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Accueil du site > Tribune Libre > Immobilier : savoir décoder le jargon de la profession

Immobilier : savoir décoder le jargon de la profession

Quiconque a acheté ou vendu au moins un bien immobilier s’est trouvé confronté aux employés de plusieurs agences et sait par expérience que ces professionnels de la vente n’ont qu’un objectif en tête : réussir la transaction et toucher leur commission...

À de rares exceptions près, les agents immobiliers se montrent courtois et disponibles pour répondre à vos attentes. Leur attitude et leur discours sont délibérément empathiques. Tout vous porte à croire qu’ils vont faire le maximum pour vous aider à vendre au meilleur prix, ou à acheter très exactement la maison ou l’appartement de vos rêves en bénéficiant du meilleur rapport qualité-prix. Encore faut-il savoir décoder leur langage. Car les agents immobiliers sont avant tout des commerciaux bien décidés à vous faire prendre les vessies pour des lanternes. Ils disposent à cet effet d’une arme redoutable et depuis longtemps rodée : le jargon professionnel. 

Avant toute chose, il convient de ne pas vous faire d’illusions sur la démarche des agents immobiliers à qui vous délivrez un « mandat  » lorsque vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement. Attendez-vous à apprendre que le « produit » en question – auquel vous avez pourtant consacré de nombreux efforts et pas mal d’argent en matière de rénovation ou de déco – souffre de défauts qui le rendent difficile à vendre, surtout dans la conjoncture du moment. Certes, les agents immobiliers ne vont pas jusqu’à affirmer que le produit ne vaut pas tripette, mais eu égard aux défauts répertoriés, vous êtes fortement incité à revoir vos ambitions financières à la baisse. Et pour cause : mieux vaut pour les professionnels vendre rapidement un bien à 250 000 euros qu’espérer en tirer 280 000 après de longs mois en agence et de vaines visites par les clients potentiels, au risque de voir l’affaire conclue par une agence concurrente.

Si vous n’êtes pas vendeur, mais acheteur, c’est évidemment tout le contraire qui ressort du discours des agents immobiliers. Les maisons et les appartements pour lesquels ils ont reçu mandat présentent des qualités remarquables et correspondent parfaitement à vos critères de recherche, même si le niais que vous êtes n’en a pas conscience. Certes, il peut y avoir ici ou là un défaut apparent difficile à dissimuler, mais à en croire ces professionnels, il ne pèse rien en regard des nombreux avantages du produit en question. Telle est en général la tonalité des annonces d’agence et des propos tenus par les agents immobiliers qui, pour bien enfoncer le clou, puisent dans un lexique qu’il est bon de savoir décoder comme le montre cette petite sélection : 

La situation géographique est évidemment le premier critère auquel s’intéresse un acheteur. Si vous souhaitez habiter en ville et pouvoir vous déplacer à pieds, fuyez tout ce qui est annoncé comme « proche », ce terme signifiant en général que vous allez être relégué à 10’ en voiture. Cela dit, il convient également de se méfier du terme « centre-ville », désormais réservé par les professionnels aux quartiers périphériques, autrement dit plus près du Géant Casino et de la Halle à chaussures que de la mairie et de la bibliothèque. Pour s’installer réellement au cœur de la ville, inutile de s’intéresser à tout ce qui n’est pas répertorié dans l’« hyper-centre ».

La méfiance est également de mise lorsque l’habitation proposée est située dans un environnement « calme ». Ce terme peut en effet indiquer qu’elle se situe à proximité de la maison de retraite médicalisée et du cimetière, loin du premier bistrot et de sa clientèle jeune. À moins qu’elle ne soit exposée aux effluves de la station d’épuration les jours de vent dominant. Autre possibilité : l’habitation est implantée dans un lotissement excentré non desservi par les transports en commun.

 

M. Century et Melle Foncia

Lorsque le lieu convient, reste à visiter la maison ou l’appartement proposé par le professionnel. Avant même de vous rendre sur place, il faut savoir que « bon état général » signifie que vous aurez à coup sûr pas mal de bricolage à prévoir et toute la décoration à refaire. C’est toutefois mieux que « à rafraîchir » : sous ce vocable d’apparence bénigne se cache en effet la nécessité de procéder à une rénovation plus complète. Cela dit, il y a pire : « travaux à prévoir » signifie clairement que le lieu est inhabitable en l’état ! Quant à « beau potentiel », cela indique le plus souvent une quasi ruine que vous pouvez espérer transformer en résidence de rêve moyennant de gros travaux effectués par des artisans compétents. Dans le même genre, l’on trouve également « affaire à saisir », voire « affaire rare » : en général une maison certes peu onéreuse, mais complètement délabrée, ou située soit en zone inondable, soit au voisinage d’une autoroute ou d’un abattoir.

Au fil des visites, vous apprendrez aussi à vous méfier du mot « atypique » : ce qualificatif désigne le plus souvent une habitation où la disposition des pièces relève nettement plus du baroque que du fonctionnel. Mais avec un rail de coke dans les narines, cela peut vous séduire. À noter que le même type d’habitation peut également bénéficier de la formulation « beaucoup de charme », encore que cette dernière soit utilisée à peu près à toutes les sauces pour enrober la détermination du vendeur. Y compris pour les appartements anciens à moulures au plafond situés dans un « immeuble bourgeois » : comprendre habité par des vieux qui n’ont plus refait l’électricité et les sanitaires depuis l’année où ils ont vu Gilbert Bécaud à l’Olympia !

