigu. L’impact des aléas du marché immobilier est direct et fondamental sur notre vie de tous les jours, nettement plus important que les marchés des actions et des obligations qui sont pourtant dûment réglementés et surveillés par qui de droit. Pourquoi, dans ces conditions, ne pas également encadrer un marché immobilier qui offre les mêmes caractéristiques et dangers que des marchés spéculatifs, mais dont la vocation est pourtant d’abriter nos familles ?


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34 réactions à cet article    


  • Fred 17 juin 2008 11:23

    On trouve normal de vendre à des prix élevés par contre on trouve anormal d’acheter aux mêmes prix. C’est comme les niches fiscales on trouve normal les choses dont on bénéficie et on trouve anormal les choses dont bénéficient les autres. Enfin vu les prix actuels, mieux vaut être un locataire et profiter de la vie que s’endetter sur 30 ans avec des difficultés de paiement tous les mois, la maison vous ne l’emporterez pas dans la tombe.


    • ZEN ZEN 17 juin 2008 11:30

      Merci de dénoncer la bulle immobiliaire, aux conséquences sociales parfois dramatiques

      L’immobilier, un bien pas comme les autres

      Michel Mouillart
      En dépit des efforts de construction réalisés en France ces dernières années, le logement reste un bien rare et une source de préoccupation pour les ménages. La hausse des prix à l’achat ainsi que l’augmentation des loyers font qu’il est de plus en plus difficile de se loger à proximité de son travail. La réflexion sur les problèmes liés à l’immobilier reste donc d’actualité et demeure le meilleur moyen d’éviter à l’avenir les phénomènes d’exclusion et de ségrégation urbaine. Car sans la volonté et la mise en œuvre des moyens nécessaires, les déséquilibres actuels dans le domaine de l’habitat et de l’aménagement pourraient encore s’aggraver.


      • Pierre JC Allard Pierre JC Allard 17 juin 2008 16:11

        L’argent "paresseux" - qui n’est pas investi en production et ne court aucun risque - est récompensé d’exister par le paiement d’un interêt sur la dette publique qui gonfle d’autant l’intéret sur tous les autres prêts : c’est la rente capitaliste. Il en nait une inflation systémique qui augmente inéluctablement la valeur exprimée en monnaie des biens réels. La valeur surtout de l’immobilier dont l’usure est nulle (terre) ou moindre (bâtiment) que cette plus value inflationniste. C’est autour de ce trend que la spéculation dessine ses arabesques.

        On peut corriger ce biais qui favorise l’argent paresseux et rendre l’économie plus dynamique, mais c’est une déclaration de guerre au système capitaliste. Il faut réfléchir.


      • Julius Julius 17 juin 2008 16:25

        > On peut corriger ce biais qui favorise l’argent paresseux et rendre l’économie plus dynamique, mais c’est une déclaration de guerre au système capitaliste. Il faut réfléchir.

        Pouvez-vous donner un exemple de cette économie qui est plus dynamique et non-capitaliste ?


      • karg se 17 juin 2008 16:49

        Julius combattre les tendances corporatistes, ce qui est justement le cas de l’immobilier, cartel de propriétaire par excellence, c’est le libéralisme.


      • Pierre JC Allard Pierre JC Allard 17 juin 2008 17:59

         @ Julius : Bien sûr. Tous les systemes neo-liberalistes tentent de contrer la concentration de la richesse qui est inhérente à l’entrepreneuriat en confisquant une part du capital par des impôts progressifs et surtout l’inflation qui est une taxe sur le capital monétaire. L"État intervient aussi pour briser les monopoles et cartels, afin que la concurrence puisse exister MALGRE l’avantage que confère le capital. Cela fait, on manipule les taux directeurs et la reserve bancaire, pour obtenir l’équilibre qu’on veut entre capitalistes et entrepreneurs, Quand le pouvoir politique du capitalisme lui permet de prendre plus que sa part, l"économie stagne. ( Je ne veux pas vous aiguillonner, mais si vous lisiez les liens auxquels je réfère, vous y trouveriez bien des réponses)

        Si votre question est : comment devrait-on le faire, il faut changer des paramètres...

        Revenant à l’immobilier, c’est la que se gagnait la rente avant l’industrialisation et c’est là que s’enrichissent encore certains capitalistes, mais surtout le petit proprio, qui s’identifie au capitalisme parce qu’il fait un gain de capital sur sa maison et devient alors un défenseur du système. Génial. 

        Problème, les grands joueurs du capitalisme sont maintenant passé à la spéculation sur la Bourse, le monétaire et le virtuel. Le petit proprio aux USA, a décidé d’en faire autant avec sa maison, sans trop s’y connaître. Il a été blousé pour des milliards : subprime . Crise aujourd’hui. Explosion sociale pour tres bientôt.

         

        Pierre JC Allard

         


      • Julius Julius 17 juin 2008 19:02

        > Si votre question est : comment devrait-on le faire, il faut changer des paramètres...

        Je veux dire : avez-vous un exemple concret ? Quelque chose qui fonctionne. Vos textes sont pleins de "la société doit faire", "tout le monde devrait", ... C’est le scénario très dictatoriaux. Et il ressemble à projets du passé, qui ont tous échoué avec des résultats catastrophiques.


      • freedom2000 freedom2000 17 juin 2008 11:51

        A défaut de réglementer le marché immobilier, on devrait au moins accorder facilement les permis de construire et modifier ou supprimer le POS-COS actuel qui donnent trop de pouvoirs à nos élus (qui y voient là un moyen de monnayer leur accord) : davantages de constructions permettraient pourtant de maintenir des prix raisonnables et donneraient du boulot aux ouvriers du BTP...

        exemple : Ma soeur a déboursé 90 000 euros un F4 en banlieue fin 2000, et aujourd’hui son appartement se revend sur le marché plus de 280 000 euros soit un triplement en 7 ans !!!

