xa

Je ne vais pas répondre dans l’ordre...

"avec la maison en hypothèque à la rigueur"

tous les crédits mortgage ont une "hypothèque", qui n’a d’ailleurs pas tout à fait la signification française : tant que le crédit n’est pas soldé, le logement "appartient" techniquement à la banque, pas à l’emprunteur (ce qui a pas mal de conséquence sur les possibilités de saisie/expulsion, les recours juridiques de l’emprunteur, ...).

 

"ça reste pour moi un crédit majoré"

Coté client, oui, c’est un crédit avec un taux majoré à partir d’un certain moment (qui peut être immédiat, mais généralement décalé de 2 à 5 ans). Mais qu’est ce qui différencie un crédit prime à taux élevé destiné aux personnes ayant un mauvais indice (near-prime loan destiné aux personnes ayant un mauvais FICO) et le crédit subprime avec le même taux, selon vous ? (si si, il y a des crédits "prime" avec des taux aussi élevé que les subprimes) Réponse : la mécanique interne à la banque.

 

Coté lender, c’est en théorie une prise de risque qui ne rentre pas dans les règles prudentielles (qui sont pourtant beaucoup plus light coté américain), sinon ce serait "financable" en crédit prime. Pour proposer un crédit dans ces conditions, tout en respectant les règles de solvabilité, il faut soit augmenter les fonds propres, soit diminuer le risque.

La première possibilité n’est en pas une. Cela diminuerait la rentabilité de la banque.

La seconde implique soit de diminuer les autres risques (moins prêter sur les autres types de crédit, moins investir sur les marchés), ce qui n’est pas plus envisageable, soit revendre une partie du risque, le titriser.

Une fois que vous avez cela en tête, vous avez le déroulement : pour pouvoir vendre des crédits plus risqués mais plus rémunérateur, il était "nécessaire" de titriser une partie du risque. Les subprimes mortgage "new generation" étaient nés.

 

"ce que fait la banque de cette dette, c’est une autre problématique qui n’interesse pas le client"

Ce n’est pas une autre problématique. Ce qui définit le type de crédit, ce n’est pas ce qui intéresse le client, mais le mécanisme interne du crédit. Le In Fine est défini par sa mécanique, par par le taux proposé au client. Idem pour les différents types de crédits amortissables, de crédits adossés, ...

Si un crédit n’est couvert que par "l’hypothèque" et le risque supporté par la banque, on est en marché prime.

 

On peut rappeler qu’initialement, un crédit subprime c’était un crédit AVANTAGEUX (taux inférieur au marché prime), et destiné aux clients privilégiés (les plus fiables, donc).

Début des années 90 sont apparus les subprimes "new generation" : ceux destinés aux personnes exclues du système classique. La mécanique générale était : 2 à 3 ans avec un super taux (d’où la conservation du nom subprime), et 17 ans à taux d’usure ou presque, et la possibilité de renégocier, au moment du changement de phase, le crédit (donc de repasser en prime credit si possible). Mais pour créer ces produits, il fallait trouver un moyen de couvrir le risque (respecter les ratios de solvabilité) .... ce que j’ai expliqué juste avant.

 

Pour citer Bernanke : "Subprime mortgages are loans made to borrowers who are perceived to have high credit risk, often because they lack a strong credit history or have other characteristics that are associated with high probabilities of default. Having emerged more than two decades ago, subprime mortgage lending began to expand in earnest in the mid-1990s, the expansion spurred in large part by innovations that reduced the costs for lenders of assessing and pricing risks. "

En clair, les innovations financières (adossement de crédit, titrisation, ...) on permit l’émergence du marché de ces crédits risqués en limitant le coût pour le prêteur en cas de défaillance.

et

"The ongoing growth and development of the secondary mortgage market has reinforced the effect of these innovations. Whereas once most lenders held mortgages on their books until the loans were repaid, regulatory changes [comprendre la réduction du ratio de solvabilité] and other developments [les nombreuses techniques de titrisation], have permitted lenders to more easily sell mortgages to financial intermediaries, who in turn pool mortgages and sell the cash flows as structured securities. "