« Idéal jeune couple », peut-on lire ici et là. Pourquoi pas ? En général, ce n’est pas très cher et forcément de nature à attirer les « primo-accédant » en mal de financement. Mais cela induit d’emménager dans un deux-pièces étriqué aux équipements vétustes, ou de voisiner avec la « rue de la Soif » et ses débordements éthyliques nocturnes.

Ne pas s’emballer non plus en voyant sur le descriptif la présence de « balcons » : trop souvent, la place disponible vous oblige à faire un choix entre la jardinière de bégonias et vous-même ! Idem pour le « jardinet » accolé à la maison que vous vante M. Century ou Melle Foncia : estimez-vous chanceux si vous avez la possibilité d’y faire cohabiter une table et deux chaises entre une rangée de narcisses et une potée de géraniums.

Un autre classique des annonces immobilières et du discours des agents est la fameuse « vue sur... » la mer, la montagne ou le parc voisin. Certes, on voit le panorama annoncé, mais par-delà un stalag de mobil-homes, ou entre une conserverie de sardines et une barre de HLM. Encore peut-on s’estimer heureux s’il n’est pas nécessaire de se pencher à l’extrémité d’un balcon ou d’ouvrir le vasistas de la buanderie pour bénéficier de cette fameuse vue.

Tout cela vous semble peut-être exagéré, voire caricatural. Et ça l’est, en effet. Mais pas autant que l’on aimerait pouvoir le reconnaître car il est parfois des annonces et des discours encore bien plus trompeurs que les interprétations de ce petit florilège lexical. C’est pourquoi il ne faut pas hésiter à négocier avec les agents immobiliers en exigeant à l’achat un taux de commission maximum compris entre 3 % et 3,5 % avant toute signature d’un « compromis de vente ».

Enfin (anecdote véridique), ne prenez pas mal si, à la vue de vos cheveux blancs, une charmante employée vous demande, les joues empourprées sitôt sa question posée : « C’est pour votre dernière demeure ? »


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110 réactions à cet article    


  • Surya Surya 16 mars 09:48

    Bref, en gros, il vaut mieux comprendre l’inverse, ou à peu près, de ce qu’ils affirment. Mais alors, s’il faut voir un défaut caché dans chaque qualité qu’ils annoncent, que disent-ils pour faire visiter un apartement qui vaut vraiment le coup d’être vu ? 


    Quant à essayer de fourguer une maison située en zone inondable, c’est carrément dégueulasse. Ils le savent, et n’ont aucun scrupule à arnaquer un acheteur ? Quelqu’un qui aura peut-être économisé sa vie durant pour acheter un truc, et qui va se faire plumer comme un vulgaire poulet ! Certes, on peut avoir une pensée pour le propriétaire actuel de la maison en question, qui a lui aussi fait un mauvais achat, et cherche à s’en débarrasser, mais ce serait plutôt à l’Etat de lui verser une compensation, au lieu de le forcer à essayer de vendre en douce, quitte à transférer son malheur et sa malchance sur un autre.

    « C’est pour votre dernière demeure ? » Alors là c’est la meilleure ! j’ai bien ri !! smiley Vous auriez pu lui répondre que l’étage n’était pas assez élevé pour ça smiley

    • Surya Surya 16 mars 09:50

      Cela dit je dis ça, mais je sais même pas si c’est à vous que c’est arrivé, cette anecdote. Bref, la personne à qui c’est arrivé aurait pu répondre... etc etc. smiley


    • Fergus Fergus 16 mars 10:06

      Bonjour, Surya

      J’ai reconnu en fin d’article avoir un peu forcé le trait. Mais pas tant que cela, car le fait est qu’il reste dans la profession pas mal de vendeurs dont « forcer le trait » est la caractéristique principale.

      « que disent-ils pour faire visiter un appartement qui vaut vraiment le coup d’être vu ? »

      Ils sont dithyrambiques ! Cela dit s’ils disposent d’un tel bien en exclusivité, ils tenteront d’abord de vous vendre un « nanar » affichés dans plusieurs agences afin de griller la concurrence.

      « essayer de fourguer une maison située en zone inondable »

      Si le vendeur ne signale pas ce risque - et cette omission n’est pas rare pour des biens exposés -, le risque apparait désormais de manière obligatoire dans les documents annexes au compromis de vente

      « C’est pour votre dernière demeure ? » Alors là c’est la meilleure ! j’ai bien ri !!   »

      Cela se passait à Rennes, et elle se nommait Marie, très élégante dans son manteau blanc qui faisait ressortir le rouge de ses joues. Mon épouse et moi avions également bien ri.


