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@l’auteur

Bien malin qui aurait pu prédire que le baril vaudrait 120 dollars aujourd’hui. Mais ....

Dès 2002, les prévisionnistes travaillant sur le marché pétrolier prévoyaient une augmentation forte du prix du baril en raison de la croissance forte de la demande de pétrole de la part de la Chine, et de la volonté affichée de l’OPEP de maintenir un contrôle certain sur la production journalière. On parlait à l’époque d’un prix stabilisé entre 65 et 75 dollars le baril.

Dès le début de la guerre en Irak, les prévisionnistes signalaient une probable augmentation du prix du baril en raison des tensions dans cette région. Et un maintien de ce niveau, puisque la guerre ne pouvait se terminer rapidement.

Vous ajoutez là dessus que la production est à son plus haut niveau (et donc qu’il n’y a pas de réserve pour augmenter l’offre immédiate et limiter la hausse), et vous avez un bon scénario de hausse.

C’est sur ces bases que nombre d’acheteurs ont passé des contrats à lopng terme pour garantir le prix d’achat du baril (les compagnies pétrolières), et que nombre de spéculateurs ont joué la hausse du baril ... qui curieusement est arrivée.

Sur les subprimes, cela fait maintenant 2 ans que les économistes et les prévisionnistes marché tablent sur une baisse du marché américain, et donc un risque d’impayé. Personne ne pouvait prévoir la peur induite sur les marchés par la titrisation et la répartition de ce risque crédit sur tous les continents, mais tout de même.

En 2006, déjà, la FED, le FMI, l’OCDE signalaient le risque de retournement du marché immobilier américain, et avec lui la croissance américaine.

Donc prétendre, par la suite, que le retournement de la croissance américaine n’était pas prévisible, c’est une absurdité. La croissance américaine repose en grande partie sur le marché immobilier, et les transactions associées (toute transaction a un impact sur le PIB, donc sur a croissance, si les prix cessent de grimper, alors l’impact sur le PIB diminue, et la croissance ralentit). Les prix stagnent ou diminuent, le nombre de transactions diminuent, patatra. La croissance est en berne aux US. Tout le monde l’annoncait, le cycle était à son maximum, la baisse, la correction comme on dit poliment, devait intervenir. Prétendre que personne ne pouvait le prévoir alors que tous les journaux l’avaient publié (y compris le Fig), c’est de l’aveuglement. Ne pas avoir pris en compte ce paramètre, lorsque l’on est au pouvoir, est une absurdité plus grande encore.

Malgré les subprimes, la croissance américaine est en ligne avec les prévisions ..... Curieux tout e même. A moins que les subprimes n’aient pas encore eu d’impact. Mais dans ce cas, ils ne peuvent servir d’excuse ...................

La deuxième étape annoncée par les économistes, c’est la crise du crédit américain. Comme l’immobilier chute, le crédit hypothécaire ne fonctionne plus, la consommation devrait ralentir. Elle est soutenue par la faiblesse du dollar, mais tout de même. Si cette crise du crédit se précise, alors on aura le deuxième effet : une rechute de la croissance. Ca c’est prévu, cela sera-t-il pris en compte ?

ouh là, remettons les choses à leur place.

Au danemark,

- on peut être au chomage pendant 4 ans.

- le taux de 90 % concerne les revenus inférieurs à 30000 euros bruts annuels environ, pas tout le monde, et n’est garanti que la première année (voir la suite). Ce taux descend à 50% pour un salaire de 50000 euros. On rappellera aussi qu’au Danemark, les charges ne sont pas réparties comme en France, ce qui fait qu’un brut de 30000 euros ne laisse pas autant de Net qu’en France.

- pendant la première année, le chomeur recoit des offres en rapport avec ses qualifications et son lieu de vie, au delà il peut recevoir des offres convenables (soit proche de son lieu de vie, soit proche de sa qualification éventuellement après formation, mais pas nécessairement les deux).

- au bout d’un an, on passe en activation, c’est à dire qu’on doit se former, se reconvertir, il doit accepter des contrats aidés sous peine de voire son allocation réduite de moitié. Ces emplois aidés n’ouvrent pas droit au chomage.

- après 2 refus de contrat convenables, le chomeur perd ses droits.

Ne vous limitez pas à la facade du système danois. La flexisécurité, c’est un encadrement pendant 1 an pour retrouver un emploi similaire (selon la définition de similaire du ministère). Mais au delà d’un an, l’encadrement "se durcit". Certes, on vous forme, mais vous avez alors des contraintes en terme d’acceptabilité d’emploi que certains refusent en France (dont la pénalité en cas de refus de 2 emplois convenables). Tout n’est pas si rose que certains semblent le croire.

Dernière chose, les systèmes danois et suédois reposent sur une fiscalité plus forte sur les individus que sur les entreprises, c’est à dire une répartition de la solidarité plus axée sur les impots et les charges sociales, que sur les charges patronales. Prendre un tel système, c’est aussi accepter de voir les charges transférées des entreprises vers les individus.

