Baisse de l’immobilier : A quand la fin des mensonges ?
Des prix de vente exorbitants et non une crise du crédit.
Après nous avoir abreuvé d’arguments malhonnêtes, que la réalité vient démentir de façon cinglante (« les prix de l’immobilier ne vont pas cesser de grimper » puis « les prix vont connaître un simple atterrissage en douceur »), les professionnels de l’immobilier relayés par la plupart des grands médias, invoquent aujourd’hui à l’unisson la crise du crédit pour expliquer la chute dramatique des ventes de logements, la baisse des prix et la crise générale dans le secteur du bâtiment. Presque aucune trace d’une explication pourtant frappée au coin du bon sens : les prix de l’immobilier sont tout simplement trop chers !!
Ces dernières années ces prix ont flambé de manière vertigineuse (doublement des prix en dix ans), obéissant à un phénomène largement spéculatif et volontairement entretenu par une offre de crédit bon marché. Ce n’est pas la raréfaction actuelle du crédit mais des prix trop élevés (et c’est un doux euphémisme) qui expliquent, pour l’essentiel, le retournement auquel nous assistons. Les prix avaient, en effet, atteint un niveau inacceptable, en déconnection totale avec les fondamentaux économiques (le PIB et les revenus des français) et la valeur intrinsèque des biens mis en vente. Le durcissement des taux et conditions d’emprunt n’est que la traduction de cette situation. Autrement dit, le resserrement du crédit n’est que la conséquence d’une insolvabilité croissante des ménages et non la cause de cette insolvabilité. C’est notamment la prise en compte du risque d’insolvabilité directement liée à des prix excessifs et l’anticipation d’un retournement devenu inévitable qui ont, en effet, conduit la BCE à rehausser progressivement ses taux (n’oublions pas que la hausse des prix de l’immobilier est aussi une forme d’inflation contre laquelle elle entend lutter) puis les établissements bancaires à restreindre, dès 2007, l’accès au crédit immobilier. La crise financière et économique actuelle n’est qu’un facteur aggravant et accélérateur. Le marché de l’immobilier devait immanquablement être apuré de ses excès ; le mouvement est désormais bien engagé et la baisse des taux de la BCE, qu’elle soit ou non répercutée par nos banques, n’y changera rien.
Laurent BAJET
47 réactions à cet article
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Que du bon sens.... et pas que pour l’immobilier !
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Mais non mais non, voyons, les prix ne sont pas du tout trop élevés ! C’est parfaitement normal qu’on s’arrache les studios à 6000 euros du mètre carré porte de la Chapelle ! Et c’est tout à fait sain qu’on s’endette sur cinquante ans pour se loger, parce que sinon, c’est jeter l’argent d’un loyer par la fenêtre ! Et puis il faut acheter maintenant parce que demain, ça sera trop tard, vu que les étrangers raflent tout.
LOL.
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Un homme seul construit un pavillon en deux ans. La vraie solution consiste à acheter une caravanne bon marché et à vivre dedans pendant qu’on construit. C’est vrai que pour un studio au 5eme étage, c’est pas trés facile.
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Au fait, vous vous souvenez des légendaires anglais qui raflent tout ? Mais si, ces mythiques rosbifs pleins de fric qui achètent des bicoques en ruine sur tout le littoral ouest ! Enfin, c’était ce qu’ils étaient sensés faire. D’après les agents immobiliers. Bref...
LOL.
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A quand l’endettement sur 3 générations ?
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La solution commencerait déjà par l’application des lois anti-trust, ou plus clairement appliquer les interdiction d’entente entre les agences immobilières qui bloquent les prix du marché au niveau actuel.
Je suis désolé pour les gens qui ont acheté leur gourbi à plus de 200 000 euros, mais qu’ils sachent que par étage, finition comprise, une construction coûte environ 50000 euros. Le reste c’est de la marge, ou de la valeur purement spéculative.
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Exact, purement spéculatif. Et c’est amusant de voir des gens qui ont acheté des 60 m2 à 300 000 euros "pour se loger" venir râler contre ces salauds eud’spéculateurs eud’wolstritte qui font qu’à s’en foutre plein les poches en rien faisant. Ouais. Et t’espérais pas revendre ton gourbi à 500 000 peut-être ?
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..et le foncier (le terrain), la viabilisation.... c’est gratis ?
on ne peut pas ramener la prix d’un logement uniquement à son prix "de construction" -
Le prix du foncier n’est en rien la conséquence d’un travail, en conséquence de quoi, il n’est que pure spéculation. Quant au coût de viabilisation, c’est en général fort modeste. J’en veux pour preuve que pour viabiliser un hectare sur les pentes de l’Everest, ça coûterait fort cher car le terrain est accidenté et loin de toute infrastructure, à l’inverse, viabiliser un hectare en Ile de France ne coûte pas grand chose. Maintenant, quel hectare coûte le plus cher à l’achat ?
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On pourrait ajouter que peu de gens ont noté que la croissance de ces dernières années était tirée par l’immobilier.
C’est bien joli qu’un indicateur économique se porte bien, mais lorsqu’en une décennie on voit les durées de remboursement des prêts augmenter aussi allègrement, il faut bien finir par constater que le système lèse largement la masse des consommateurs.
Sans exagérer, on peut affirmer que ce phénomène relève d’une irresponsabilité politique.-
Bon article : clair, simple et limpide !