        Un capital qu’elle n’aurait jamais pu économiser toute sa vie durant.

        Alors imaginez le cas de ces cadres sup, hauts fonctionnaires (ou commerçants) disposant d’un salaire ELEVE et REGULIER, les chouchous des banquiers : Ils peuvent, moyennant un apport dérisoire, acheter 1 , 2, 3 ou 10 appartements qui seront totalement financés par les loyers versés par le travail et la sueur de leur locataire.

        Pourquoi en effet risquer aujuord’hui son capital dans un commerce ou industrie et se taper les Urssaf et tous les inconvénients du métier, quand on peut doubler facilement son capital tous les 5 ans, s’enrichir en dormant selon les termes de Mitterand ?

        Le hic, quand l’immobilier flambe, les loyers se doivent de suivre en conséquence pour permettre à leurs propriétaires parasites de payer leur crédit (et de grossir leur patrimoine) au détriment du locataire qui aurait pu dépenser ailleurs son salaire et ainsi soutenir l’Economie du pays.

        Merci, messieurs les agents immobiliers, banquiers, notaires et pouvoirs publiques, tous complices dans cette situation alarmante.

        Sans la politique désastreuse de Bush et sa clique, rappelez vous qu’il a eu la bonne idée de redistribuer les mille milliards de dollars d’excédents laissés par Bill Clinton aux riches sous forme de baisse massive d’impôts.

        Toute cette manne tombée du ciel s’était aussitôt déversée dans l’immobilier depuis 2000 entraînant le monde entier dans sa spirale haussière et ses conséquences, les subprimes.

        Et notre Tsarkzy l’américain s’est empressé de suivre cette voie dès son arrivée au pouvoir, retardant ainsi la baisse inélucatable de l’immobilier français.

         

         


        • xa 17 juin 2008 15:43

          "quand on peut doubler facilement son capital tous les 5 ans"

          On pouvait !

          Les logements achetés dans les années 98 à 2002 ont vu leur valeur progresser de manière spactaculaire (x3 à x4 en moins de 10 ans). Ce n’est pas le cas des logements achetés après dont la progression ralenti. C’est d’autant plus visible pour les logements achetés récement. Ceux qui ont acheté en 2006 et 2007 ont eu pour certains, la désagréable surprise de voir que non, leur appart ne valait pas plus en 2008, voire moins.

          Donc on peut doubler son capital en 5 ans, ou perdre 50% de ses économies en 5 ans. C’est un marché avec des hausses (parfois fortes) et des baisses (souvent fortes). C’est même l’origine des subprimes : des logements dont c’était certain, la valeur allait progresser, et donc permettre de couvrir la dette des ménages. Sauf que non, ca ne marche pas indéfiniment.

          Ceux qui ont acheté en 99 ont fait la culbute, ceux qui ont acheté en 2007 risquent de "boire le bouillon", ie : voir leur capital devenir inférieur à leur dette.

           

          "Le hic, quand l’immobilier flambe, les loyers se doivent de suivre en conséquence pour permettre à leurs propriétaires parasites de payer leur crédit"

          La hausse des loyers est encadrée depuis fort longtemps. Donc la sybilline phrase larissant entendre que le proprio peut augment le loyer comme il l’entend pour couvrir son emprunt .... est erronée.

          La logique était la suivante : hause de l’immobilier => hausse de l’indice du cout de la construction => hausse des loyers (dont l’évolution est inférieur à celle de l’IDC). Mais la hausse des prix de l’immobilier est sans commune mesure : les loyers ont progressé à un rythme de 4%, et maintenant ils sont encadré par l’inflation.

           

          Encore une fois, ceux qui ont acheté avant la bulle ont un loyer qui couvre les frais d’emprunt. Mais ceux qui ont acheté après ne sont pas nécessairement dans cette situation.

          Depuis 2004 environ, les mensualités de remboursement pour un achat à 80% d’emprunt sont supérieures à la valeur locative du logement, d’autant que les taux proposés par les banques ne sont pas les mêmes si l’achat est à destination locative. Vous avez un rendement théorique brut de 5 à 6% pour des taux, assurance comprise, un peu inférieur. Et sans tenir compte des frais annexe (mois de carence de loyer, assurance bailleur, frais de gérance/de location, imposition des loyers, ...).

           

          "Toute cette manne tombée du ciel s’était aussitôt déversée dans l’immobilier depuis 2000 entraînant le monde entier dans sa spirale haussière et ses conséquences, les subprimes."

          Petit problème .... la hausse des prix de l’immobilier aux US est régulière sur les 40 dernières années. La spirale haussière date de l’après guerre... La baisse générale (ie : non localisée sur une région particulière) est très récente, et c’est une nouveauté pour les américains (qui ont pris l’habitude d’emprunter pour le consommation en mettant la valeur de leur domicile en garantie).

          N’inversez pas la situation. Ce n’est pas la hausse de l’immobilier qui a créé les subprimes.

          Les subprimes c’est une technique de financement, qui a permis à des personnes trop juste pour acheter d’acheter.

          Les subprimes ont permi le maintien de la hausse de l’immobilier (qui sans eux se serait arretée depuis 5 ans). Un peu comme la défiscalisation des intérêts d’emprunts permet avant tout de maintenir artificiellement le prix de vente (sans cette mesure, les acheteurs se feraient un peu plus rare, donc les prix descendraient).

          Les subprimes reposaient sur le principe que vous énoncez plus haut "les biens immobiliers prennent de la valeur sans rien faire". Et quand cet adage s’est avéré faux .... patatra... crise des subprimes, crise de la titrisation du risque associé, crise du marché interbancaire, et depuis peu début de crise des crédits classiques et des crédits aux entreprises...