    • Thaisbb (---.---.158.121) 20 mars 18:18

      Bonjour, Il n’ai pas possible de vous faire « fourguer » un bien situé en zone inondable sans en être avertie, puisque qu’un « état des risques naturels et technologiques » doit être obligatoirement joint à la signature d’un compromis de vente ou d’un sous seings privés , ainsi qu’à la signature de l’acte authentique. Il arrive que des professionnels annoncent la situation seulement après plusieurs visites et juste bien sûr, avant la signature du compromis...et vous font perdre ainsi votre temps. Un professionnel honnête vous informera de la situation du bien dēs la 1ère visite.


    • michel49 (---.---.231.196) 16 mars 09:59

      Relativisons : un quart des français habitent en zone inondable, moi-même j’ai acheté deliberement dans ce sens apres la grande inondation de 1995 resultant d’une crue centenaire (verifié !).


      Il y a zone inondable et zone inondable : en bas d’une region montagneuse un orage et un torrent peuvent tout balayer en une heure ; en plaine celà necessite la synchronisation de plusieurs facteurs qui surviennent rarement ensemble.

      • Surya Surya 16 mars 10:09

        @michel49
        Du moment qu’on le sait que c’est une zone inondable et que c’est un choix d’acheter là, tout va bien, mais ce que j’ai compris, c’est que les vendeurs se gardent bien de le dire, et là c’est inadmissible. Ils ne pensent en effet, dans ce cas, qu’à toucher leur commission. 


        D’ailleurs, concernant un autre problème, j’ai entendu parler des propriétaires évacués de l’immeuble Le Signal à Soulac en raison de l’avancée de l’Océan. Il y a même eu un reportage là dessus sur je sais plus quelle chaîne britannique. Ont-ils été indemnisés ? Je l’espère pour eux car leur appart est bien évidemment devenu invendable, sans qu’un agent immobilier malhonnête (car je suis persuadée qu’ils ne sont pas tous véreux !) puisse masquer le problème, et ils ont perdu leur bien. Il ne leur reste que leurs souvenirs nostalgiques de vacances heureuses...

      • @michel49

        LA LOI ALLUR avec duflot disait BAISSE DE 30% DES LOYERS PARISIENS AVEC LE GROS

         PEtIT POIS COSSE CA DONNE - 3 EUROS DE LOYER

        avec ses cumuls elle s’en fout bien  que son loyer soit cherPS/EELV DOUBLE PEINE DEMI SALAIRE ET DOUBLE LOYER
        FAITES DE LA POLITIQUE CA MAGOUILLE ET CA RAPPORTE SURTOUT SI ON BOSSE AVEC DES AVOCATS D AFFAIRES ET DES MARCHANDS DE BIENS !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!


      • Fergus Fergus 16 mars 11:02

        Bonjour, michel49

        Le fait est qu’il y a de fortes disparités entre les « zones inondables ». A cet égard, les inondations de type cataclysmique vécues à Vaisons ou à Sommières n’ont rien à voir avec celles qui surviennent assez régulièrement dans les vallées de l’Essonne ou de l’Orge en RP.

        De même les risques océaniques, liés notamment à la conjonction d’une tempête d’ouest et d’une surcote due à une grande marée, sont encore de nature différente, mais pas moins redoutables, comme on a pu le vérifier à La Faute-sur-Mer où des lotissements ont été construits de façon irresponsable dans des zones restées inhabitées durant des siècles pour cause de prudence des générations précédentes.

        A noter que les Français sont désormais nettement plus sensibilisés à la question, et c’est une excellente chose car cela contribue à limiter les implantations d’habitations dans ces zones potentiellement inondables.


      • Fergus Fergus 16 mars 11:16

        @ Surya

        Comme je l’ai indiqué plus haut, le silence des agents immobiliers sur les risques naturels est certes coupable par omission, mais les acheteurs sont de mieux en mieux informés sur l’état d’un bien immobilier et son environnement, grâce aux diagnostics obligatoires sur le bâti (DDT : dossier des diagnostics techniques) et à l’état de prévention des risques, lui aussi obligatoire en annexe du « compromis de vente » et bien sûr de l’acte notarié.

        Pour ce qui est des propriétaires de Soulac - victimes, rappelons-le, du recul du littoral -, j’ignore comment ils ont été indemnisés. A noter qu’ils ont acheté là à une époque où il n’existait aucune obligation légale de mention des risques, ce qui donnait évidemment un gros avantage aux agences et pénalisait d’autant les acheteurs, mal ou pas informés.


      • mmbbb 16 mars 20:13

        @michel49 c’est l urbanisme debridé qui change la donne et modifie les bassins versants Dans le Var les promoteurs et les responsables ont du tenir le meme discours ( ou ils ont feint de l’ignorer pas appat du gain ) Sauf que depuis quelques annees cette region subies des pluies torrentielles Draguignan et la cote d’azur l’hiver passe A maison la romaine la riviere est devenue rectiligne les zones humides assechees ( il faut etre diplome afin de faire de telles conneries ) Lors de la Tempete Zinthia le coefficient de maree fut lui aussi execptionnelle la digue a craque et le village englouti A Chamonix des chalets construits pres du village du tour Il n’y avait pas eu d’avalanche depuis des decennies saut qu un hiver les chalets ont cedes lors d’une avalanche que personne n’avait prevue etc etc Chacun veut sa maison individuelle le territoire est de plus en plus morcelés et les personnes viennent chialer lorsqu ils ont les pieds dans l’eau C’est un choix mais il ne faut pas chialer . Vous parlez de montagne idem J’ai fait le tour des ecrin A bourg d’ oisans en peripherique de la ville des lotissements protegees par une digue ( zone inondable ) le jour ou un orage exceptionnelle eclatera la digue risue de souffrir et les habitants aussi Cette problematique est generale et j’appellerai ceci le syndrome de Fukishima


