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"il me semble pourtant que le bail emphyteotique (wikipedia) y ressemble duree minimum 18 ans"

Le bail emphytéotique ressemble au démembrement comme le contrat de mission au CDI.

Il y a quelques similitudes, et des différences non négligeables.


Primo, c’est une location avec ce que cela induit : loyer progressif dans le temps, obligation de fournir une preuve d’assurance, expulsabilité en cas de défaut d’exécution du contrat (en l’occurence en cas de non paiement pendant deux années consécutives), sous location interdite, etc...

En usufruit, vous n’êtes pas expulsable. Au pire, vous pouvez être dépossédé de votre usufruit sur dégradation grave de la valeur du bien de votre fait (ex : non entretien sévère). Vous pouvez louez le bien, le revendre (usufruit seulement bien sur). Le prix est déterminé uniquement au moment de l’acte.

Deuzio, le problème de la fiscalité du capital possédé. La propriété reste pleine pour le propritétaire, qui continue donc à déclarer le bien en pleine propriété, en cas de succession celle-ci s’effectue sur la valeur totale du bien, etc.... On obtient une réduction de la valeur vénale en raison du bail, mais pas nécessairement autant.

Tertio, les responsabilités en cas de problèmes. Le locataire peut se retourner contre le propriétaire en cas de défaut grave. Dans le cas du démembrement, l’usufruitier ne peut pas.

Quatro, les dégats / le maintien du capital. C’est compliqué, mais grosso modo, il est plus facile de se retourner contre le locataire qui n’a pas réussi à maintenir la valeur du bien dans le cadre du bail. Dans le cas du démembrement, il faut que l’usufruitier ait commis un manquement grave aux obligations de conservation du patrimoine. Le non entretien de la toiture par exemple. Mais pour les transformations qui ne remettent pas en cause la destination du bien, l’usufruitier fait ce qu’il veut. Le locataire, même emphytéotique, ne peut pas tout faire sans l’accord du proprio.

Je m’arrête là pour les différences. Faites une recherche plus pouss, mais en cherchant bien vous en trouverez d’autres.

En surface, c’est proche. Mais en surface seulement.

Au final, de votre point de vue de locataire, c’est très proche, mais vous ne tenez compte que d’une petite partie du problème.



"en tant que locataire j’ai surtout des proprios qui encaissent sans rien reparer"

C’est malheureusement souvent vrai. Mais on voit aussi beaucoup de locataires qui ne font pas les réparations d’usage (détartrage des sanitaires, changement des joints, entretien de la chaudière qui leur incombe, ...)

"la plupart des locataires ne connaissant pas leurs droits se font virer facilement"

La plupart des locataires savent qu’il n’y a pas beaucoup de raison de rupture d’un bail : la récupération pour soi-même, la vente et une inexécution grave des obligations du locataires. Et la plupart des locataires savent très bien que c’est toujours au propriétaire de prouver qu’il a bien fait les bonnes démarches en temps et en heure pour signifier un problème.

Le coup le plus classique c’est la non réclammation du recommandé. Comme le délai court après récupération du recommandé, le locataire peut justifier de la non réception de cette lettre. Et le proprio, en justice, doit prouver qu’il a fait preuve de diligence en réexpédiant un nouveau recommandé ou en faisant une remise ne main propre par l’intermédiaire d’une personne assermenté (un huissier). Sinon, peine perdue, la rupture de bail est nulle et non avenue, et le bail est reconduit pour 3 ou 6 ans suivant la durée initiale du bail.


La loi est favorable aux locataires. Ce n’est pas un mal en soi, mais parfois, ca rebute des potentiels loueurs. C’est dommage. Ces lois ont été conçues pour empêcher les abus des propriétaires, mais la réciprocité n’a pas été prise en considération.


"ceux qui ne louent pas : soit c’est pourri, soit bcp trop cher"

Si vous avez vu des apparts pourris, c’est qu’ils devaient être, justement, proposé à la location. Les proprios ne se posent pas cette question : ils mettent en loc ou non. Quand ils veulent louer, c’est pour le complément de revenus, quand ils refusent, c’est parce qu’ils n’ont pas confiance.

Les agents immobiliers ou les locataires ou la mairie en cas d’insalubrité disent "niet, vous ne pouvez pas louer ca". Mais je n’ai jamais vu un proprio dire "je ne peux pas louer, mon appart est trop pourri". En tout cas pas avant d’avoir eu, justement, cette réflexion par un agent de la mairie ou un agent immobilier.