En clair, le rendement de ces crédits à risque (le risque étant titrisé, il n’impacte pas autant qu’il le devrait le ratio de solvabilité, donc on peut prêter à plus de monde qu’il ne serait raisonnable) a renforcé les effets de ces innovations. Les crédits subprimes sont très rentables pour le prêteur qui cherche à prêter plus encore sur ce type de produit (d’où l’emballement sur ce type de produit, et le fait que 50 à 60% des emprunteurs auraient normalement pû utiliser les credits prime), très rentables pour le teneur de risque qui continue à acheter le risque. Voir à ce sujet, les différentes interventions de Jacques de Larosière (IMF).

 

C’est ce secondary mortgage market qu’on appelle, abusivement peut être, subprime market et qui est en crise. (les crédits associés au marché dit premier sont ceux dont le risque est assumé exclusivement par le prêteur)

.

Maintenant, oui, on peut parfaitement qualifier de "subprime" les crédits du marché classique destinés aux personnes ayant un mauvais indice (mais on parle plutôt de near prime loan). Dans ce cas, les subprimes existent en France. D’ailleurs le doc de l’AMF ne fait pas la disctinction... alors que le near-prime est probablement le prochain problème américain.

 

"Généralement, on qualifie un crédit hypothécaire de subprime lorsque l’emprunteur obtient un score FICO inférieur à 620, sur une échelle allant de 300 à 850". (doc de l’AMF écrit par Romey qui a écrit des livres interessant, et B.Drut). Why not ? C’est la définition que vous retenez, et qui inclut, malheureusement à mon sens, les near-prime loan.

Rappel les near prime loan ne sont pas assujettis à contrepartie marché.

Elle n’explique cependant pas pourquoi on trouve des emprunteurs subprimes (selon "ma" définition qui est aussi celle du WSJ et semble-t-il de Bernanke,et celle du secondary mortgage market) qui ont un score supérieur à 620, et même au delà de 700 au FICO... (je n’ai retrouvé que ce lien http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601039&sid=anxOH4nv1deE&refer=columnist_berry traitant du problème, je n’ai plus l’étude complète sous la main).

 

 

 

Non. Ce que vous décrivez, c’est un crédit classique mais avec un taux supérieur au marché. Ce que toute banque pratique d’ailleurs (américaine, francaise, japonaise) : plus votre risque est élevé, plus le taux proposé est élevé. On peut même obtenir des crédits classiques en deux phases (mensualités faibles pendant 3 ans voire nulles, puis ... ).

Le risque du crédit est couvert par l’hypothèque et en partie par la banque en respect des règles prudentielles.

 

 

Les subprimes, c’est un crédit structuré (la banque prête d’un côté, vend une partie de la dette de l’autre) par nécessité.

Le crédit subprime c’est un crédit qui ne respecte pas les règles prudentielles, avec une partie du risque que la banque ne peut pas assumer sans enfreindre les règles, et qui doit donc être couvert par ailleurs. Comme cela concerne des ménages "insolvables" (on ne passe pas par un subprime si on a par ailleurs un capital en garantie), il n’y a pas beaucoup de solution à part titriser la dette.

"sur 20 ans, l’immobilier a bel et bien quadruplé et sur 30 ans, quasi-décuplé"

Certes. Mais les situations ne sont pas comparables.

Il y a 30 l’inflation tournait à 15% / an, et l’argent placé rapportait beaucoup plus que maintenant.

Quand vous dites "Pourquoi en effet risquer aujuord’hui son capital dans un commerce ou industrie et se taper les Urssaf et tous les inconvénients du métier, quand on peut doubler facilement son capital tous les 5 ans", vous présupposez que la situation passée peut se reproduire. C’est vrai, mais pas tout de suite.

Maintenant, il est plutôt risqué d’investir dans l’immobilier avec comme objectif de "doubler son capital dans les 5 prochaines années".