Encore une fois, Agoravox enfonce des portes ouvertes ...
...ce que ne font pas les médias étatiques, qui viendront pleurer du manque de lecteurs/auditeurs/télespectateurs ....
Et tous ces abrutis (vendus, collabos) vont reprendre en coeur que sur internet, il y a tout et n’importe quoi et qu’il faut se méfier !!!
Au-moins, grâce à internet, je m’aperçois que beaucoup de gens pensent et cela me fait beaucoup de bien !
Merci encore !
Au fait, un petit lien vers un excellent forum qui a dénoncé bien en avance ce qui allait se passer ...
http://www.bulle-immobiliere.org/drupal/
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la flambée des prix de l’immobilier orchestrée par des spéculateurs est une honte.
Ceux qui se sont laissés prendre par ce piege en acceptant des demeures à des prix gonflés le regretteront bien vite....
Le français n’a pas compris, qu’il faut, face à des spéculateurs, à des gens peu scrupuleux à s’enrichir faire front et ne pas repondre à leur appel....il fallait faire diminuer la demande en faisant une opposition nette à tous achats.....malheureusement il n’y a aucune solidarité et surtout aucun regroupement pour lutter face à ses escroqueries honteuses....et on pourrait reporter ceci, sur le montant des locations saisonnières et autres....une vraie arnaque !!!! de ce fait on diminue les vacances pour se louer une minable semaine au prix parfois d’un mois de salaire......personne ne proteste, comme des moutons on accepte...
tout le monde râle, personne ne reagit....parfois je me demande à quoi serve ces associations pour défendre les consommateurs !!!! j’attends d’eux plus de mobilisation !!!!!
on descend bien dans les rues pour des conneries parfois !!
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Vous en oubliez de détailler un des plus grands détournements de fonds de l’histoire humaine.
Car enfin ceux qui comptaient débourser 150000€ pour un logement et ont dû acquitter une facture
proche de 300000€ se sont mis sur les reins non seulement le surcoût spéculatif de la maison mais
aussi les intérêts sur 20/25 ans pour payer ce surcoût fictif.
Si vous aviez 100000€ vous auriez emprunté sur 10 ans 50000€ et là vous avez emprunté sur 25
ans 200000€...
Avec des salaires qui n’ont pas arrêtés de perdre du pouvoir d’achat depuis près de 20 ans et
vont encore le faire, à part transmettre la dette à nos enfants je vois mal le salut.
Le système s’est tranché la gorge car l’argent que nous allons claquer pour nous loger ne servira
pas à la sacro-sainte consommation.
Nous sommes condamnés à la frugalité ou aux heures supp (à l’américaine).
Reste l’espoir que ce troupeau aveugle et sourd aie encore un bout de cerveau en activité pour
comprendre ce qu’on lui a mis (profond)...-
je suis bien d’accord avec vous, de toute façon on pourrait ainsi développer plein d’exemples...
On nous arnaque jusqu’au fond...
La solidarité n’est plus ce qu’elle a été...chacun pour soi et marche ou crève
et après on nous fait des leçons de tolérance....
Puis j’en reviens à ces défenseurs de consommateurs .....ils sont pieds et mains liés aux même spéculateurs !!! comme d’hab on nous endort en faisant de temps en temps des coups de tempête.....qui retombe bien vite.... -
Rassurez vous , dans un article du Monde paru le 26 Novembre dernier , on nous laisse entendre que la baisse pourrait dépasser en moyenne les 50 % d’ici 2011 . Sur France Info , un expert parlait d’au moins 30% dans les 3 prochaines années .
Evidemment cela ne fait pas la une les journaux de 20 H . .
Les baisses sont encore plus importantes pour les logements mal placés ou d’une qualité médiocre comme certains de Robien . Encore de belles arnaques en perspective avec ces programmes qui ont été construits au beau milieu de la campagne et qui ne trouveront aucun acquéreur , ou locataires .
Cela va etre particulièrement déprimants pour les primo accédants qui ont acheté en 2006 2007 sur 25 ou 30 ans , et qui vont devoir rembourser un prêt pour un bien qui voit sa valeur fondre au soleil .
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@ L’auteur.
Article plein de bons intentions, qui passent complétement à coté de la réalité.
En fait, cet article est typique des gens qui s’intéressent au problème, (et sont au demeurant sans doute honnète dans leur approche) mais qui ont de grosses grosses lacunes en économie.
Il y a une contradiction évidente dans votre propos, que vous ne percevez pas, vraisemblablement tsubjectivé par votre soucis de justice sociale.
Comme vous le dite vous même avec raison, la BCE et les banques devraient remonter leur taux puisque mécaniquement, les taux remontent quand les prix de l’immobilier chuttent, et les prix de l’immobilier chuttent, quand les taux remontent.
Plutôt qu’une longue explication sur les mécanismes de l’immobilier (que vous trouverez dans le détail si le coeur vous en dit dans un article sur le sujet dans mon profil), je vous propose un petit exemple illustré, toujours plus simple à comprendre.
Application pratique :
Un appartement de 100 000 euros. Aujourd’hui, un très bon taux selon le baromètre de meilleurtaux.com, ça serait 5,15 sur 25 ans, mettons 5,35 avec assurance, ce qui nous donne un cout total pour l’opération à terme de 181548 euros, avec des mensualités de 605,16 euros, soit la nécessité d’un salaire mensuel de 1816 pour tenir sous le plafon légal d’endettement de 33% des revenus.