Je connais 3 appartements quartier Opéra à Paris dont les loyers n’étaient pas déraisonnables dans le quartier. Les appartements sont en parfait état, fraichement remis au gout du jour. Mais le proprio a eu des problèmes de versement de loyers sur le premier, et depuis il ne veut plus louer les autres. Il garde ses appartements pour les preter à des amis qui passeraient éventuellement dans le coin........


Dans le bassin lémanique où j’habite maintenant, j’ai vu des apparts superbes, mais ils ne sont pas à louer en direct. Trop risqué. Il faut montrer pate blanche, avoir des recommandations certaines, des conditions faramineuses (24 mois de garantie bancaire, en sus du dépot de garantie et du loyer d’avance), tout en étant dans des prix raisonnables si on enlève ces conditions initiales. Quand on demande aux proprios pourquoi : "on a eu des problèmes de paiements des loyers, alors on veut savoir qui habite, qui sont ses relations, et avoir une garantie de remise en état". J’ai halluciné lorsque j’ai cherché un logement.

Mes propres grands parents possèdent des appartements dans Lyon qui ne sont pas loués ’pour éviter les problèmes, on a pas le temps de s’en occuper", et blablabla. C’est leur problème, mais mes amis lyonnais qui ne trouvent pas d’appartements, ca m’agace un peu.


Pour ces gens là, une entreprise qui rachète l’usufruit pour 10 ou 20 ans afin de faire de la location, c’est une solution. Ce n’est pas la solution, mais une parmi d’autres.

Après, les loyers hors de prix, il faut aussi comparer avec l’achat, refuser des loyers trop élevés, etc... L’achat à 800 euros / mois, ca dépend d’où et de ce que vous visez comme type de logement. Si vous me dites un studio quartier Opéra à Paris sur 20 ans, je ne vois pas où vous le trouvez à ce prix d’achat là (à moins de se taper la propriétaire....). Si vous me dites un 40m² à Ugine sur 20 ans, je vous dirai "désolé, mais c’est trop cher". Maintenant, si vous voulez et pouvez acheter, c’est une décision qui vous est personnelle.

"les statistiques homogénéisées dans les comptabilités nationales"

D’ordinaire vous fustigez la comparaison entre les nations parce que ces statistiques ne sont pas fiables. Je suis perdu.

Les statistiques de création/destruction d’emplois ne sont pas les mêmes entre pays, et dans un même pays, les critères peuvent variés (US par exemple). Idem pour les destructions d’emplois, les créations d’entreprise, le taux de survie à 1 an, à 5 ans, ...

Parler d’homogénéïté dans ces conditions, surtout venant de vous qui nous rappelez sans cesse que les chiffres ne sont pas fiables ..........

Le bien en nu propriété a une valeur immédiate inférieure à la pleine propriété. Cependant en cas d’abandon d’usufruit, le bien redeviendrait plein. Il ne me semble pas fondé qu’un créancier puisse saisir la nue-propriété pour se rembourser, et donc récupérer potentiellement la pleine propriété à terme.

Imaginez le topo : un usufruit à 90% de la valeur réelle, un créancier qui veut récupérer l’équivalent de 15% de la valeur réelle. Il pourrait, par saisie de la nue-propriété, récupérer in fine un bien valant 6 fois la créance. Bien sur, il faudrait attendre la fin de l’usufruit, mais tout de même.

Par contre, on ne peut pas forcer la saisie/vente en pleine propriété d’un bien démembré, mais la cour de cass a validé la saisie de l’usufruit par un créancier à fins de remboursement de la créance.

Je ne connais pas les conditions complètes de cette décision, donc à prendre avec des pincettes, mais cela pourrait être une voie de recours vous concernant. Un avocat sera plus à même de vous renseigner sur ce point (fr.misc.droit pour une réponse partielle, et le bureau d’un avocat en exercice pour une réponse complète et étayée)

Je suis surpris... et chagriné par votre présentation.


Sur la technique elle-même, je trouve dommage que vous oubliez de préciser un certain nombre de points négatifs pour le nu-propriétaire (assurances concernant le bien, les travaux, la revente de l’usufruit, ...) et l’usufruitier (financement ? risques juridiques lors de l’extinction de l’usufruit ? frais annexes du bien qui devient une propriété comme les charges, les frais de syndic, ...). Mais ce sont des détails techniques que tout bon notaire presentera à ses clients intéressés par cette technique.