      • Fergus Fergus 16 mars 20:44

        Bonsoir, mmbbb

        Vous avez raison de souligner l’irresponsabilité des élus qui délivrent des permis de construire en zone potentiellement dangereuse et accélèrent les risques de cataclysme en bétonnant les sols. Le plus souvent dans le cadre de douteuses collusions avec les promoteurs ou les industriels. La catastrophe de La Faute-sur-Mer a été tout, sauf un hasard ! 


      • mmbbb 17 mars 19:16

        @Fergus oui a Bourg d Oisans j’ai eu cette réflexion une digue qui devrait proteger mais voila il y a toujours des phenomenes climatiques exceptionnelle depuis la nuit des temps comme jadis au Grand Bornand en 87 Salutations


      • foufouille foufouille 16 mars 10:00

        mieux vaut pour les professionnels vendre rapidement un bien à 250 000 euros

        grosse somme tout de même.

        comme arnaque, la cave habitable est pas mal. en location. ou le mur fendu fendu sur deux mètres.
        le rendement locatif totalement imaginaire.


        • Fergus Fergus 16 mars 10:52

          Bonjour, foufouille

          « grosse somme tout de même »

          Ce n’est bien sûr qu’un exemple. Et tout est relatif : pour ce prix, l’on peut acheter un manoir dans la Creuse mais un studio dans Paris !

          Des « caves habitables », il y en a pas mal dans le Sud, et elles sont assez prisées... en été lorsque règne le cagnard. Ailleurs, cela relève effectivement de l’abus. tout comme le « mur fendu sur deux mètres », évidemment inacceptable de la part d’un proprio.


        • foufouille foufouille 16 mars 11:03

          @Fergus
          en location, c’est pas légal. pour la vente, la surface ne peut être comprise comme habitable ni assurable. c’est aussi à toi de rendre cette surface habitable sans aération et humide.
          j’ai aussi vu des « mezzanines » de moins de 1m de haut ou encore suspendu par des câbles.
          pas juste des particulier mais surtout des pros, agences ou huissiers et notaires.


        • Fergus Fergus 16 mars 11:21

          @ foufouille

          « en location, c’est pas légal »

          Exact. Et ces types de problèmes s’ajoutent aux abus sur la surface qui ne tient pas toujours compte de la loi Carrez.

          Je pense néanmoins que les abus de ce type sont nettement plus fréquents chez les loueurs particuliers, les professionnels courant un gros risque pour leur activité en se livrant à ce telles magouilles. Mais il en existe, c’est indiscutable, notamment pour les micro-logements proposés à des étudiants.


        • foufouille foufouille 16 mars 12:21

          @Fergus
          « les professionnels courant un gros risque pour leur activité en se livrant à ce telles magouilles. »
          il risque que moins que le particulier vu que la justice s’en fout.


        • Daniel Roux Daniel Roux 16 mars 10:13

          Bonjour Fergus,

          Alors, cette retraite en bord de mer ? Ca se passe bien.

          Je confirme le contenu de l’article. Les agences n’ont d’autres buts que d’empocher leur commission excessive. En France, elle vont de 5 à 7% alors qu’en Angleterre, elles sont à 2% dans un marché, du coup, plus dynamique.

          J’aime bien aussi le tampon ; « Coup de Coeur » sur un peu n’importe quoi.

          Un conseil aux vendeurs et aux acheteurs : Evaluer objectivement le bien vous-même. De nombreuses informations sont disponibles sur internet, du prix au m² aux montants des ventes effectives par les notaires. Les prix en Agence sont largement surévaluées, elles comprennent la commission et la marge de négociation.

          Pour les vendeurs : Rangez votre maison pour les photos et les visites. La première impression est décisive. Vendez d’abord votre bien si vous en avez un, cela vous évitera de le faire à n’importe quel prix pour rembourser un prêt relais, louez dans la région qui vous plaît pour faire connaissance avec sa réalité en cherchant tranquillement votre nouveau logis sans être contraint par la nécessité de vous logez rapidement.

          Pour les acheteurs : Ne vous fiez pas à votre première impression. Regarder l’emplacement, la qualité du bâti et informez-vous sur les contraintes éventuelles visibles ou prévues. Demandez le montant des impôts locaux et fonciers, dans ce domaine les mauvaises surprises ne sont pas rares.


          • Fergus Fergus 16 mars 11:42

            Bonjour, Daniel Roux

            « Alors, cette retraite en bord de mer ? Ca se passe bien. »

            Très bien, merci ! Mais pas en « bord de mer », Dinan la médiévale étant à 23 km de Dinard et 32 de Saint-Malo.