          Les banques ont commis l’erreur de penser, pour faire simple, qu’un acheteur immobilier pouvait "doubler facilement son capital tous les 5 ans" en oubliant l’adage bien connu des investisseurs : les arbres ne montent pas jusqu’au ciel.

           


        • Pierre JC Allard Pierre JC Allard 17 juin 2008 18:04

           @ Xa : permettez voir de bisser cet excellent et très clair commentaire.

           

          Pierre JC Allard


        • Pierre JC Allard Pierre JC Allard 17 juin 2008 18:04

           @ Xa : permettez voir de bisser cet excellent et très clair commentaire.

           

          Pierre JC Allard


        • freedom2000 freedom2000 17 juin 2008 19:35

          "quand on peut doubler facilement son capital tous les 5 ans"

          il ne faut prendre au mot ce que j’ai écrit, mais sur 20 ans, l’immobilier a bel et bien quadruplé et sur 30 ans, quasi-décuplé. Et quand on a achète un bien immobilier en ne déboursant que le 1/5 de sa valeur, l’effet de levier est énorme quand le prix du bien vient à doubler (principe bien connu des spéculateurs du Monep et auztres marchés à terme) : 

          Soit vous disposez au départ d’un million, vous achetez à crédit pour 5 millions, votre bien vaut 10 millions 5 ans ou 10 ans après, en soustrayant les intérêts sur le crédit, combien possèdez vous à la fin ? bien plus que les 2 millions....

          Evidemment si vous êtes assez bête pour acheter au plus haut après une hausse continue de 200% sur 5 ans et pensez que les arbres peuvent monter au ciel, ne vous en prendez qu’à vous même, tojuors attendre une baisse puis une consolidation avant de racheter...


        • JPC45 17 juin 2008 20:00

          Je préciserai à ce qu’indique Xa, ce n’est pas les subprime qui sont le facteur le plus important de la crise (du moins directement) mais la technique de titrisation qui cache le risque que l’on prend. C’est l’incertitude du risque qui pèse sur la crise plus que la technique du subprime à mon avis.

          Une crise vient souvent d’une inovation, ici c’est la titrisation.


        • xa 18 juin 2008 10:48

          "sur 20 ans, l’immobilier a bel et bien quadruplé et sur 30 ans, quasi-décuplé"

          Certes. Mais les situations ne sont pas comparables.

          Il y a 30 l’inflation tournait à 15% / an, et l’argent placé rapportait beaucoup plus que maintenant.

          Quand vous dites "Pourquoi en effet risquer aujuord’hui son capital dans un commerce ou industrie et se taper les Urssaf et tous les inconvénients du métier, quand on peut doubler facilement son capital tous les 5 ans", vous présupposez que la situation passée peut se reproduire. C’est vrai, mais pas tout de suite.

          Maintenant, il est plutôt risqué d’investir dans l’immobilier avec comme objectif de "doubler son capital dans les 5 prochaines années".

           

          Et votre affirmation marche pour de nombreux domaines. Ceux qui ont acheté du fer pendant la crise de la siderurgie sont sur un tas d’or en ce moment. Ceux qui ont acheté de l’or lorque celui ci était délaissé car pas assez rentable sont, désolé pour le jeu de mots, sur un tas d’or. Idem pour le blé, le surce, etc...

           

          @JPC

          "Une crise vient souvent d’une inovation, ici c’est la titrisation".

          La titrisation existait avant les subprimes mais ne concernait pas les crédits aux particuliers, et les subprimes n’ont pu exister que parce qu’il y avait la titrisation. Le facteur déclenchant, c’est la stagnation des prix immobiliers, entrainant la non couverture des crédits subprimes.

          Après le facteur "fouteur de m....." ou pour être plus poli mondialisant la crise, c’est la titrisation effectivement. Pour deux raisons : primo, personne ne sait exactement qui possède le risque des subprimes, deuzio, c’est toute la titrisation qui est devenue suspecte (y compris celle couvrant les risques des assurances ou des crédits structurés).

          On devrait probablement avoir un nouveau facteur aggravant : les crédits hypothécaires américains et anglais, qui vont peut être provoquer une crise générale du crédit. Ce n’est pas forcément un mal globalement (ca calmera les ardeurs des marchés "matières premières") mais ca risque de faire beaucoup plus mal que les subprimes, parce que ça concerne tous les emprunteurs.

           

           


        • JPC45 18 juin 2008 11:01

          je ne comprends pas bien : les subprimes peuvent exister sans la titrisation. C’est une majoration du taux d’interet pour tenir compte d’un risque plus élevé. donc on peut avoir subprime sans titrisation


        • xa 18 juin 2008 11:33

          Non. Ce que vous décrivez, c’est un crédit classique mais avec un taux supérieur au marché. Ce que toute banque pratique d’ailleurs (américaine, francaise, japonaise) : plus votre risque est élevé, plus le taux proposé est élevé. On peut même obtenir des crédits classiques en deux phases (mensualités faibles pendant 3 ans voire nulles, puis ... ).

          Le risque du crédit est couvert par l’hypothèque et en partie par la banque en respect des règles prudentielles.

           

           

          Les subprimes, c’est un crédit structuré (la banque prête d’un côté, vend une partie de la dette de l’autre) par nécessité.

          Le crédit subprime c’est un crédit qui ne respecte pas les règles prudentielles, avec une partie du risque que la banque ne peut pas assumer sans enfreindre les règles, et qui doit donc être couvert par ailleurs. Comme cela concerne des ménages "insolvables" (on ne passe pas par un subprime si on a par ailleurs un capital en garantie), il n’y a pas beaucoup de solution à part titriser la dette.


        • JPC45 18 juin 2008 12:23

          Xa, je ne suis pas persuadé sur votre définition du subprime. ça reste pour moi un crédit majoré avec la maison en hypothèque à la rigueur.

          cf wikipedia sur le sujet http://en.wikipedia.org/wiki/Subprime_lending

          Ensuite, ce que fait la banque de cette dette, c’est une autre problématique qui n’interesse pas le client.