Admettons maintenant une baisse des prix de 20% sur deux ans, et une hausse des taux corrélative de 3 points (en sachant qu’avant la récente correction de la BCE, juste quand les prix ont commencé à stagner sans baisser, les banques les ont relevé d’un point en un an). L’appartement coute désormais 80000 euros, et le très bon taux est à 8,35 avec assurance sur 25 ans. Soit, un cout total de 190834 euros (+9286) et des mensualités de 636 euros (+29), soit la nécessité d’un salaire de 1908 euros (+92).
(Pour la règle générale, en gros, 10 % de baisse des prix sera mangé par 1 point de hausse des taux, et dépassé par une hausse de 1,5 point ).
On peut tirer conclusion assez facilement de cet exemple.
Cette baisse des prix ne va pas profiter à ceux qui n’ont que leur salaire pour acheter, elle va profiter à ceux qui ont beaucoup de capitaux, ou d’épargne, et qui peuvent acheter cash sans faire de crédit. Êtes vous bien sûr qu’il s’agisse là de la majorité des français, et que cette baisse va donc "reconnecter totalement avec les fondamentaux économiques (le PIB et les revenus des français)" avec l’immobilier ?
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@ Canine
"Article qui passe à côté de la réalité " ....
200 000 roros (soit 1,3 million de francs) pour la plus petite bicoque ???
Je crois, cher monsieur, que c’est vous qui êtes à côté de la réalité !!!
vous parlez aussi de " gens honnêtes dans leur approche" ... et je ne suis pas certain que vous l’êtes.
Je vous cite " comme vous le dites vous-mêmes avec raison, blablabli, blablabla ... et vous citez une phrase que n’a pas dit l’auteur !!!!
Quelle manipulation flagrante et basique ....
où l’auteur dit que "la BCE et les banques devraient remonter leur taux " ?????
question à 1000 balles !
(Je rappelle le titre : à quand la fin des mensonges ?)
comme si les manip’ des journaleux ne suffisaient pas .... seriez vous journaleux ????
Bon, je plaisante, je n’ai pas voulu vous insulter ....
quant à ceux qui ont du cash, c’est sûr, ce sont les mieux placés pour acheter ... mais ils n’achètent pas : ce ne sont pas des pigeons, ils savent eux .... ils attendront quleques années que le marché se reprenne : à mon avis, ce n’est pas pour demain ...
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La difference que vous oubliez de mentionner entre vos deux scenarios est que l’on peut renegocier un taux de credit alors qu’evidemment on ne peut pas renegocier le prix d’achat... Il est donc evidemment preferable d’acheter a un prix bas et taux eleve que le contraire.
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@ Lolet
"Quelle manipulation flagrante et basique ....
où l’auteur dit que "la BCE et les banques devraient remonter leur taux " ? ? ? ? ? "
Ici :
"C’est notamment la prise en compte du risque d’insolvabilité directement liée à des prix excessifs et l’anticipation d’un retournement devenu inévitable qui ont, en effet, conduit la BCE à rehausser progressivement ses taux (n’oublions pas que la hausse des prix de l’immobilier est aussi une forme d’inflation contre laquelle elle entend lutter) puis les établissements bancaires à restreindre, dès 2007, l’accès au crédit immobilier."
L’article n’est pourtant pas long, vous auriez pu faire l’effort de le lire. Qui plus est, même sans lire l’article, et en tant que postulant journaleux, je vais vous donner un scoop : le but d’un banquier dans la vie, c’est de gagner de l’argent. Mécanisme de base, si un banquier prête à taux constant, sur des prix qui baissent, il va perdre de l’argent (ça me semble relativement simple à comprendre ça, non ?).
@ T
On m’a toujours appris que "un tiens vaut mieux que deux tu l’auras", je préfère acheter moins cher possible de suite, qu’espérer une hypothétique baisse de taux en renégociant ultérieurement. -
Bonjour canine,
J’ai lu votre raisonnement imparable et correcte. Néanmoins vous tirez vos conclusions d’hypothèses et de pseudo lois (ça monte, ça baisse) qui vous arrangent pour démolir ce que vous avez perçu de l’article. Réalité vous dites ? Les mécanismes de l’immobilier (la belle blague, il y aurait des mécanismes, excellente celle là) donc :
Une baisse de 30% de l’immobilier et un taux au alentour de 5,5% vous renvoient de facto dans votre lucarne en appliquant votre simple raisonnement. Badaboum suivant !
Pourrait-on savoir dans votre grande science de la réalité ce par quoi vous êtes vous même aveuglé ?
Cependant comme vous je pense que cash is king bien entendu. Pas besoin de sortir de l’ENA pour le savoir.
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Même réponse qu’à Lolet, si les prix sur lequels les prêt sont appliqués baissent, et que les banques maintiennent les taux au même niveau, elles vont perdre de l’argent (ce qui est, je suis désolé, parfaitement mécanique). Après, on peut rèver que la profession de banquiers regorge de personne altruistes, mais j’ai des doute.