            Merci de confirmer le contenu de l’article. Pour ce qui est de la commission, elle dépasse rarement 4,5 à 5 %. Et il est possible de la négocier avec une certaine force lorsqu’un bien qui vous intéresse est proposé par plusieurs agences. Avant toute visite, exigez une commission réduite en faisant jouer la concurrence. C’est même possible après visite, le « bon de visite » ne constituant en aucune manière une obligation légale de signer le compromis dans telle ou telle agence.

            « J’aime bien aussi le tampon ; « Coup de Coeur » sur un peu n’importe quoi. »

            En effet, j’ai oublié celui-là. Merci de l’avoir mentionné. Personnellement, je l’ai vu une fois sur un charmant moulin en granite du Trégor où le possible « coup de cœur » était appelé, du fait des risques d’inondation et de la présence de marais voisins infestés de moustiques, à devenir très vite un « coup de grâce ».

            « De nombreuses informations sont disponibles sur internet, du prix au m² aux montants des ventes effectives par les notaires. Les prix en Agence sont largement surévaluées, elles comprennent la commission et la marge de négociation. »

            Il est même possible de repérer une maison ou un appartement en vitrine dans les agences et de rechercher soi-même (le cas échéant grâce à Street View) afin de négocier en direct avec le proprio avant d’aller signer un compromis chez un notaire. Un bon moyen d’économiser les frais d’agence !

            Merci pour les autres excellents conseils.


          • Jason Jason 16 mars 10:30

            Pour l’agent immobilier il s’agit avant tout de faire une affaire. 

            Si vous demandez un plan du bien, une date de construction, un plan de situation, des factures de réparations, ou encore du rapport de syndic de propriété pour un appartement on vous répondra qu’il n’y en a pas. Le marketing et le professionnalisme dans ce domaine étant inexistants en France. Si le vendeur choisit un notaire, dites-lui bien que si le vendeur le choisit, c’est lui qui le paiera, étant alors le donneur d’ordre.

            Dans ces cas, si vous êtes acheteur ou vendeur adressez-vous à un expert en valeur vénale du bien en question. Là, vous saurez tout. j’ai obtenu un dossier complet avec plans du quartier, statistiques sur la population, voisinage, commerçants, nuisances, etc. En plus, vous aurez différentes méthodes de calcul de la valeur du bien. Cela en vaut la peine. Montrez un rapport d’expertise à un agent, et vous verrez la tête qu’il fera. En général, vous ne le reverrez plus.

            ET SURTOUT, prenez votre temps et prenez des notes sur tout. Si vous êtes vendeur, fort du rapport de l’expert passez une annonce vous-même.


            • Fergus Fergus 16 mars 11:53

              Bonjour, Jason

              Pour ce qui est d’une copropriété, vous devez exiger les PV des 3 dernières assemblées générales : ils doivent impérativement être portés à la connaissance de l’acheteur, ne serait-ce qu pour connaître l’état des dépenses engagées ou à venir (les travaux votés étant à la charge du vendeur !).

              Personnellement, je n’ai pas de prévention contre le notaire d’un vendeur : dès lors que les conditions de la transaction sont arrêtées, l’établissement de l’acte sera le même, quel que soit le notaire, sauf à supposer qu’un professionnel véreux puisse vous cacher tel ou tel problème rédhibitoire.

              Faire appel à un expert, que ce soit pour le bâti ou pour l’environnement, peut être utile, mais c’est en général très cher. A réserver, à mon avis, aux biens pour lesquels il peut y avoir un doute.

              « ET SURTOUT, prenez votre temps et prenez des notes sur tout. »

              Excellent conseil.

              « Si vous êtes vendeur, fort du rapport de l’expert passez une annonce vous-même. »

              Excellent conseil, là aussi. C’est d’ailleurs ce que j’ai fait à deux reprises sur l’excellent site Se Loger pour attirer des acheteurs hors du circuit des agences. A Paris, De particulier à particulier fonctionne également très bien.


            • marmor 16 mars 10:52

              Il me paraît logique que le but d’un commercial soit de vendre le produit qui lui est confié pour toucher sa commission, puisque c’est son gagne pain.Penser que ce sont tous des arnaqueurs, c’est avouer sa propre incompétence et son propre manque de libre arbitre. Mais il est sûrement bien ancré dans l’esprit du beauf moyen que tous les vendeurs sont des voleurs, donc il vaut mieux se passer de leurs services, et se débrouiller seul, tant pour vendre que pour acheter. Ca doit être dur d’acheter quelquechose quand on ne voit que la malhonnêteté des vendeurs ! Le vendeur de voitures ? truand ! le vendeur de meubles ? truand ! le brocanteur ? truand ! le vendeur de télés ? truand ! etc... Non, en fait, je pense que c’est la commission du vendeur qui dérange l’acheteur, il aimerait n’avoir rien à payer pour la compétence du commercial, son réseau, son expertise...Quant au langage, à qui vous attribuez une certaine dissimulation de faits précis, je trouve que c’est plutôt clair, sauf à ne pas comprendre la valeur des mots. « Bon état » ne veut pas dire la même chose que « parfait état », « proche du centre » ne signifie pas « hyper centre » ; Je n’y vois, moi, aucune tentative d’arnaque. L’annonce serait plus attrayante si rédigée comme suit : A vendre, vieil appartement, mal situé, voisinage exécrable et bruyant, beaucoup de frais à prévoir , prix surestimé de 35000 € !!!