          Donc pour moi, le subprime c’est du crédit immobilier majoré car les personnes souhaitant empruntés n’entre pas dans le scoring habituel


        • JPC45 18 juin 2008 14:14

          J’ai cherché un peu plus sur la définition des subprimes mais sur le site de l’amf ( http://www.amf-france.org/documents/general/8129_1.pdf ) j’ai trouvé ceci comme définition (jamais il n’est fait mention du passif)

           

           

          Il n’existe pas une définition unique des crédits subprime. Un crédit subprime est un crédit hypothécaire consenti à des emprunteurs présentant un niveau de risque supérieur à celui de l’emprunteur traditionnel, soit du fait d’une incapacité à gérer leurs finances personnelles, soit parce que leur capacité de remboursement a été compromise par des évènements adverses. Plusieurs critères peuvent être retenus pour classer un crédit dans la catégorie subprime, comme les ratios classiques du type dette/revenu et prêt/valeur du bien (Loan to Value). L’élément déterminant semble cependant être le score FICO (Fair Isaac Corporation), qui est une échelle de scoring calculée à partir de l’historique de crédit de l’emprunteur. Généralement, on qualifie un crédit hypothécaire de subprime lorsque l’emprunteur obtient un score FICO inférieur à 620, sur une échelle allant de 300 à 850. Parallèlement aux crédits subprime, on trouve les prêts Alt-A, qui présentent un niveau de risque un peu inférieur aux crédits subprime. Ces deux types de crédit sont dits « non conforming », au sens où ils ne peuvent pas bénéficier de la garantie des agences gouvernementales. Il en va de même pour les prêts jumbo, dont les montants sont trop élevés au regard des critères d’éligibilité fixés par ces agences (soit un prêt maximum de 417.000 dollars pour un « single family loan »

           

           


        • xa 18 juin 2008 15:10

          Je ne vais pas répondre dans l’ordre...

          "avec la maison en hypothèque à la rigueur"

          tous les crédits mortgage ont une "hypothèque", qui n’a d’ailleurs pas tout à fait la signification française : tant que le crédit n’est pas soldé, le logement "appartient" techniquement à la banque, pas à l’emprunteur (ce qui a pas mal de conséquence sur les possibilités de saisie/expulsion, les recours juridiques de l’emprunteur, ...).

           

          "ça reste pour moi un crédit majoré"

          Coté client, oui, c’est un crédit avec un taux majoré à partir d’un certain moment (qui peut être immédiat, mais généralement décalé de 2 à 5 ans). Mais qu’est ce qui différencie un crédit prime à taux élevé destiné aux personnes ayant un mauvais indice (near-prime loan destiné aux personnes ayant un mauvais FICO) et le crédit subprime avec le même taux, selon vous ? (si si, il y a des crédits "prime" avec des taux aussi élevé que les subprimes) Réponse : la mécanique interne à la banque.

           

          Coté lender, c’est en théorie une prise de risque qui ne rentre pas dans les règles prudentielles (qui sont pourtant beaucoup plus light coté américain), sinon ce serait "financable" en crédit prime. Pour proposer un crédit dans ces conditions, tout en respectant les règles de solvabilité, il faut soit augmenter les fonds propres, soit diminuer le risque.

          La première possibilité n’est en pas une. Cela diminuerait la rentabilité de la banque.

          La seconde implique soit de diminuer les autres risques (moins prêter sur les autres types de crédit, moins investir sur les marchés), ce qui n’est pas plus envisageable, soit revendre une partie du risque, le titriser.

          Une fois que vous avez cela en tête, vous avez le déroulement : pour pouvoir vendre des crédits plus risqués mais plus rémunérateur, il était "nécessaire" de titriser une partie du risque. Les subprimes mortgage "new generation" étaient nés.

           

          "ce que fait la banque de cette dette, c’est une autre problématique qui n’interesse pas le client"

          Ce n’est pas une autre problématique. Ce qui définit le type de crédit, ce n’est pas ce qui intéresse le client, mais le mécanisme interne du crédit. Le In Fine est défini par sa mécanique, par par le taux proposé au client. Idem pour les différents types de crédits amortissables, de crédits adossés, ...

          Si un crédit n’est couvert que par "l’hypothèque" et le risque supporté par la banque, on est en marché prime.

           

          On peut rappeler qu’initialement, un crédit subprime c’était un crédit AVANTAGEUX (taux inférieur au marché prime), et destiné aux clients privilégiés (les plus fiables, donc).

          Début des années 90 sont apparus les subprimes "new generation" : ceux destinés aux personnes exclues du système classique. La mécanique générale était : 2 à 3 ans avec un super taux (d’où la conservation du nom subprime), et 17 ans à taux d’usure ou presque, et la possibilité de renégocier, au moment du changement de phase, le crédit (donc de repasser en prime credit si possible). Mais pour créer ces produits, il fallait trouver un moyen de couvrir le risque (respecter les ratios de solvabilité) .... ce que j’ai expliqué juste avant.