Elle est justement très adaptée pour les propriétaires disposant d’un bien ayant une certaine valeur qui pourrait en profiter pour réaliser une opération intéressante, ou les personnes disposant d’un apport personnel important.

Vous vendez votre résidence principale avec plus-value non imposable (résidence principale). Vous achetez votre nouveau logement à crédit, et l’astuce est là.

Puisque vous avez un capital important, vous demandez à votre banquier non pas un crédit couvrant la différence entre les deux biens (ce qui minimisera le cout total d’acquisition), mais un montage crédit en deux phase : une première phase de 5 ans maximisant les intérêts pour bénéficier à plein de la mesure, et le reste à taux réduit. Sur les 5 premières années, le surcout est "pris en charge" par l’Etat via cette mesure, sur les autres la banque vous "rend" le surplus d’intérêts payés au début en diminuant le taux. Votre capital, lui, est coupé en deux : une partie utilisée comme apport personnel, apport calculé pour que la partie empruntée permette de maximiser la déduction, un seconde qui pourra être utilisée en remboursement anticipé partiel à la fin de la période de déduction (donc à 5 ans). Entre temps, cette partie peut être placée. Ce genre de montage ne vous sera pas proposé si vous n’avez pas des ressources ou des garanties financières solides.

Pire, si vous avez ce capital dont je parlais plus haut, et que ce capital est important, vous demandez un crédit sans amortissement adossé à une assurance-vie à taux minimal garanti sur laquelle vous placez la totalité de votre capital. Votre banquier vous aimera : il est sur de gagner 4%*nb d’année du prêt et d’avoir un capital important placé dans sa banque sur la même durée. Vous, selon le capital initialement disponible, gagnerez plus d’intérêts composés que le surcout d’intérêt direct, surtout si vous avez la possibilité de renforcer cet adossement en faisant des versements (versements possible puisque vous ne remboursez plus de capital, donc que vos mensualités sont moitiés moindre que dans le prêt classique).

J’ajouterai quelques paramètres à la réponse de l’auteur.

Les banques, dans le contexte actuel, cherchent à réduire leur déclaration de risque. Elles n’ont pas le choix, puisqu’elles doivent immobiliser une partie de leurs fonds en garantie de ces risques. Fonds qu’elles ont en partie perdu avec les subprimes et les dépréciations d’actifs.

Les conseillers sont donc invités à blinder un peu plus les dossiers de prêt :

- on limite un peu plus le taux d’endettement (maximum 33%, plutot aux alentours de 27%).

- on limite les prêts accordés selon la catégorie professionnelle pour tenir compte du risque de récession. En clair, en ce moment quelqu’un qui bosse dans l’immobilier a une probabilité d’avoir un incident de vie professionnelle (bref de se retrouver au chomage) plus élevé, donc on lui prête moins, ou plus cher. Idem pour les secteurs risquant un retournement : le commerce, le tourisme, ...

- on limite les prêts en fonction de la structure familiale. Un jeune couple marié sans enfants qui achètent un 35m² ......... va avoir du mal à obtenir un prêt (début de vie active + "risque" d’avoir un enfant venant gréver le budget + ....)

- on tient plus compte d’éléments non directement liés au dossier. On tient par exemple compte de l’historique bancaire de vos parents dans la même banque..... Rien à voir avec votre capacité à rembourser, mais tout à voir avec la possibilité de faire pression sur vous et votre entourage en cas de pépin.

Chaque banque, voire chaque agence, définit sa structure de risque. C’est très très secret, plus ou moins formalisé puisqu’une partie de l’estimation du risque viendra de votre entente avec les conseillers de l’agence (politesse, promptitude à régler les problèmes s’ils surviennent, capacité à discuter calmement du remboursement d’un prélèvement indû sans menacer de procédure, ....).

@Alaxe

2 choses concernant la situation que vous décrivez.

1) s’il existe des éléments attestant de la vie commune (facture avec le nom du "non locataire" par exemple, témoignage des voisins attestant de la vie commune depuis assez longtemps), alors la jurisprudence considère qu’il y a vie commune et donc prise en charge commune des dépenses du quotidien. Ca permet 2 choses : primo de ne pas avoir une insolvabilité fabriquée d’un locataire (le cas que vous citez), deuzio en cas de problème grave du locataire réel et déclaré, par exemple en cas de décès, les personnes liées sont protégés en partie. En clair, le locataire déclaré décède, mais on ne peut pas foutre dehors son conjoint du jour au lendemain, les règles du bail continuent à s’appliquer.

Dans le cas que vous citez, cela aurait pu permettre, en cas de problème de paiements, de se retourner quand même contre le couple. Et oui, l’Etat ne reconnait pas l’union libre, mais la justice oui.

2) Si elle a quitté son emploi, elle ne bénéficie pas de la réduction de préavis. Cette réduction ne fonctionne qu’en cas de mutation, de perte d’emploi ou de démission pour suivi de conjoint. Mais peut être n’a-t-elle pas quitté son emploi mais effectivement perdu celui-ci (une démission déguisée en licenciement s’obtient avec un employeur compréhensif)