              • Fergus Fergus 16 mars 12:08

                Bonjour, marmor

                Il ne s’agit pas de présenter tous les agents immobiliers comme des malhonnêtes et des arnaqueurs. Ce serait aussi injustifié qu’imbécile.

                Mais le fait est que les annonces et le discours sont en général assez nettement enjolivés. Avec parfois une pointe d’évidente mauvaise foi, comme avec cette employée d’une agence de Rennes qui s’obstinait à prétendre « calme » une rue de centre-ville où le bruit ambiant ne descendait jamais sous les 70 décibels ! Ou cette autre qui, à Rennes encore, a réussi à vendre à un couple de retraités un appartement situé à proximité immédiate de la « rue de la Soif », lieu où il est impossible de dormir avant 2 heures du matin ! Il est vrai que ces braves gens avaient commis l’erreur de ne visiter l’appartement et le quartier qu’en journée.

                A toutes fins utiles, je vous signale que j’ai d’ailleurs d’excellents contacts avec quelques professionnels, et notamment celui qui m’a vendu la maison où j’habite. Mais il est atypique car il reconnaît que des comportements discutables ternissent encore la profession, malgré les indiscutables progrès réalisés depuis une vingtaine d’années.


              • rocla+ rocla+ 16 mars 10:55

                Un détail qui a son importance . 


                Si vous prévoyez d’ acheter un bien et vous êtes décidé pour l’ endroit , 
                aller dormir à proximité du bien avec un camping-car .

                Si c ’est bruyant choisissez ailleurs , car c ’est chaque nuit que vous dormirez
                à un endroit bruyant , chiens qui aboient , rue à fort passage etc ... 

                Bon article Fergon pour ce Jargus de la profession . .. smiley

                • Fergus Fergus 16 mars 12:51

                  Bonjour, Capitaine

                  Pas toujours facile d’aller camper sur place, mais vous avez raison, mieux vaut avant d’acheter prendre le pouls du quartier durant la nuit.


                • Abou Antoun Abou Antoun 16 mars 12:55

                  @rocla+
                  Rocla+ a raison. Si vraiment vous voulez acheter, ça vaut le coup de sacrifier 24 heures. Le camping-car c’est beaucoup demander. Mais passer une journée sur place dans le quartier ça vaut peut-être le coup. Et puis pourquoi pas sonner chez les voisins pour faire un brin de causette ?


                • Fergus Fergus 16 mars 13:19

                  @ Abou Antoun

                  Ce sont en effet de sages précautions. C’est très exactement ce que nous avons fait, mon épouse et moi, avant d’acheter à Rennes, eu égard notamment au caractère « animé » du centre-ville.


                • Abou Antoun Abou Antoun 16 mars 12:04

                  Bonjour Fergus,
                  EXCELLENT ARTICLE !!!
                  C’est tout à fait ça. J’ai affaire aux agences dans le cadre de ’liquidations’ de successions. Tout est bien vu. Mais il y a quelques parades.
                  Ne jamais signer un mandat d’exclusivité sauf peut-être pendant les 3 premiers mois en échange des diagnostics gratuits (Melle Foncia propose parfois). A l’issue de cette période assurez-vous que l’agence vous communiquera les copies des rapports d’expertises. Il le doivent mais en général s’y refusent.
                  Plus tard, placez donc votre bien dans deux ou trois agences, pas plus et faites savoir à chacune avec qui elle est en concurrence. Traitez sur la base d’un même prix net vendeur (leur commission c’est leur affaire). En général chaque agence demande combien demandent les autres et s’aligne.
                  Mettez votre bien en vente sur les sites gratuits en ligne (le bon coin, paru-vendu, etc...) au prix net vendeur. Exigez des agences qu’elles vous communiquent les noms des prospects ayant visité votre bien pour éviter de tomber dans l’illégalité en vendant directement à un client amené par une agence.
                  Sachez encore que les agences sont en cheville avec les investisseurs (les gens ou les sociétés qui achètent pour faire des placements). Les investisseurs ne réalisent que des ’coups de fusil’, ils sont alertés par les agences sur tous ces coups, divorces, indivisions successorales, etc...
                  Il y a donc peu de chance qu’un particulier ait accès à ces offres juteuses.
                  Si vous êtes vendeur ne descendez jamais vos prix informellement, mais exigez de l’acheteur de faire une offre au prix qu’il souhaite payer. Vous constaterez que dans l’immense majorité des cas les clients refusent parce que cela les engage. Beaucoup de gens font du tourisme immobilier ils font descendre les prix juste pour voir jusqu’où on peut aller, c’est une sorte de jeu ; ne perdez pas votre temps avec ces touristes.
                  En tous cas, le marché est très mou depuis de nombreux mois, c’est un bon moment pour acheter, pas pour vendre.


                  • Fergus Fergus 16 mars 13:07

                    Bonjour, Abou Antoun

                    Merci pour ce commentaire.