           

          Pour citer Bernanke : "Subprime mortgages are loans made to borrowers who are perceived to have high credit risk, often because they lack a strong credit history or have other characteristics that are associated with high probabilities of default. Having emerged more than two decades ago, subprime mortgage lending began to expand in earnest in the mid-1990s, the expansion spurred in large part by innovations that reduced the costs for lenders of assessing and pricing risks. "

          En clair, les innovations financières (adossement de crédit, titrisation, ...) on permit l’émergence du marché de ces crédits risqués en limitant le coût pour le prêteur en cas de défaillance.

          et

          "The ongoing growth and development of the secondary mortgage market has reinforced the effect of these innovations. Whereas once most lenders held mortgages on their books until the loans were repaid, regulatory changes [comprendre la réduction du ratio de solvabilité] and other developments [les nombreuses techniques de titrisation], have permitted lenders to more easily sell mortgages to financial intermediaries, who in turn pool mortgages and sell the cash flows as structured securities. "

          En clair, le rendement de ces crédits à risque (le risque étant titrisé, il n’impacte pas autant qu’il le devrait le ratio de solvabilité, donc on peut prêter à plus de monde qu’il ne serait raisonnable) a renforcé les effets de ces innovations. Les crédits subprimes sont très rentables pour le prêteur qui cherche à prêter plus encore sur ce type de produit (d’où l’emballement sur ce type de produit, et le fait que 50 à 60% des emprunteurs auraient normalement pû utiliser les credits prime), très rentables pour le teneur de risque qui continue à acheter le risque. Voir à ce sujet, les différentes interventions de Jacques de Larosière (IMF).

           

          C’est ce secondary mortgage market qu’on appelle, abusivement peut être, subprime market et qui est en crise. (les crédits associés au marché dit premier sont ceux dont le risque est assumé exclusivement par le prêteur)

          .

          Maintenant, oui, on peut parfaitement qualifier de "subprime" les crédits du marché classique destinés aux personnes ayant un mauvais indice (mais on parle plutôt de near prime loan). Dans ce cas, les subprimes existent en France. D’ailleurs le doc de l’AMF ne fait pas la disctinction... alors que le near-prime est probablement le prochain problème américain.

           

          "Généralement, on qualifie un crédit hypothécaire de subprime lorsque l’emprunteur obtient un score FICO inférieur à 620, sur une échelle allant de 300 à 850". (doc de l’AMF écrit par Romey qui a écrit des livres interessant, et B.Drut). Why not ? C’est la définition que vous retenez, et qui inclut, malheureusement à mon sens, les near-prime loan.

          Rappel les near prime loan ne sont pas assujettis à contrepartie marché.

          Elle n’explique cependant pas pourquoi on trouve des emprunteurs subprimes (selon "ma" définition qui est aussi celle du WSJ et semble-t-il de Bernanke,et celle du secondary mortgage market) qui ont un score supérieur à 620, et même au delà de 700 au FICO... (je n’ai retrouvé que ce lien http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601039&sid=anxOH4nv1deE&refer=columnist_berry traitant du problème, je n’ai plus l’étude complète sous la main).

           

           

           


        • Forest Ent Forest Ent 17 juin 2008 12:14

          Désolé mais je ne trouve pour une fois cet article pas très clair. Quel genre de "régulation" proposez-vous ?

          En France, on a eu la loi de 1946 ou 1948, je ne sais plus bien, qui a bloqué les loyers pour protéger des victimes de la guerre. Il y a encore quelques baux en vigueur. A court terme, c’était sans doute nécessaire, mais à long terme ça n’a pas aidé.

          On a aussi un parc de logements sociaux. C’est utile, mais ce n’est pas de la régulation, c’est de l’intervention.

          Ce qui a fait la différence pour les "subprimes" n’est pas la régulation du marché immobilier, mais celle des prêts immobiliers, où l’on avait eu aussi la loi Scrivener, bien utile. Ce n’est pas pareil.

          Bref, à quoi pensez-vous ?


          • Michel Santi Michel Santi 17 juin 2008 13:20

            Je penses à tout une possibilité de mesures :

            - trouver un artifice, ou technique, ayant pour objectif de décorréler les taux immobiliers des taux flottants afin de prévenir les bulles immobilières à répétition,

            - taxer très lourdement la plus-value immobilière en cas de revente avant 24 mois par exemple,

            - taxer lourdement et progressivement les plus-values immobilières au-delà d’un certain palier de profit,

            - n’autoriser les non Européens à acheter en France qu’à certaines conditions,

            - stricte surveillance des banques prêteuses, notamment en regard des quotas de fonds propres demandés au débiteur !

            - une taxation supplémentaire pour tout logement inhabité.

            liste non exhaustive dont le but est d’écrémer la spéculation d’un marché où elle n’a pas vraiment lieu d’être. En revanche, on peut laisser aller l’immobilier commercial.

            Trop dirigiste ? Peut-être mais la France ne doit pas se laisser aller aux dérives des USA.


          • Fred 17 juin 2008 17:55

            "Peut-être mais la France ne doit pas se laisser aller aux dérives des USA"

             

            Les US taxent si la revente se fait avant 2 ans. Il faut arrêter de croire que les US sont le mal absolu et que nous sommes incapables d’être idiots par nous mêmes.


          • HELIOS HELIOS 17 juin 2008 13:04

            L’immobilier n’est jamais que le reflet des tendances générales... sauf qu’en plus il met en evidence les anomalies et effets pervers des pratiques mal évaluées :

            par exemple qu’en est-il de des taux d’intérêts ? les taux ont baissé considerablement. ceci a permis a des emprunteurs d’acheter (pendant une phase transitoire) leur bien immobilier en diminuant l’impact sur le pouvoir d’achat puisque les mensualités etaient moins fortes. Les vendeurs en ont profité pour "manger" cette disponibilité en augmentant leurs prix. L’ensemble de l’immobilier est alors rentré dans une bulle... dont la l’initiation a été la baisse des taux d’intérêts.

            La suite fut que les loyers, opportunement proportionnels aux prix des biens immobiliiers ont augmenté, entamant encore le pouvoir d’achat.

            Ceux qui peuvent repercuter cette perte de pouvoir d’achat,, c’est a dire les acteurs marchands (tous en fait, sauf les salariés) ont augmentés leur prix pour recuperer ce pouvoir d’achat pêrdu...

            Et le cercle vicieux/vertueux a été boucl". Helas, il manque un paramètre qui n’existait pas avant, c’est l’inflation. ce phenomène là s’appelle inflation car quasiment tout le monde se retrouve a vec le même pouvoir d’achat en fin de compte (toujours sauf les salariés).

