thomthom

Remettons les choses à leur place.

Certes, les prix de la construction s’envollent à cause de l’inflation sur les prix des matériaux et des nouvelles normes de qualité. Mais au final, cette augmentation ne pèse pas bien lourd à coté de la flambée globale des prix de l’immobilier. Il est encore tout à fait possible de construire du bas de gamme pour 1000 euros/m2 (cf la maison à 100000 euros... le problème n’est pas la construction, mais de trouver le terrain) ou de la qualité très correcte pour 1500 euro/m2. Certes, ces prix sont en hausse, mais rien de dramatique.

Quand on nous vend une pauvre maisonnette 500000 euros en banlieue parisienne (et encore pour 500000 euros, on n’a plus grand chose), il faut se rendre à l’évidence : il y a au mieux 100000 euros de tas de cailloux (d’occasion) et le reste (400000 euros), c’est la valeur du terrain. D’ailleurs il suffit de voir le prix des terrains constructibles pour s’en convaincre.

Et c’est là que vous avez raison. Cela fait des décennies que la gestion du foncier en France est déplorable (tout comme la gestion des parcs de logements publics d’ailleurs). Cela explique que en France, on soit particulièrement mal logés si on compare à d’autres pays. Nos logements sont petits (meme dans de nombreux pays dits "pauvres" la surface des logements et le taux de propriétaires et bien supérieure à la France) et arriérés (si on compare aux nombreuses constructions bio-climatiques de nos voisins du nord de l’europe).

Mais ce phénomène n’est pas nouveau. Il est bien antérieur à la flambée des prix de ces dernières années.

Ce n’est donc pas ce facteur qui justifie la flambée de ces dernières années. Ca justifie juste que le logement soit historiquement plus cher en France que dans de nombreux autres pays (à surface/qualité égale). Et si ce n’est pas ca qui justifie la flambée de ces dernières années (ca y contribue, mais ce n’est qu’un facteur parmi bien d’autres), alors il n’y a pas de raisons non plus pour que ca empeche les prix de se remettre à leur niveau historique (qui resteront élévés dans l’absolu, mais beaucoup beaucoup plus bas que les prix actuels)... tout dépendra justement des autres facteurs, ceux qui sont spécifiques à ces dix dernières années.

Le problème est complexe, mais je peux essayer de résumer ce que j’en ai compris

Depuis quelques années, poussées par la concurrence et l’engouement pour l’immobilier, les banques, partout dans le monde se sont mises à faciliter considérablement l’octroi de crédit. Elles gagnaient peu d’argent sur chaque crédit accordé (à cause de la concurrence), mais se rattrapaient sur le volume et la durée des prets.

Ce phénomène a eu lieu dans tous les pays où les prix de l’immobilier a flambé (d’ailleurs, c’est un cercle vertueux/vicieux : plus de crédit donc plus d’argent, donc hausse des prix, donc marché dynamique, donc plus de crédit, etc...). La France n’a pas été épargnée, meme si notre pays reste historiquement bien plus prudent que les autres : augmentation des durées de pret, augmentation des crédits à taux variables, non respect du critere habituel qui veut qu’on ne rembourse pas plus de 33% de ses revenus chaque mois (ca c’était tres francais), accord de crédit même à des personnes n’ayant pas ou peu d’apport (historiquement, les banques demandaient pres de 30% d’apport).

C’est bien pire au USA ! si vous saviez les crédits qu’ils ont accordé là bas ! de la pure folie ! En France, les banques sont été moins prudentes qu’à leur habitude, mais elles sont restées raisonnables.

Mais voila, aux USA, ca a pété. En espagne, en Irlande, c’est en cours, au Royaume Uni, ca pourrait bien arriver bientot ! En france, ca frémit ! Bah oui, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel ! Du coup, les banques prennent peur, se rendent compte que le marché (même en France) risque de se retourner, et ne sont donc plus du tout disposées à prendre des risques en accordant des crédit à des personnes qui auront peut etre du mal à rembourser : tant que les prix montent, ce n’est pas grave : on saisit la maison, on la vend et on récupère les sous.... mais si les prix baissent, on peut toujours saisir et revendre la maison, la banque perdra de l’argent... donc plus question de jouer.

De toutes facons, même si elles voulaient continuer de perter de l’argent à tord et à travers, la crise des subprime a asséché completement les liquidités des banques : devenues méfiantes, les banques n’osent plus se preter de l’argent "entre elles"... donc elles disposent de beaucoup moins d’argent à preter. Et ce problème là touche tous les pays occidentaux. Les marchés financiers n’ont pas de forntière.