                    Ne pas donner d’exclusivité et mettre son bien en vente dans plusieurs agences (trois me semble en effet le nombre optimal) est une règle d’or en matière de transaction immobilière. Et pour cause : le mandataire exclusif (surtout dans le cadre d’un contrat de 1 an) n’est aucunement pressé de vendre le bien car il préfère passer son temps à tenter de vendre les produits non exclusifs qui peuvent lui passer sous le nez du fait de la concurrence.

                    Demander le même prix de vente entre les agences concurrentes est à mes yeux une obligation morale. 

                    Gratuits ou non, les diagnostics doivent effectivement être communiqués. On peut donc les exiger.

                    « Beaucoup de gens font du tourisme immobilier »

                    Effectivement, et c’est d’ailleurs l’une des plaies de la profession. Il y a même des gens qui vont jusqu’à signer un compromis de vente avant d’envoyer quelques jours plus tard une lettre recommandée AR pour annuler ce compromis dans le délai de rétractation. Véridique ! 


                  • Renaud Delaporte Renaud Delaporte 16 mars 18:47

                    @Fergus
                    mettre son bien en vente dans plusieurs agences (trois me semble en effet le nombre optimal) est une règle d’or en matière de transaction immobilière.
                    Oui et non. Je suis assez d’accord avec Abou Antoun. On peut négocier une exclusivité pour trois mois seulement, si l’on est pressé de vendre. Par contre, contacter au moins trois agences, et le leur faire savoir, avant de signer un mandat est strictement indispensable.
                    Un type qui fait bien son boulot vous dira évidemment les inconvénients, mais ne devra pas dévaluer les avantages. S’il le fait... méfiance.

                    Pour le prix, attention à ne pas surévaluer - tentation légitime s’il en est. Le bien reste alors longtemps à la vente, ce qui n’est jamais bon et oblige parfois à des révisions à la baisse assez conséquentes.

                    Enfin un vendeur qui vous croit mûr pour un bien donné vous emmènera d’abord voir un ou deux autres biens qui vous conviendrons moins et qui lui serviront de repoussoir (les biens surévalués servent souvent à ça).


                  • Fergus Fergus 16 mars 18:53

                    Bonjour, Renaud Delaporte

                    D’accord avec le mandat exclusif de trois mois. Cela peut en effet être tenté sur un délai aussi court, surtout si le vendeur est relativement pressé.

                    Pour ce qui est du dernier point soulevé, cela rejoint ce que j’ai écrit dans un commentaire à Alinéa.


                  • alinea alinea 16 mars 12:15

                    Super !!
                    Moi, ce qui m’étonne toujours, ce sont les photos, on n’y voit jamais la route au pied du mur, la maison d’à côté si proche qu’elle en est presque jumelle - sinon je pense qu’ils sont obligés de le dire-, l’exposition nord avec les toilettes au sud, bref, cela me paraît très con vu qu’à la première visite, ça saute aux yeux ! Par chez moi il y a : dans son jus, ou bien : pour amoureux des vieilles pierres ! mais bon, ça ne trompe pas le client.
                    Je crois que les agents ont toujours été énervés d’être vus comme coupables de l’augmentation des prix, comme tu le soulignes mieux vaut pour eux vendre vite, et plus !
                    Quant à la dernière demeure, vue son évocation, je répondrais bien : oh non ! j’espère bien qu’on va m’enterrer !!


                    • Abou Antoun Abou Antoun 16 mars 12:58

                      @alinea
                      l’exposition nord avec les toilettes au sud
                      C’est plein de bon sens dans l’optique d’un bronzage intégral. Et puis, alinea, pensez un peu à nos lecteurs australiens...


                    • Fergus Fergus 16 mars 13:15

                      Bonjour, alinea

                      Le fait est que les photos peuvent être trompeuses, non seulement sur l’état réel du bâti, mais surtout pas omission sur l’environnement. Comme je l’ai mentionné par ailleurs, Street View, là où l’application est intervenue, peut apporter d’utiles renseignements avant même d’aller sur place.

                      Tu as raison, il y a des choses qui sautent aux yeux aussitôt que l’on est sur place, mais les agents immobiliers misent sur leur capacité à argumenter in situ face à des acheteurs pas toujours très sûrs de ce qu’ils cherchent, voire en situation de vulnérabilité psychologique.

                      Une technique de la profession consiste également à emmener des acheteurs voir un ou deux appartements (ou maisons) qu’ils ne demandent pas à visiter avant d’en venir à celui (ou celle) qui les intéresse, les précédent(e)s, de moindre qualité, visant à mettre en valeur artificiellement le bien convoité.