            Mais, maintenant nous avons l’Euro qui ne s’ajuste pas a notre éconoomie, mais a celle de toute l’Europe. l’effet i,flation n’a ps (encore) joué. ce qui entraine les phénomènes que nous connaissons maintenant et qui constituent l’appauvrissement de la population par la rigidité du mecanisme.

            En fait les baisés, nous le savons tous, ce sont les salariés.

            Il faudrait vraiment un mecanisme d’indexation, genre indice a la construction, ou indice au salaire, afin que la responsabilité de la hausse soit répartie sur tous les acteurs de notre société.

            mais, au fait, qui a décidé de la baisse des taux d’intérêts ?


            • Medkorp Medkorp 17 juin 2008 13:48

              Salut !

              Qui fait baisser les taux d’interets... ?

              Nos amis UMP & Divers droite préfèrant que le marché se régule par lui meme, il suffit de faire baisser les taux d’interets afin d’éviter l’épargne bancaire en privilégiant l’investissement...

              Pathétique....


            • Emmanuel 17 juin 2008 13:42

              Un principe : la possession d’un bien immobilier doit avoir à finalité utilitaire et non financière

              et quelques mesures radicales :

              Interdire le portage de biens immobiliers. Des banques et des fonds d’investissement sont actuellement détenteurs de centaines de millier de logements qu’elle laissent bien souvent vides puisque ce n’est pas leur boulot de les louer et que cela diminue la valeur de revente sur le marché. De plus ces organismes sont tentés d’en organiser artificiellement la rareté notamment dans les centres villes pour faire monter artificiellement les prix et créer des bulles spéculatives (un peu comme Enron qui a diminué la production d’électricité en Californie pour en augmenter le prix).

              Interdire la multipropriété Personne n’a besoin de posséder plusieurs logements. Le fait d’avoir un logement est une sécurité non nécessaire mais suffisante. Dans une société de plus en plus inégalitaire, cette possibilité d’accumuler un partimoine immobilier est un accélérateur d’inégalité puisqu’elle provoque des transferts d’argent supplémentaires de ceux qui ont toujours moins vers ceux qui ont toujours plus. Cette limitation permettrait par ailleurs une resocialisation de la propriété foncière et des politiques d’attribution de logements équitables et pour tous.

              Réquisitionner les logements vides. l’ordonnance de 1945 permet déjà cela mais n’est jamais appliquée.


              • Internaute Internaute 17 juin 2008 14:11

                L’article n’est pas clair du tout. On regrette la hausse des prix mais on ne voit pas quelles sont les réponses. Les commentaires qui suivent se limitent à vouloir interdire et vouloir taxer.

                Si on interdit et si on taxe, expliquez-nous qui va se lancer dans la construction ou dans l’achat d’une maison ?

                Il y a trois facteurs aux prix élevés. Le premier est une baisse des taux d’intérêts pendant trop longtemps qui a gonflé la demande au delà des disponibilités. Le deuxième est une immigration incontrôlée. Lorsqu’on fait rentrer 400.000 personnes de plus chaque année en France, quel que soit la crise de conscience ou l’urticaire que cela puisse provoquer chez le lecteur, il faut bien que ces gens se logent d’une manière ou d’une autre. De 1974 à 2008 on ainsi du loger 20 millions de personnes en plus. Le troisième est un plan d’occupation des sols désuet et qui doit être libéré. Les pos ont permis de préserver les paysages mais la pénurie de terrains étant là, les priorités doivent êtres revues.

                Les solutions sont au nombre de trois : hausse des taux d’intérêts, retournement de gré ou de force des flux migratoires et révision plus laxiste des Pos.


                • Julius Julius 17 juin 2008 15:05

                  Il ya deux source des prix élevés de l’immobilier :

                  1) Mondialisation : L’économie mondiale est soumis à une forte pression inflasionist (il y en a trop d’argent autour). La réaction normale du marché serait l’inflation. Mais cela est impossible. En plus de limites artificielles (BCE). il ya une mondialisation. Les prix (et salaires) ne peut se développer parce qu’ils sont déjà beaucoup plus élevé qu’en Chine, Inde, etc Conséquence : toutes argent inflationniste, qui ne peuvent pas augmenter l’inflation, est dépensé sur des biens ou des services qui ne sont pas mondial. C’est : œuvres d’art, bourse, mais surtout l’immobilier. C’est la raison pour laquelle ces prix augmenter.
                   
                  Bonne nouvelle : les prix et les salaires à la hausse en Chine, l’argent inflationniste sera en mesure de provoquer l’inflation réelle. Et cela limite la hausse des prix des marchandises qui ne sont pas mondial (comme l’immobilier). Cela a déjà commencé.
                   
                  2) Réglementation : marché de l’immobilier est trop réglementé en France. Deux des déformations plus importantes du marché sont les suivants :
                  a) Une grande partie de biens immobiliers qui n’est pas soumis au libre marché - HLM - qui est subventionnées. Repousser les prix des HLM trop faible rend les prix en dehors de HLM trop élevé.
                  b) "coût de transaction" élevé. C’est-à-dire la coût non-productifs du changement de propriété et la création de propriété est trop élevé. C’est-à-dire les taxes élevées et la difficulté d’obtenir de nouveaux espaces pour la construction, ...
                   
                  Toute nouvelle réglementation ferait cette tendance beaucoup plus forte : Il augmenterait les prix encore plus ou (si les prix sont artificialy limitée), il créerait encore plus grand manque de biens immobiliers. Que faut-il faire est de libérer le marché en vendant fort pourcentage de HLM et de limiter les coûts de transaction.