En parallele de ca, les taux directeurs ont monté aux USA et en Europe (avant de redescendre aux USA.... mais là, la banque centrale américaine joue un jeu très dangereux) , dans l’espoir de lutter contre l’inflation qui est sérieusement de retour et pourrait faire des ravages. ceci agrave la crise de l’immobilier, et donc la situation des banques ayant un peu trop prêté. C’est d’ailleurs en partie ce qui a déclenché la crise, mais il faut bien comprendre que l’erreur n’est pas d’avoir monté les taux, c’est au contraire de les avoir laissé trop longtemps trop bas, ce qui a déclenché la bulle du crédit et des liquidités, qui sont allées, entres en particulier se loger dans l’immobilier. Plus on tarde à ouvrir le parachute, plus l’aterrissage fait mal ! la baisse des taux à ses défenseurs car elle a stimulé la croissance... mais tout cette croissance est en fait virtuelle puisque basée sur du crédit et non sur de la production de richesse. C’est donc une dangereuse illusion.

Donc même si la crise est aujourd’hui essentiellement américaine, les banques francaises, touchées par effet rebond se mettent aussi à être plus prudente et à revenir à des criteres d’octroi des crédits plus raisonnables, plus en phase avec ce qui existait avant le boom de l’immobilier de ces dernieres années (demande d’apport conséquent, respect du seuil des 33%)... tout cela dans un contexte de hausse des taux. En plus, comme elles accordent moins de crédit et qu’il faut bien qu’elles vivent, les banques vont avoir tentance à essayer de plus "marger" sur chaque crédit, ce qui agrave le phénomène de hausse des taux.

et là, la belle mécanique se retourne : moins de crédit et plus cher -> moins d’argent sur le marché-> baisse des prix-> plus grande prudence des preteurs et des acheteurs -> moins de crédit ->....

...sauf bien sur si un autre phénomène inatendu survient et renverse (ou agrave) la tendance... tout est possible, l’avenir n’est pas écrit ! Au mieux pouvons nous essayer d’anticiper les grandes tendance et faire nos choix en conséquences.

Concernant le foncier, c’est le point le plus critique. A part observer que quelques efforts sont faits en ce sens depuis quelques années, mais insuffisant, il n’y a en effet pas grand chose qui invalide cet argument. C’est d’ailleurs pour ca que je ne l’est pas évoqué dans les "idées recues".

Cependant, il faut bien comprendre, comme je l’ai dit en introduction, que ce qui a permis la hausse ahurissante est une COMBINAISON DE FACTEURS, qui, non contents de cumuler leur effet, ont eu un effet d’entraiement les uns sur les autres. Il suffit que la mécanique se brise au niveau de un ou deux de ces facteurs pour totalement bouleverser le marché et tout remettre en cause... même si d’autres facteurs perdurent

Pour prendre un exemple abusivement simplifié à 2 facteurs : le foncier peut rester rare, si les acheteurs n’ont plus d’argent pour acheter au prix demandé à un instant t (cause hausse des taux, par exemple), et bien, la loi de l’offre et la demande fera baisser les prix, car la seule demande qui compte dans ce système est la demande solvable (et pas les "reves d’acquisition"). Pas de sous -> pas de demande solvable -> déséquilibre par rapport à l’offre > baisse des prix. or on choisit souvent quand on achète (on peut toujours faire le choix de louer), moins souvent quand on vend (déménagement profesionnel, décès, difficultés financières, achat d’un autre bien financé par la vente du premier...)

Les points 1 et 2 ne sont pas contradictoires : je ne prétends pas en 1) que les prix vont baisser. Je dis juste qu’il est faux de croire que les prix de l’immobilier ne baissent jamais (ce que croient encore beaucoup de personnes), et je le démontre avec des exemples concrets.

D’autre part, en 2), je rappelle que "les performances passées ne présagnet pas des performances futures". Ca ne signifie pas que le passé ne se reproduit jamais (donc que si ca a baissé dans le passé, ca ne peut plus se produire). Ca dit juste que le passé ne se reproduit pas systématiquement...tout dépend du contexte, de l’évolution historique du secteur, d’une multitude de paramètres externes.

Pour le point 3, je concede que la prise en compte du coût du déménagement est discutable (j’ai failli le supprimer). En fait, tout dépend de votre situation : acheter pour ne plus etre locateire ou acheter pour avoir plus grand ou vous déplacer.

Dans le premier cas, il faut bien prendre en compte le cout du déménagement car si vous n’aviez pas fait le choix d’acheter, vous seriez restés dans votre logement actuel, donc dn’auriez pas subit de coût de déménagement.

Dans le second cas, effectivement, entre déménager pour une location ou pour une accession à la propriété, il n’y a pas de différence au niveau du coût du déménagement, qui ne doit donc pas etre pris en compte.

Avant de crier au scandale face au salaire mensuel de quelques centaines d’euros de ces ouvriers roumains, il faudrait connaitre, pour pouvoir comparer :

- le cout de la vie en Roumanie

- le salaire moyen d’un ouvrier roumain

Et seulement là, on pourra soupconner une boite comme Renault d’exclavagisme... ou le contraire.