                    • alinea alinea 16 mars 13:31

                      @Abou Antoun
                      Vous oubliez la petite lucarne haut perchée, munie de barreaux !!! smiley


                    • alinea alinea 16 mars 13:41

                      @Fergus
                      Je suis tout à fait d’accord avec ton deuxième paragraphe ( les autres aussi d’ailleurs !) mais la part intox psychologique est très forte ; il savent pertinemment quel vendeur est prêt à baisser, quel acheteur est prêt à être berné !
                      Mais bon, la marge est faible quand même, on ne peut pas faire croire qu’un gourbi dans une ruelle plein nord, même au centre, est un bel appartement super occase en centre ville !
                      je suis un peu branchée là dessus en ce moment ; je reçois toutes les annonces qui concernent la zone géographique avec un plafond correspondant au prix de ma maison ; je n’ai pas de contact humain mais je me suis déplacée deux fois pour voir, sans agent ! Ils devraient me remercier, j’ai évité de les déranger !! ( dans nos campagnes, même si on n’a pas le site exact, on peut le retrouver !).
                      En revanche, je crois que si tu te remets entre leurs mains, que tu te reposes sur eux, t’es cuit !! Ils ne sont pas fatigables, eux !!


                    • Fergus Fergus 16 mars 13:54

                      @ alinea

                      « je crois que si tu te remets entre leurs mains, que tu te reposes sur eux, t’es cuit !! Ils ne sont pas fatigables, eux !! »

                      Mon expérience en la matière m’a montré que l’on voit de tout dans la profession. Cela va des gens foncièrement honnêtes qui ne cherchent pas à travestir la réalité aux quasi margoulins prêts à te raconter n’importe quoi pour emporter le morceau. En général, dès que je sens ces derniers, je change d’agence, ce qui est tout à fait possible, l’écrasante majorité des biens étant vendus sans exclusivité.

                      Mais il est malheureusement des personnes moins habituées et plus fragiles qui peuvent facilement devenir des proies. Cela a été le cas de mes parents qui, ayant économisé pour acheter une petite maison au moment du départ en retraite de mon père, ont eu affaire à des agents peu scrupuleux qui ont tenté de leur vendre une maison inadaptée, tant par sa situation que par sa configuration avec cave et étage alors que ma mère - gravement cardiaque - devait éviter tout effort. Par chance, nous avons pu intervenir avant qu’il ne soit trop tard.


                    • chantecler chantecler 16 mars 21:05

                      @Fergus
                      Beaucoup de photos sont retouchées pour la vitrine et pour le livret de présentation .
                      On trouve de grandes anomalies dans certaines agences et il vaut mieux être sur ses gardes que naïf et décontracté .
                      Les commissions d’agence ou d’intermédiaires varient allant de 5 à 18 % .
                      J’en ai vu à 25 % pour une petite maison pas chère en Bretagne ... !
                      Parfois les prix de vente sont diminués en cascade sous des prétextes quelconques et le ou les vendeurs niqués , se rendent compte que c’est eux qui ont payé in fine la commission d’agence ....
                      Des délais aussi : des ventes sur des durées interminables avec une offres d’achat qui arrive 6 semaines après les visites suivie d’un CdV encore avec 8 semaines de plus , accompagnées de « clauses d’exclusion » draconiennes , qui laissent toute latitude à l’acheteur de rompre son engagement alors même que la vente du bien est suspendue pendant tout ce temps...

                      Des sequestres (les cautions d’engagement d’achat) qui varient de 5 à 10 % gérées par la C.D.C ou par une caisse interne à l’agence , ce qui devrait être interdit ...
                      La loi dit 10 % sous l’autorité du notaire .
                      Des CdV , traités en interne par certaines agences alors qu’il est plus que conseillé de s’adresser directement au notaire, ce qui fait partie de son travail et qui est inclu dans la rémunération totale de ses actes lors d’une vente ...
                      Non vraiment , ce n’est pas un hasard si beaucoup de gens se détournent des agences : beaucoup trop chères , d’abus , d’anomalies , de mensonges ,de manipulations , etc etc ...
                      Le vendeur est parfois pris pour une pomme , l’acheteur lui a droit à tous les égards, discute , négocie,en arguant de faits qui sont indiqués au départ (ex vente d’une maison « ancienne rénovée il y a trente ans » - « oui mais l’électricité n’est pas aux normes des constructions actuelles » même et surtout s’il n’a pas de plan de financement en tête et réclame un long délai pour rassembler les fonds ...
                      Certains pensent que passer par une agence présente un garantie et personnellement j’ai plus qu’un gros doute .


                    • Fergus Fergus 16 mars 22:53

                      Bonsoir, chantecler

                      Voilà un tableau pour le moins négatif de la profession.

                      Personnellement, je n’ai jamais eu à connaître de déboires particuliers avec une quelconque agence, tant pour les ventes que pour les achats auxquels j’ai procédé avec mon épouse. Peut-être avons-nous eu de la chance...


                    • chantecler chantecler 20 mars 14:39

                      @Fergus
                      Ben , tant mieux pour toi !
                      Il est vrai que si tu es seul et avisé, pour négocier la vente d’une maison(de famille) c’est plus simple que si tu es à plusieurs , avec des membres de la famille , qui se croient infaillibles et autoritaires alors qu’ils sont à la masse , de purs pigeons .
                      Idem pour s’occuper de la fin de vie d’un parent âgé si tu vois ce que je veux dire ...
                      Alors là c’est certain : pour une agence et des acheteurs , ou une structure d’hébergement quelconque , ça devient du gâteau .
                      Cdt.
                      Cr.

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