                   
                   


                   


                  • karg se 17 juin 2008 16:55

                    1- L’inflation c’est pas trop vraiment d’argent c’est un augmentation des prix en réaction à une incapacité à satisfaire la demande ou à une monté des couts. Aujourd’hui l’inflation, c’est le pétrole et les produits agricoles. Les prix et les salaires peuvent augmenter, on a plutôt affaire à un problème de répartition de l’argent : les vieux riches achêtent des maisons, les jeunes pauvres claques leur maigre payes en babiolles importés.

                    2-Réglementation ou pas, l’accès à ce marché est difficile : seules certaines zones manques réellement de logement (syndrome de Robien inlouable) et les terrains sont justement pas disponible dans ces zones attractives. Les investisseurs dans l’immobiliers sont des particuliers qui connaissent souvent très mal le marché, ils ne croiront à la fin de la bulle que quand ils seront bien ruinés.

                     

                     

                     

                     

                     

                     


                  • JPC45 17 juin 2008 20:07

                    Avez vous des chiffres à donner sur le phénomème ou vous nous sortez un discour tout fait ?


                  • Fergus fergus 17 juin 2008 17:19

                    L’appréciation du prix de l’immobilier n’est positive que lorsque l’on vend un bien secondaire sans contrepartie (par exemple pour en distribuer la rentrée financière à ses enfants) ou lorsque l’on vend une résidence principale, soit en zone très cotée pour racheter en zone moins cotée, soit dans la même zone mais de surface sensiblement inférieure. Dans tous les autres cas de changement d’habitation, on subit à l’achat ce dont on a bénéficié à la vente.


                    • Céline Ertalif Céline Ertalif 18 juin 2008 00:00

                      Bonjour,

                      J’ai beaucoup de mal à me retrouver dans cet article et tout autant dans les commentaires.

                      Mon sentiment général est d’abord que regarder l’économie en permanence et exclusivement par la fenêtre du marché laisse des pans entiers du sujet à l’abandon. Dans ces conditions, il est difficile d’avoir une vue cohérente, y compris du marché lui-même.

                      Il y a quelques éléments essentiels à la compréhension du sujet que cet article ignore totalement :

                      1 - La décohabitation. Le nombre de personnes par foyer ne cesse baisser. La stabibilité matrimoniale des ménages est elle aussi en diminution constante.

                      2 - Il n’y a pas d’immobilier privé sans coûts publics. Il y a un problème de maîtrise de la mutualisation des équipements publics qui alimente la spéculation foncière : ce sont les coûts de voirie et de réseaux publics qui sont pris en charge par les contribuables.

                      3 - C’est dit dans l’article, mais de manière beaucoup trop partielle : il y a un problème de fiscalité et notamment comparativement à la fiscalité sur les autres actifs (je réhabilite Ricardo, non pas avec le vin et les draps, mais avec l’immobilier et le capital des entreprises !). L’immobilier est insuffisamment taxé : ce n’est peut être pas très populaire comme slogan, mais c’est sans doute aussi intelligent que de vouloir faire vivre une économie parallèle du logement social.

                      4 - Le coût de construction. Celui-ci est lié aux éléments précédents, décohabitation, charge publique et fiscalité. Il est lié aussi plus généralement à une évolution des conditions de vie en fait très diverses et notamment aux moyens de communication : modalités de transport, connexions électroniques (voir le cas des liaisons internet FTTH), coûts de l’eau (la récupération des eaux de pluie par exemple se développe...), énergies alternatives, etc.

                      L’immobilier est l’objet d’un immense gaspillage parce que les acteurs économiques ne sont pas rationnels. J’ai entendu bien souvent des élus locaux me dire qu’il n’était pas normal qu’une grand mère toute seule dans sa grande maison paie plus de TEOM qu’une grande famille dans une petite maison parce que la TEOM est basée sur la valeur du foncier bâti (contrairement à la redevance qui est fixée en fonction du service). C’est tout simplement oublier que la grand mère immobilise inutilement un gros capital pendant que la famille nombreuse qui paie moins de TEOM est (éventuellement) mal logée, et que cela constitue une immobilisation économique qui pourrait sans doute être bien plus productive ailleurs. Après cela, on peut passer à la philosophie et se demander si le problème essentiel de notre société est de savoir si chaque citoyen se comporte comme un acteur économique rationnel ou non. C’est le genre d’inepties qu’on nous serine à longueur de temps sur les grands médias, j’aimerais que l’on en doutât un peu de temps en temps.

                       

                       


                      • armand armand 18 juin 2008 11:03

                        Faut-il parler de l’immobilier en général, ou de l’immobilier français en particulier. En effet, la France entretient un rapport passionnel et patrimonial avec la pierre : malgré les hausses vertigineuses, les familles se côtisent pour loger leurs grands enfants là où, chez les Anglo-Saxons, les jeunes acquéreurs s’attendent à financer par leurs propres moyens. Ce ’bouclier’ permet à la bulle d’enfler davantage, car les prix actuels sont désormais décorrélés non seulement par rapport au locatif, mais aussi par rapport aux salaires.

                        De plus, les Français ont intégré les lois du marché, mais à sens unique : c’est normal que ça monte, mais si ça baisse on ne joue plus le jeu.

                        Au stade actuel, à moins d’attendre le krach - ou la forte baisse, pour les optimistes - il est frappant de voir qu’aucune solution efficace n’a été avancée pour stabiliser le marché à un niveau acceptable pour tous.

                        Mention spéciale pour l’équipe Délanoë à Paris, qui s’est contentée essentiellement d’envolées incantatoires selon laquelle Paris ne devait pas ’devenir comme Londres’ - or rien n’y fait, toujours plus cher, toujours plus de monoactivité. Remarquez, les diatribes contre les 4x4 n’ont rien changé non plus - il y en a jamais eu autant dans les rues, garées sur les trottoirs, dans les passages, etc.