 

Et votre affirmation marche pour de nombreux domaines. Ceux qui ont acheté du fer pendant la crise de la siderurgie sont sur un tas d’or en ce moment. Ceux qui ont acheté de l’or lorque celui ci était délaissé car pas assez rentable sont, désolé pour le jeu de mots, sur un tas d’or. Idem pour le blé, le surce, etc...

 

@JPC

"Une crise vient souvent d’une inovation, ici c’est la titrisation".

La titrisation existait avant les subprimes mais ne concernait pas les crédits aux particuliers, et les subprimes n’ont pu exister que parce qu’il y avait la titrisation. Le facteur déclenchant, c’est la stagnation des prix immobiliers, entrainant la non couverture des crédits subprimes.

Après le facteur "fouteur de m....." ou pour être plus poli mondialisant la crise, c’est la titrisation effectivement. Pour deux raisons : primo, personne ne sait exactement qui possède le risque des subprimes, deuzio, c’est toute la titrisation qui est devenue suspecte (y compris celle couvrant les risques des assurances ou des crédits structurés).

On devrait probablement avoir un nouveau facteur aggravant : les crédits hypothécaires américains et anglais, qui vont peut être provoquer une crise générale du crédit. Ce n’est pas forcément un mal globalement (ca calmera les ardeurs des marchés "matières premières") mais ca risque de faire beaucoup plus mal que les subprimes, parce que ça concerne tous les emprunteurs.

 

 

"quand on peut doubler facilement son capital tous les 5 ans"

On pouvait !

Les logements achetés dans les années 98 à 2002 ont vu leur valeur progresser de manière spactaculaire (x3 à x4 en moins de 10 ans). Ce n’est pas le cas des logements achetés après dont la progression ralenti. C’est d’autant plus visible pour les logements achetés récement. Ceux qui ont acheté en 2006 et 2007 ont eu pour certains, la désagréable surprise de voir que non, leur appart ne valait pas plus en 2008, voire moins.

Donc on peut doubler son capital en 5 ans, ou perdre 50% de ses économies en 5 ans. C’est un marché avec des hausses (parfois fortes) et des baisses (souvent fortes). C’est même l’origine des subprimes : des logements dont c’était certain, la valeur allait progresser, et donc permettre de couvrir la dette des ménages. Sauf que non, ca ne marche pas indéfiniment.

Ceux qui ont acheté en 99 ont fait la culbute, ceux qui ont acheté en 2007 risquent de "boire le bouillon", ie : voir leur capital devenir inférieur à leur dette.

 

"Le hic, quand l’immobilier flambe, les loyers se doivent de suivre en conséquence pour permettre à leurs propriétaires parasites de payer leur crédit"

La hausse des loyers est encadrée depuis fort longtemps. Donc la sybilline phrase larissant entendre que le proprio peut augment le loyer comme il l’entend pour couvrir son emprunt .... est erronée.

La logique était la suivante : hause de l’immobilier => hausse de l’indice du cout de la construction => hausse des loyers (dont l’évolution est inférieur à celle de l’IDC). Mais la hausse des prix de l’immobilier est sans commune mesure : les loyers ont progressé à un rythme de 4%, et maintenant ils sont encadré par l’inflation.

 

Encore une fois, ceux qui ont acheté avant la bulle ont un loyer qui couvre les frais d’emprunt. Mais ceux qui ont acheté après ne sont pas nécessairement dans cette situation.

Depuis 2004 environ, les mensualités de remboursement pour un achat à 80% d’emprunt sont supérieures à la valeur locative du logement, d’autant que les taux proposés par les banques ne sont pas les mêmes si l’achat est à destination locative. Vous avez un rendement théorique brut de 5 à 6% pour des taux, assurance comprise, un peu inférieur. Et sans tenir compte des frais annexe (mois de carence de loyer, assurance bailleur, frais de gérance/de location, imposition des loyers, ...).

 

"Toute cette manne tombée du ciel s’était aussitôt déversée dans l’immobilier depuis 2000 entraînant le monde entier dans sa spirale haussière et ses conséquences, les subprimes."