Par ailleurs, si vous tenez à débattre des mécanismes de l’immobilier, je vous retrouverais avec plaisir sur ce fil : http://www.agoravox.fr/article.php3?id_article=45132 -
Nous avons chercher activement a acheter au printemps dernier (25 visites). Nous n’avons visiter que des logements de qualite tres moyenne (70 m2, banlieue correcte mais sans plus de paris) a 320000 euros (soit 25 annees de 40% de nos salaires). Mes collegues (salaires comparables) qui ont achete au meilleur moment possible vivent dans de reelles maisons (120/130 m2). Bref, ils ont achete a taux eleves mais a prix bas et c’est VISIBLE que cela est bien mieux. Je pense qu’il faut etre reellement fou pour quitter une location aujourd’hui pour acheter.
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pour repondre a canine les speculateurs ( miroir) espejo en espagnol sont des matheux
les mathes c’est un calcule froid et juste mais le probleme c est les données qui sont des variable
si les gens serait moins con alors ils seraient gangnants .Il est vrai que si un con se vendrait à lui même il serait en équation nulle (donc le miroir ) ce-ci es un raccourci de 1 h de bla bla bla le probleme c’est il y aura toujours des filous à cours terme vente -achat revente mais ils ne font que profiter des conneries des autres peureux
qui croient que les arbres montent au ciel sans fin
Alors les gens doivent comprendre une fois pour toute ils sont le plus grand des pouvoirs dans ce monde c’est l’achat ,comme disait coluche si ont achète pas ça ne ce vend pas,
c’est déjà le moteur de la bourse ça baisse et monte .... bref.. pour faire cour si quand la baisse sera le coût alors c’est mornal
el restant c’est de la connerie humaine les banques suivront ne jamais perdre de vue de les riches le sont c’est grace aux pauvres-
dans cet article, excellent au demeurant, vous oubliez de parler d’un facteur determinant sur l’evolution du marché, c’est la location. Il ne faut pas oublier que si la moitié des francais est proprietaire, l’autre est locataire
n’oubliez pas que si l’immobilier a augmenté, les prix a la location ont aussi suivi, avec un peu de retard, mais suivi quand meme.
Or avec la crise, on assiste a une demande plus importante pour la location, ce qui fait que de ce coté, rien ne baisse, ca pourrait meme etre le contraire.
si demain le prix de l’immobilier s’effondre, on va se retrouver avec les prix a l’achat en baisse et des prix a la location toujours trop haut. On pourrait meme voir une remonté de la demande d’achat a cause justement de la meilleur rentabilité de la location.
donc bien malin sera celui qui poura predire l’evolution dans l’immobilier, surtout si la sortie de la crise mondiale passe par un retour a l’inflation à 2 chiffres, ce qui permettra un re-equilibrage entre salaire et credit/location.-
@ Canine
C’est bien vous qui êtes à côté de la plaque. Sans entrer dans les détails, il n’est nullement besoin d’avoir de hautes compétences en économie pour comprendre que c’est plutôt VOTRE application pratique qui est tout simplement déconnectée de la réalité.
Avec un taux à 8,35%, assurance comprise, plus aucune banque n’accordera de prêts sur 25 ans. Quand à la valeur du bien encore aujourd’hui affichée à 100 000€, je ne prend pas de risque à estimer son prix de vente plus proche des 50 000€ dans les mêmes conditions d’emprunts.-
@ Ssense
Vous avez parfaitement raison Il est évident qu’à 8,25, les banques préteront sur des durées plus courtes.
Et qui dit durée plus courte, dit mensualité plus importante, donc besoin d’un salaire plus important pour rester sous le plafond d’endettement légal.
Je crois que vous n’avez pas du tout compris mon propos, je n’ai jamais dit que les prix n’allait pas baisser, j’ai dit, et je le maintiens d’autant que votre propos le corrobore, que la baisse des prix va profiter à ceux qui peuvent acheter en cash, ou qui ont une grosse capacité d’épargne, et certainement pas à ceux qui nont qu’un salaire normal. -
Et "sans entrer dans les détails, il n’est nullement besoin d’avoir de hautes compétences en économie pour comprendre" qu’une crise financière n’est jamais, et n’a jamais été historiquement parlant, profitable aux moins fortunés.
Cette idée que cette crise économique pourrait être une sorte de retour de baton, de robin des bois systémique, si ça ne partait pas d’un bon sentiment, ce serait incroyablement navrant. -
Pour moi le scandale le plus criant dans l’immobilier c’est qu’il y a en France près de 1 million de logements vides !!
Certains de mes amis ont acheté 2 voire 3 appartements qu’ils ont mis en location, dans la plupart des cas les appartements en question sont déjà remboursés ce qui leur fait un revenu complémentaire loin d’être négligeable (parfois même supérieur au revenu de leur travail).
Ces gens ne sont pas d’horribles malhonnêtes assoiffés d’argent mais considèrent, comme la grande majorité de la population que l’argent doit "faire des petits". Bien entendu, le fait qu’ils aient pu acheter grâce à papa-maman, ou à leur amitié avec un banquier, ... ne rentre pas en ligne de compte dans leur vision des choses qui leur fait laisser leurs appartements vides tant qu’ils n’ont pas trouvé un "bon" locataire !
Car pour se protèger des aléas de la vie, rien ne vaut un "placement sûr" : des locataires fonctionnaires aux parents fonctionnaires par exemple. Sans enfant de préférence, avec la bonne couleur de peau, ...