                        La raison ? Le tabou absolu qui frappe toute idée d’intervention étatique. Si le logement est un bien de première nécessité, et si la ville doit être une communauté faite de gens qui travaillent au plus près de leurs domiciles, alors une saine régulation s’impose. Et cela vaut pour le commercial aussi.

                        Je verrrais volontiers un retour à l’agrément préalable en cas de changement de commerce, pour lutter contre la monoactivité. Retour à un strict encadrement des loyers, à la taxation des plus-values, même des résidences principales. Différenciation statutaire entre propriétaires individuels et gros institutionnels : la mairie a échoué lamentablement à contrecarrer les ’ventes à la découpe’ notamment. Il aurait fallu signifier que comme de telles transactions, portant sur des milliers de logements, avaient un impact sur l’ensemble de la collectivité, une taxe dissuasive serait appliquée pour en amortir les effets.

                        Pour ne pas passer pour un étatiste enragé, j’ajouterai que si on souhaite - crise de l’énergie et écologie obligent - limiter les déplacements domicile travail, alors il est indispensable de redensifier les centre-villes.

                        Sait-on, par exemple, que dans le centre de Paris de nombreuses rues, places, passages, ont été silmplement rayés de la carte pour ’aérer’ les monuments entre 1850 et le présent ? On pourrait procéder à des reconstructions de rues, de préférence en s’inspirant du bâti d’origine, pour redonner aux quartiers centraux une ’vraie’ population.

                         

                         


                        • fonzibrain fonzibrain 19 juin 2008 13:58

                          Ambrose Evans-Pritchard, 18 juin 2008

                           

                           


                           

                          La Royal Bank of Scotland a averti ses clients de se préparer à un krach majeur des bourses mondiales et des marchés du crédit dans les trois prochains mois, au moment où l’inflation paralyse les possibilités d’action des grandes banques centrales.

                          « Une période très dangereuse se rapproche rapidement - soyez prêts », met en garde Bob Janjuah, l’analyste stratégique de la banque écossaise.

                          Un rapport rédigé par une équipe de la banque estime que l’indice boursier de Wall Street S&P 500 est susceptible de perdre plus de 300 points, pour atteindre environ 1050 en septembre, lorsque se solderont les excès de l’envolée des prix sur les marchés mondiaux, entraînant une contagion dans toute l’Europe et les marchés émergents.

                          Une telle chute des bourses mondiales bourses créerait l’un des pires de marché baissier depuis un siècle.

                          RBS déclare que l’indice iTraxx qui mesure la qualité du crédit des entreprises bien notées pourrait grimper à 130/150 points de base tandis que l’indice « Crossover » qui reflète le risque associé aux obligations spéculatives pourrait atteindre 650/700 pb en un nouvel épisode de panique sur les marchés des obligations.

                          « Je ne crois pas que je puisse être beaucoup clair : si vous devez être engagés sur les marchés du crédit, mettez l’accent sur la qualité, les durées courtes, les investissements défensifs et non-cycliques. »

                          « Le cash constitue la principale protection. Il s’agit de ne pas perdre votre argent, de ne pas perdre le résultat de votre travail », observe M. Janjuah, qui est devenu une star de la City après que ses sombres prévisions de l’année dernière sur la crise du crédit se soient avérées on ne peut plus justes.

                          La RBS s’attend à ce que Wall Street monte encore un peu au début juillet avant que l’élan de courte durée donné par les crédits d’impôts aux USA ne s’évanouisse, et que l’effet retard de la flambée des cours du pétrole ne provoque des dégâts.

                          « La mondialisation a toujours fait courir le risque que les banquiers du G7 se retrouvent pris dans une situation dangereuse à un moment donné. Nous y sommes. », juge-t-il.

                          La Réserve Fédérale américaine et la Banque Centrale européenne n’auront plus le choix lorsque les salariés commenceront à perdre leur emploi et que les prêteurs fermeront les robinets du crédit.

                          Les autorités ne pourront pas répondre par un assouplissement de la politique monétaire car le coût de l’énergie et de l’alimentation continuera à pousser l’inflation à des niveaux qui déstabilisent les marchés. « Le piège, c’est que nous pourrions avoir besoin d’une croissance mondiale plus faible pour provoquer une baisse de l’inflation », note-t-il.

                          « La Fed est en mode panique. La perte massive de crédibilité que la Fed et peut-être même la BCE subiront lorsqu’elles ne pourront pas remonter les taux dans ce contexte inflationniste se conjugueront et déclencheront une vente massive des actifs à risque », déclare-t-il.

                          Kit Jukes, responsable des marchés du crédit à la RBS, déclare que l’Europe ne sera pas immunisée. « Le ralentissement économique se propage et les données les plus récentes sur la demande des consommateurs et la confiance sont catastrophiques. La BCE est fermement décidée à relever ses taux.

                          « Les conséquences au plan politique pourraient être importantes lorsque les ministres des Finances des économies les plus faibles s’en prendront à la BCE. Un élargissement des différences de rendements entre les Bons du Trésor Allemands et ceux des marchés périphériques semble assuré », affirme-t-il.

                          En fin de compte, la banque prévoit que la flambée des prix du pétrole devrait diminuer d’intensité lorsque le puissant mécanisme de la déflation du crédit se fera sentir durant l’année prochaine.
                           

                          • liberte cherie 27 juin 2008 00:31

                            Cette idée à déjà était appliqué.

                            En union soviétique pendant 70 ans. Va voir comme c’est beau.

                            Et puis il faut réglementer le marché des fruits et légumes (vital non ?), puis celui du telephone (indispensable non ?) et puis celui de l’automobile (comment faire sans ?) et puis reglementé le prix de la baguette. L’etat distibuera bientot des tickets de nourriture afin de mieux répartir la pénurie qu’il aura crée.

                             

                            Le probléme du marché immobilier est sa sur-réglementation, pas l’inverse.

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