Petit problème .... la hausse des prix de l’immobilier aux US est régulière sur les 40 dernières années. La spirale haussière date de l’après guerre... La baisse générale (ie : non localisée sur une région particulière) est très récente, et c’est une nouveauté pour les américains (qui ont pris l’habitude d’emprunter pour le consommation en mettant la valeur de leur domicile en garantie).

N’inversez pas la situation. Ce n’est pas la hausse de l’immobilier qui a créé les subprimes.

Les subprimes c’est une technique de financement, qui a permis à des personnes trop juste pour acheter d’acheter.

Les subprimes ont permi le maintien de la hausse de l’immobilier (qui sans eux se serait arretée depuis 5 ans). Un peu comme la défiscalisation des intérêts d’emprunts permet avant tout de maintenir artificiellement le prix de vente (sans cette mesure, les acheteurs se feraient un peu plus rare, donc les prix descendraient).

Les subprimes reposaient sur le principe que vous énoncez plus haut "les biens immobiliers prennent de la valeur sans rien faire". Et quand cet adage s’est avéré faux .... patatra... crise des subprimes, crise de la titrisation du risque associé, crise du marché interbancaire, et depuis peu début de crise des crédits classiques et des crédits aux entreprises...

Les banques ont commis l’erreur de penser, pour faire simple, qu’un acheteur immobilier pouvait "doubler facilement son capital tous les 5 ans" en oubliant l’adage bien connu des investisseurs : les arbres ne montent pas jusqu’au ciel.

 

"

De plus, les etablissements financiers ont de plus en plus un devoir de conseil vis à vis des clients et si un meilleur placement n’est pas le livret A, elle a une obligation de conseiller autre chose."

Le devoir de conseil d’un banquier n’est pas celui d’un notaire ou d’un avocat. Il est tenu de bien expliquer le fonctionnement des produits, de proposer des solutions, pas de proposer le meilleur choix pour son client. Il peut être condamné pour non respect de son obligation de conseil s’il pousse son client à investir la totalité de ses économies en bourse, mais on ne peut pas lui reprocher d’avoir proposer 50% en actions/obligations/fonds,et 50% sur le livret maison.

 

Sur le risque.

Le risque n’est pas de drainer les fonds du livret A vers l’AV, les FCP, les Sicav, etc... Cette situation existait déjà. Le risque, c’est que les livrets bancaires entre en concurrence frontale avec le livret A au sein du même établissement (notre livret truc est mieux que le LA mais je peux vous proposer les deux). Or les sommes collectées sur les livrets bancaires ne sont pas reversées à la CDC, donc ne financent pas le logement social. Les banques conservent ces sommes et en font ce qu’elles veulent (enfin en respectant les règles de liquidités).

Du point de vue de la Banque, le livret interne est a priori préférable (il augmente les fonds dont elle dispose pour ses opérations). Du point de vue du client, je dirais que ca dépend du rendement. Après tout, le client, la seule chose qu’il veut, c’est du 3,4,5, 6% après impots, le logement social n’est pas son problème (sauf lorsqu’il en cherche un). Du point de vue du logement social ..... si les livrets bancaires se développent au détriment du LA, alors c’est embêtant.

Jusqu’à présent, les personnes qui voulaient un LA devaient l’ouvrir soit à la CE soit à la BP (la CNE/La Poste auparavant), qui à avoir 2 banques du coup. Le banquier classique ne pouvait donc favoriser son livret interne au détriment du LA en vendant les deux mais en "favorisant" l’un. Il pouvait tout au plus "pousser" son client à fermer son compte dans la banque concurrente. Cela devient possible puisque le banquier pourra proposer les deux, et faire son laius sur l’intérêt de l’un par rapport à l’autre. Avec en filigrane que le Livret interne est préférable pour la banque.

Vous me direz, mais la BP peut faire pareil. Et bien non, puisque la BP n’a pas tous les attributs d’une banque classique. Elle ne peut pas placer les fonds comme elle l’entend.

Est-ce grave ? Pas vraiment, mais il est possible qu’on voit, effectivement, les montants cumulés des livrets "sociaux" diminuer, ce qui serait génant pour le logement social et le contribuable (puisqu’il devra compléter les manques de financement). Mais là ... on verra bien.