Mine de rien cela revient à prendre des assurances en se reposant sur autrui et à exclure une bonne partie de la population de la possibilité de se loger.
Et toutes ces personnes oublient qu’une maison vide se dégrade naturellement au point de devenir inhabitable au bout d’une dizaine d’années. Combien de ces maisons ruinées ais-je pu voir au cours de mes périgrinations !
J’ai l’impression que c’est cela qui cause l’impossibilité pour des centaines de milliers de personnes de se loger dignement et la spéculation immobilière n’est pas seulement le fait d’une poignée de professionnels mais aussi, et peut-être surtout, de milliers de "petits" propriétaires qui n’ont pas conscience d’alimenter ainsi la hausse des coûts.-
moi aussi j’ai vu la meme chose.
des proprios cingle qui louent hors de prix a la bonne personne
souvent des taudis
ou encore avec le proprio acote, sans chauffage, avec un "petit" loyer si on renove la vieille grange en gite.....
la plupart restent vident de annees, un pigeon arive....... puis s’en va -
Et vous noterez que ce sont les mêmes qui considèrent comme immorale la spéculation sur les produits financiers. Sauf que les actions Total, quand j’en achète, je n’en prive personne. Si elles montent, je suis content d’en avoir, mais personne n’est obligé de me les louer à prix d’or. Et quand elles se cassent la gueule, je ne vais pas brailler chez le député du coin pour que le contribuable me rembourse mes pertes à coup de prêt à taux zéro et autres déductions fiscales.
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pas forcement
ils sont plutot haineux envers ceux qui n’ont pas reussi
seul une partie est de gôche........ l’autre, la plus grande est de "droite"
presque tous ceux que j’ai rencontre sont des gros bobos avec des oeilleres
et tous couine sur les impots
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je pense que dans cette société se qui manque c’est moult recule avoir globalement les choses pour avoir une vue claire
de cette monumentale embrouille ou tout est imbriquée et de parler c’est toujours une parcelle des choses et qui trouvera toujours une raison pour le faire le problème c’est que cette raison est courte et rattrapé par une autre (ce qui vrai ne est plus après réflexion) je pense qu’il y a des solutions simples et concrètes
Mais il faut cesse d’être des moutons de panurges afollés ( en perdre la raison)
on peut parler des heures et des h sans faire avancer le probème
car le recule bien souvent est noyer dans des sentiments
obscurs et peu avoues C’est le serpent qui se mord la queue Nous craignons toutes choses comme mortels et nous désirons toutes choses comme si nous étions immortels.L’angoisse est
la disposition fondamentale qui nous place face au néant.
ce qui manque c’est une vraie intelligence non une formatée par les hte études
Il y a trois sortes d’intelligence : l’intelligence humaine, l’intelligence animale et l’intelligence militaire.
Le désir est manque d’être . l’existence du manque dans l’être de la réalité humaine.
Boire sans soif et faire l’amour en tout temps, madame, il n’y a que ça qui nous distingue des autres bêtes.
ET pour CONCLURE
Le monde tout entier aspire à la liberté et pourtant chaque créature est amoureuse de ses chaînes. Tel est le premier paradoxe et le noeud inextricable de notre nature.
alors il est temps de changer et les choses changeront.
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Le logement, sujet d’actualité brûlante. Le débat semble tourner en rond entre taux d’intérêts et financements d’une part, et prix de l’immobilier de l’autre.
Quelques rappels et autres pistes :
1. Si le prix des logements augmente et double en dix ans, c’est que l’indice de la construction (déterminé par l’INSEE) augmente en moyenne de 5,5% par an. Quelqu’un a souligné plus haut que 7% par an d’augmentation faisait en intérêts composés un accroissement du double du capital en dix ans. On y est presque.
2. Qu’en est-il de la maison à 100.00€ annoncée à grande publicité en 2008 ? Les professionnels du bâtiment semblent peu intéressés : trop peu lucratif. Donc, le gouvernement et le clientélisme électoral ambiant ont fait que l’idée a été abandonnée.
Quant au foncier, si l’Etat prélève un impôt sur les plus-values des terrains, le vendeur répercute ce prélèvement sur son prix de vente. C’est l’Etat qui profite et le consommateur qui perd. La vieille affaire des taxes discrètes mais bien lucratives pour tout le monde. Si le prix de vente augmente, le financement doit augmenter : les banques se frottent les mains. Et l’Etat lève les bras au ciel en invoquant les lois du commerce, commerce dont il tire un parti politique et financier.
3. Le paramètre qui maque dans cette discussion, c’est le ratio entre revenu moyen des ménages et le poste logement dans leur budget (30 à 50% suivant les cas). Là, l’Etat arbitre clairement en faveur des marchés, mot magique qui fait le bonheur de deux professions : La Fédération Française du Bâtiment, et les banques. L’Etat, en la matière se défaussant par une sorte de laiser-faire cynique.
4. Ce qu’il faut faire, c’est que l’Etat régule le marché du logement, non pas en octroyant des prêts bonifiés plafonnés qui jettent de la poudre aux yeux et qui font le bonheur des prêteurs et des constructeurs, mais en brisanrt le cercle vicieux d’un marché sacro-saint (et le ping-pong constructeurs-banquiers) très libéral.
