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il manque une division, non ?

- 24,6 soit 2,4 chacun

- 3, soit 0,3 chacun

-rapport : 2,4 / 0,3, et non 24,6 / 0,3. Donc 8,2 et non 82....

L’usufruit et la nue-propriété sont deux notions très différentes.

La première est limitée dans le temps (soit par contrat sur la durée, soit par le décès de l’usufruitier).

La seconde ne l’est pas.

Imaginez, encore une fois, la situation présentée dans l’exemple. Pour obtenir le remboursement d’une créance de 20000 euros, vous saisissez la nue-propriété d’un appartement parisien en usufruit à 90% (fonc un appart valant brut 10 fois la créance, mais dont la nue propriété ne vaut que la créance). L’usufruitier décède après la saisie, vous "héritez" des 180 000 euros de l’usufruit. Ca semble particulièrement injuste, en l’occurence.

D’un autre côté, si la créance est de 200 000 euros, le même cas de figure serait très différent : il serait juste de récupérer la totalité de l’appartement, mais injuste de ne pas pouvoir récupérer l’usufruit tant que l’usufruitier existe...

Du coup, c’est très subtil comme décision.

Je n’ai pas le détail de la décision de la cour de cassation, mais je suppose que l’usufruit en question permettait la perception de loyers, et que la structure même du démembrement permettait cette saisie. J’imagine mal la saisie du droit de la grand-mère, pour rembourser les dettes des petits enfants, mais j’imagine bien la saisie de l’usufruit de la SCI familiale pour rembourser les dettes de la famille titulaire des parts sociales.

Encore une fois, c’est très délicat, et seul un avocat, en pleine possession des documents, peut vous renseigner sur ce point.

". et oui les assurance existe et la CAF verse directement le loyer au proprio meme sur fausse declaration (toit qui fuit, chauffage, electricite.... )"

Je n’ai jamais vu la caf payer pour un toit qui fuit.

Quand aux assurances, parlons en justement. Ce sont en général les assurances loyers qui demandent des conditions faramineuses. Un exemple simple en région parisienne. Un fonctionnaire de plus de 40 ans gagnant 4,5x le loyer charges comprises a été refusé par l’assurance, parce qu’il ne pouvait pas produire de caution solidaire valable. On croit réver. A plus de 40 ans, il faut encore demander à ses parents d’être caution.

Moi, lorsque j’ai loué mon logement, on a exigé à ma mère de se porter caution. Après tout c’est logique, elle gagne moins bien sa vie que moi, mais elle doit surement êter plus à l’aise pour régler mon loyer...

Pour faire jouer l’assurance, il faut prouver à nouveau que le dossier du locataire est bon. Parfois, il faut d’abord engager les procédures versle cautionnaire avant que l’assurance ne daigne considérer le non paiement du loyer. Enfin, il y a une carence.

Au final, si vous mettez bout à bout les frais d’assurances, de mise en location, de gestion si vous ne pouvez pas le faire vous même, les 1 à 3 mois de carences, vous comprendrez qu’un propriétaire peut hésiter à mettre en location s’il en est de sa poche à la fin. Pour éviter ces em...

Quand à la CAF qui verse directement au proprio meme sur fausse déclaration, peut etre. Mais j’ai aussi eu le droit à la récupération par la CAF du trop versé. Et ce n’est pas le locataire qui voit ce remboursement exigé, mais celui qui a initialement touché cet argent. C’est la perversité du système, d’ailleurs. On ne verse plus au locataire, mais directement au proprio. Seulement, si le locataire a menti, on exige le remboursement au propriétaire, en lui disant "retournez vous contre le locataire pour qu’il vous rembourse ensuite".

Encore une fois, c’est surtout un problème de confiance. Certains propriétaires n’ont plus confiance, et ne veulent plus louer. Pour ces personnes, un bail emphytéotique ou une vente d’usufruit qui transfère le risque au preneur peut être une solution pour ramener certains logements dans le circuit.

Si vous, en tant que locataire, habitez dans un taudis, exigez les travaux nécessaires, faites intervenir un huissier pour constater les dégradations. Ca vous coutera un peu d’argent, c’est sur, mais ca vous permettra de prouver que le logement n’est pas en état, et éventuellement d’obtenir en justice une mesure à l’encontre du propriétaire. Ensuite, fort de ces constations, faites les démarches nécessaires : mise en demeure, plaintes, demande d’interventions de la municipalité (qui peut déclarer un immeuble insalubre), etc... C’est sûr que d’attendre bêtement ne règle pas le problème.

Dans ce cas de figure, c’est vrai, la plupart des locataires ne savent pas, ne pensent pas, n’osent pas faire les démarches ou ne veulent pas engager les frais nécessaires à ces démarches (après tout c’est au propriéaire d’entretenir. Oui, mais s’il n’est pas prévenu, il ne devine pas. Et un constat de non habilitabilité est plus parlant sur la notion de taudis, que la remarque "c’est un taudis" de la part du locataire, qui 9 fois sur 10 veut un 3 étoiles au prix d’une tente sur la plage).

Sur l’entretien, il y a une réelle méconnaissance des droits du locataire. Mais les associations sont là pour ça, les consultations gratuites d’avocats (chaque mois) peuvent vous indiquer ce qui est possible ou non, etc...

L451-1 :

Le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.

Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction.

L451-2

Le bail emphytéotique ne peut être valablement consenti que par ceux qui ont le droit d’aliéner, et sous les mêmes conditions, comme dans les mêmes formes.

Les immeubles appartenant à des mineurs ou à des majeurs sous tutelle peuvent être donnés à bail emphytéotique en vertu d’une délibération du conseil de famille.

Lorsque les époux restent soumis au régime dotal, le mari peut donner à bail emphytéotique les immeubles dotaux avec le consentement de la femme et l’autorisation de justice.

Pour le reste Legifrance est votre ami.

Traditionnellement, le bail emphytéotique est utilisé pour la location de terrains pour permettre la construction de logements locatifs par exemple. Les immeubles ainsi créés reviennent, à la fin du bail, au propriétaire. Dans ce cas, il a été considéré qu’un canon emphytéotique symbolique suffisait.

Mais je ne vois pas où vous avez vu une impossibilité de bailler un immeuble...

Des municipalités le font. Bondues par exemple, qui veut passer un immeuble en bail emphytéotique pour faire du logement social (juin 2007). Et on parle bien d’un hotel, pas du terrain seulement.

J’ai oublié une petite chose. Je ne vois pas où vous avez vu qu’un bail emphytéotique avait de petits loyers.

Et je ne voudrais pas laisser penser qu’une solution pour avoir un loyer modéré serait de passer par un bail emphytéotique.

Initialement, la tradition faisait que ce loyer était modeste voire symbolique. Mais rien dans la loi n’impose de limite au loyer autre que celles imposées pour les usages des autres baux. Ainsi, pour une habitation, les règles de fixation des loyers sont celles du marché, avec une limitation sur l’évolution du loyer équivalente. Idem pour les baux commerciaux.

A contrario, le calcul de la valeur de l’usufruit est déterminé par la loi, et ne peut dépasser 90% de la valeur totale du bien (cas, par exemple, si l’usufruitier a moins de 30 ans).