5. Il y a bien arbitrage de la part de l’Etat, et c’est le résultat que l’on voit aujourd’hui. La ligne d’horizon qu’aucun homme politique ne veut considérer, c’est bien le ratio entre revenus et coût du logement. Car en diminuant le poste logement dans le budget des ménages, il y aurait vraiment augmentation du pouvoir d’achat, cette baisse permettant une consommation dans d’autres domaines. Mais, braves gens, il faut travailler plus, pour payer ceux qui vous grugent, politiquement et financièrement !-
La société de consommation a privilégié l’avoir au détriment de l’être. Et, le jour où l’avoir ne progresse plus, le roi se sent tout nu.
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Des prix trop élevés, cela ne veut rien dire dans un système capitaliste !
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La raréfaction du crédit est bien la base de l’explosion de la bulle immobilière. Cela étant dit, cette crise n’est ni immobilière, ni même économique, c’est bien une crise systémique à laquelle nous avons à faire face.
Le système capitalisme arrive au terme de sa logique : gagner toujours plus en faisant toujours baisser les coûts de production. En réduisant la main d’oeuvre, puis en délocalisant la main d’oeuvre, les financiers ont amassé des fortunes, mais en même temps qu’ils généraient une crise écologique majeur (surproduction, pollution, surexploitation des ressources), ils ont dans le même temps créer une crise sociale sans précédent.
Les vrais gens, ceux qui produisaient jusqu’ici pour un salaire acceptable ont commencé par voir leur rémunération baisser, leurs horaires augmenter, puis bientôt ils ont vu leurs emplois partir vers le soleil levant !
Maintenant qu’ils sont pauvres, et qu’ils perdent leurs maisons, c’est autour des financiers de voir les fortune non pas fondre, mais cesser de croître !-
Les prix de l’immobilier sont trop élevés par rapport à leur tendance historique, par rapport au pouvoir d’achat des ménages et aux revenus du travail.
En réalité, il ont fait bien plus que doubler en 10 ans... on est plus vers +140% ou +160%.... du délire quand on sait que pendant le même temps, les statistiques les plus optimistes parlent de +25% au niveau des revenus.
Et ce n’est pas la raréfaction du crédit qui désolvabilise les acheteurs potentiels : c’est au contraire l’exces de crédit de ces dernieres années qui a engendré un exces de solvabilité des acheteurs, ce qui dans un marché histroriquement tendu a engendré une augmentation délirante des prix (sans augmentation du "pouvoir d’achat immobilier", bien au contraire).
Ce qui se passe aujourd’hui est simplement le début d’un retour à la normale.... inévitable et indispensable si on veut que notre société puisse loger décemment ses habitants et les générations futures. -
EXEMPLE
A savoir que la tva à 19.60 % SUR UNE MAISON OU de 80 m 2 APPAT ACHETE de 300.000€ ttc
soit 58.800€ ou 385.728f de TVA au TOTAL
241.200 € sur le prix de revient ht
le travail represente 50 % DU PRIX donc facturer avec tva sur le travail donc 50% de 241.200€
soit 120.600 à 19.60 % BIEN VU....
materiaux 20% avec UNE tva
5 % de ingénerie soit 12.060€
PROFIT 25% 60.300 %
JE DISAIS DONC 58.800 € pour l’Etat au pardon !! 50% DE CETTE SOMME l
et reste de 50 % pour les profiteurs de l’ETAT
sans oublier + le notaire 10% sur LA VENTE soit 30.000 € AVEC TAXES 6%
arrivée des courses total des taxes 19.60 %+6% NOTAIRE = 25.60 %
FRAIS D’AGENCE 7% = 32.60 %= 21.000 €
apport personnel de 10 % +30.000€
+ banque ttc sur 30 ans inte a 7 % pour 250.000€ SOIT AU FINAL 260.000 €
TOTAL DE VOTRE BIEN 300.000 € +260.000 € = 560.000 € soit 3.673.600 de F
Détail taxes
taxe 120.600 € tva
taxe notaire 18.000 € taxe
total 138.000 € de taxes soit la somme de 905.280 F c’estait il y a 15 ans le prix d’un belle villa
Aujourd’hui 3.673.600 F SOIT 4 FOIS OU 400 %
A 10 % constant l’an d’inflation CE qui est déjà une folie sur 15 ans soit 150 %coût de 1.357.920 F d’ infl soit LE PRIX 2 263200 F LA difference de 1.410.400 F OU A PASSER CE FRIC . ?
ON EST LOIN .. de .CE QUI AURAIT du être aujourd’hui
ON VOUS A VOLER C ’EST LA TVA
SI ? IL Y A une erreur il faut le dir merci
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Eux... en fait oui il a de nombreuses erreurs dans ce que tu dis (pour pas dire que tu as tout faux).
- 1) les constructeurs ne payent pas la TVA sur les matériaux ou sur le travail de l’artisant.
- 2) on ne payent pas de TVA à l’achat d’un appartement neuf (ni ancien d’ailleurs)
- 3) par contre on paye les frais de notaire de 2% pour le neuf (8% pour l’ancien sauf erreur) dont une bonne partie part à l’état en effet
- 4) en moyenne l’inflation tourne autout de 2-3-4% par an (loin de tes 10% constant depuis 15 ans)
- 5) je vois pas comment un bien acheter 300.000€ ttc au début de ton exemple se retrouve à 560 000 € à la fin... sauf à dire que l’on s’ajoute 260 000 € en plus pour le plaisir après l’achat... au mieux tu aurais pu nous faire croire que l’état prend 260 000 € sur les 300 000 € débourser pour l’achat mais bon là aussi c’est faux...
PS : les frais d’agence sont compris dans le prix de vente TTC normalement... enfin bon on est pas à une erreur près...
Donc pour résumé tu as tout faux, non l’état ne te vole pas ton argent via la TVA sur l’immobilier ! Par contre si tu veux trouvé les vrais coupables je dirais en vrac :
- les agent immobilier qui ponctionnent de 2 à 6% de frais à chaque transaction
- les notaires qui profitent aussi un peu au passage (étant rémunéré aussi en proportion des prix)
- les banques qui tentent de garder captif leur client
- les promoteurs et autres constructeurs qui sous couvert de hausse des matière première (très faux dernièrement) ou de la main d’oeuvre (dingue ce que ça coute le travail au noir) n’hésite pas à augmenter les prix pour augmenter leur marge...
Après oui l’état pousse à la hausse de l’immobilier en parallèle car ça permet d’élever "artificiellement" le PIB... mais là c’est une autre histoire... -
Eux... en fait oui il a de nombreuses erreurs dans ce que tu dis (pour pas dire que tu as tout faux).
- 1) les constructeurs ne payent pas la TVA sur les matériaux ou sur le travail de l’artisant.
- 2) on ne payent pas de TVA à l’achat d’un appartement neuf (ni ancien d’ailleurs)
- 3) par contre on paye les frais de notaire de 2% pour le neuf (8% pour l’ancien sauf erreur) dont une bonne partie part à l’état en effet
- 4) en moyenne l’inflation tourne autout de 2-3-4% par an (loin de tes 10% constant depuis 15 ans)
- 5) je vois pas comment un bien acheter 300.000€ ttc au début de ton exemple se retrouve à 560 000 € à la fin... sauf à dire que l’on s’ajoute 260 000 € en plus pour le plaisir après l’achat... au mieux tu aurais pu nous faire croire que l’état prend 260 000 € sur les 300 000 € débourser pour l’achat mais bon là aussi c’est faux...
PS : les frais d’agence sont compris dans le prix de vente TTC normalement... enfin bon on est pas à une erreur près...
Donc pour résumé tu as tout faux, non l’état ne te vole pas ton argent via la TVA sur l’immobilier ! Par contre si tu veux trouvé les vrais coupables je dirais en vrac :
- les agent immobilier qui ponctionnent de 2 à 6% de frais à chaque transaction
- les notaires qui profitent aussi un peu au passage (étant rémunéré aussi en proportion des prix)
- les banques qui tentent de garder captif leur client
- les promoteurs et autres constructeurs qui sous couvert de hausse des matière première (très faux dernièrement) ou de la main d’oeuvre (dingue ce que ça coute le travail au noir) n’hésite pas à augmenter les prix pour augmenter leur marge...
Après oui l’état pousse à la hausse de l’immobilier en parallèle car ça permet d’élever "artificiellement" le PIB... mais là c’est une autre histoire... -
Excellente constatation, n’en déplaise à ceux qui voiten l’économie comme une science exacte...ce n’est après tout qu’un jeu fabriqué par l’homme et où le bon sens devrait être le maître mot.
L’intérêt premier de l’achat d’un bien immobilier est de ne plus avoir à payer de loyer au bout d’un certain temps. L’achat d’un bien immobilier a pour but d’être rentabilisé au bout d’une 20 aine d’année (par exemple) par la disparition du paiement d’un loyer. Et force est de constater qu’au niveau actuel des prix acheter n’est plus rentabilisé, puisque le temps de remboursement s’est considérablement allongé à cause de la hausse vertigineuse des prix. A quoi bon devenir propriétaire au bout de 30 ou 40 ans, si ensuite on ne profitera que très peu de temps de son bien immobilier (je rapelle aussi que les jeunes entrent dans la vie active beaucoup plus tard qu’auparavant et obtiennent en moyenne un CDI sésame pour pouvoir acheter que vers 30 ans, et que leur maigre retraite ne leur premettra pas de rembourser des crédits non achevés lors de leur départ en retraite) ???
Les prix actuels de l’immobiliers sont trop hauts, car en inaquéquation complète avec les revenus de français, et la durée moyenne de la vie active d’un français...
Le revenu médian par français (qui sépare 50% des français) tourne autour de 1500 euros. Acheter, mais aussi louer avec le revenu médian est impossible dans la plupart des capitales régionales de France si on veut rester en dessous des 33% d’endettement...ce qui est anormal.-
Réaction au commentaire d’une certaine Karine,
Je suis l’auteur de l’article et un des lecteurs vous a précédemment parfaitement répondu.
Je crois que vous n’avez pas bien lu mon article....La baisse des prix actuels s’accompagne d’une baisse des taux et non d’une hausse..ne vous en déplaise...
Merci tout de même de m’avoir lu et de votre réaction
Bien à vous
Laurent Bajet
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A canine encore,
Vous maîtrisez certainement de belle "vérités" économiques, sorties tout droit de jolis bouquins. Je vous l’accorde, mais personnellement, les "réalités" que vous énoncez, moi j’aurai tendance à les éprouver dans les faits. Vous théorisez à partir de postulats discutables.
Vous accordez vous à admettre que votre raisonnement est basé sur des postulats arbitraires comme celui là : les prix immobiliers baisses, les taux du crédit immobilier montent et inversement ?
Si vous ne l’admettez pas, expliquez moi, si vous le souhaitez, comment vos "mécanismes" expliquent la situation immobilière au Japon par exemple. Où nous constatons une dépréciation des actifs immobiliers depuis de nombreuses années malgré des taux de crédit TRES bas et des incitations fiscales pour les accédants digne de remèdes de cheval !
Expliquez aussi pendant que vous y êtes, toujours selon vos "mécanismes", je précise bien, selon vos "mécanismes", la situation actuelle aux USA, avec des taux extrêmement pas et une déflation galopante des prix de l’immobilier.
Je suis curieux de vous lire à ce sujet. N’étant pas un spécialiste, je me contente de regarder ce qui s’écrit ici et ce qui est...dans la réalité...des faits.
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J’ajouterais que meme en france, aujourd’hui, on assiste similtanément a une baisse des prix de l’immobilier (neuf et ancien), en meme temps qu’une baisse du total de transactions realisees (source FNAIM) et en meme temps une baisse des taux !
La "regle" est donc mise en defaut.
C’est d’ailleurs en croyant un peu trop a ce genre de "regle mathematique immuable" que tout le systeme economique base sur les subprime a conduit a la catastrophe de 2008.
Il faudra etre un C.. pour continuer a s’appuyer sur des regles qui ne sont visiblement vraies QUE TANT QUE LES TENDANCES QUI EN CONSTITUENT LES VARIABLES PARAMETRIQUES NI S’iNVERSENT PAS ! -
Je ne connais pas du tout la situation japonaise. La situation américaine rentre exactement dans le cadre des mécanismes que j’énonce, et que je suis loin, mais alors très loin d’être le seul à avoir constaté (il serait extrément mensonger de ma part de prétendre en être l’auteur).
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"J’ajouterais que meme en france, aujourd’hui, on assiste similtanément a une baisse des prix de l’immobilier (neuf et ancien), en meme temps qu’une baisse du total de transactions realisees (source FNAIM) et en meme temps une baisse des taux !"
La baisse des taux actuels est une volonté politique. En incitant la BCE (ou la FED au USA, c’est le même mécanisme) à baisser les taux directeur, on fait baisser le loyer de l’argent, ce qui permet aux banques de gagner sur ce loyer ce qu’elles perdent sur les crédits. Avant cette intervention, les taux avaient commencé à monter (mécaniquement). La prochaine fois que vous entendrez la ministre de l’économie dire "il faut que les banques jouent le jeu", vous saurez maintenant que c’est de ça qu’elle parle.
La question maintenant, c’est combien de temps, et dans quelle mesure, les gouvernements vont pouvoir amortir le choc avec cette politique, afin d’étaler la crise, pour minimiser le choc.
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Bref, court et concis.
Une juste analyse d’une décennie de spéculation immobilière fondée sur la folie, l’appât du gain et le doux mirage d’une plus-value mirobolante. Ma fonction de gestionnaire de patrimoine purement immobilier (juriste du notariat) m’autorise à dire que cette situation évoquée ci-dessus était connue de la profession immobilière depuis deux ans maintenant. (Et je suis bien placé pour le savoir).
Maintenant, vous croyez que les institutionnels de l’immobilier auraient relayé l’info auprès des mass médias, vous rigolez ou quoi ? Plutôt promouvoir la désinformation oui !
Inutile de sortir de St Cyr pour comparer les courbes de croissance économique avec les courbes de (dé)croissance de notre pouvoir d’achat sur les 10 dernières années pour comprendre qu’à un moment donné ca casse !
Eh, les gars, réveillez-vous ! La fête est terminée.
Alors tous les pauvres gens à qui on a bien voulu faire mirroiter l’accession foncière moyennant des prêts (si possible à taux révisable mal ou pas capés) d’une durée de 20 à 50 ans (! !!) vont sentir passer la douloureuse.
Lors de la bulle du début des années 90, la spéculation était le fait de marchand de biens et banquiers spéculateurs ; des gens y ont perdu de l’argent mais ils n’étaient pas les principaux acteurs de ce drame.
La baisse d’aujourd’hui est beaucoup plus conjoncturelle et concerne essentiellement les ménages.
Cette crise de confiance dans le système actuel va réactiver le vieux réflexe français du bas de laine en période de disette, et ce, pour une période indéterminée.
Pourquoi les prix sont trop chers ?
Simple : les gens qui ont acheté (souvent déjà cher) veulent au mieux faire une plus-value au pire récupérer leurs billes.
L’idée de vendre à perte certainement pas. Pas encore...
Et pourtant, pour les plus pressés (les promoteurs avec leurs cartons plein de logements invendus) et les petits épargnants coincés (dont les moyens financiers ne permettaient décemment pas l’achat - merci les banques !) ça viendra.
Et ce sont les mêmes institutionnels qui refusent de vous prêter aujourd’hui qui vous rachèteront demain.
Machiavel aurait certainement laissé pourrir le fruit encore un peu - il n’est pas assez mûr ... pour le ramasser et s’en délecter.
La boucle est bouclée.
Bien à vous et bonne année à tous ....
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