Sur l’article lui même, je suis très chagriné que vous n’ayez pas rappelé en tout début de votre article que "Université du Patrimoine et Patrimoine pour tous sont des marques de la SAS Ykonne", société dont le démembrement est le fond de commerce.

C’est très dommageable de ne pas rappeler ce fait : que cet article est aussi une publicité pour votre activité.



@internaute :

pour info, le démembrement est effectivement une vieille technique. C’est d’ailleurs celle utilisée, par exemple, dans le cadre d’une succession. Le survivant peut choisir l’usufruit des biens en lieu et place de sa part de la pleine propriété.

L’intérêt, dans ce cas là, c’est que la succession suivante est "vide" puisque le survivant n’avait que l’usufruit. Lors de son décès, le démembrement cesse, sans occasionner de "remembrement", donc de frais de succession.


Dans le cas présenté, l’idée générale, c’est qu’un propriétaire refuse de louer parce qu’il ne veut pas s’emm...... avec la paperasse,le risque, .... Il vend donc l’usufruit, c’est à dire le droit d’usage du bien (contre un capital dont la valeur est proportionnelle à la durée de l’usufruit ou l’age de l’acquéreur s’il n’y a pas de durée et à la valeur vénale du bien en pleine propriété). Il récupère un capital dont il fait ce qu’il veut, mais n’a pas le droit de demander de mise à jour de cette valeur, cela reste une vente (en particulier, si les loyers potentiels augmentent fortement, il ne peut pas récupérer ce qui pourrait lui apparaitre comme un manque à gagner). En contre partie les frais de "vie" du bien ne sont plus à sa charge.

S’il veut revendre la nu propriété, il le peut, mais pour une valeur qui n’a rien a voir avec la valeur en pleine propriété.

Pour l’usufruitier, c’est l’inverse. Il récupère la possibilité d’habiter, de louer le bien, et de vendre, à son tour, cet usufruit. En contre-partie tous les frais sont à sa charge et la valeur du bien en pleine propriété est considérée comme partie de son patrimoine (il peut donc être soumis à l’ISF bien que n’étant pas propriétaire plein du bien).

Cette technique est utilisée par des sociétés immobilières qui achètent l’usufruit, pour remettre en location des biens qui restaient vides. Les proprios, eux, sont dégagés de la responsabilité de trouver les locataires, faire le bail, ...., s’affranchissent du risque de locataire ne payant pas son loyer, touchent un capital dont ils font ce qu’ils veulent. L’intérêt pour la société est de pouvoir "s’offrir" une offre locative à moindre cout, puisqu’elle ne paye que l’usufruit pour la durée voulue, l’immobilisation est moins grande, et non soumise au risque de dépréciation.

Cette technique est aussi utilisée pour réduire son ISF sans perdre son capital. on transfère l’usufruit à un tiers, la valeur pleine du bien est retranché de son capital et ajoutée à celui de l’usufruitier. Si ce transfert se fait contre rémunération, il est évident que le capital ainsi récupéré est, par contre, intégré dans le capital. Mais vous imaginez bien le principe : on transfère pour 5 ans l’usufruit d’un bien contre 20% de sa valeur, donc on a reduit son capital taxable de 80%.

@FYI :

on profitera de votre commentaire pour rappeler que les banques et assurances possèdent un patrimoine de bureaux conséquent. Or la loi ne permet pas de saisir ces bureaux pour les transformer en logement (changement de destination du bien). En outre, les travaux seraient conséquent. N’oubliez pas que les logements doivent répondre à des règles qui ne s’appliquent pas aux bureaux (les sanitaires des bureaux, par exemple, ne sont pas nécessairement privatifs, et les cuisines n’ont jamais été obligatoire dans des biens professionnels).

Sur les logements réels, les banques sont assez loueuses, justement, mais ne pratiquent pas de loyers modérés.

Je ne suis pas aussi sûr que vous ne l’êtes qu’il y ait autant de logements utilisables dans le portefeuille des banques.

Par contre des propriétaires qui refusent de louer parce que le locataire risque de dégrader, de ne pas payer, ........

On rappelera aussi que la legislation protège beaucoup le locataire en France. Un proprio ne peut pas mettre dehors un locataire quand a lui chante, c’est plutôt bien. Mais cela se retourne contre le système quand le locataire qui refuse de payer est difficilement "ejectable", ou que le locataire part en dégradant fortement le logement. Certes, ces locataires sont une minorité, mais la loi les favorisant, certains propriétaires préfèrent ne pas prendre de risque.

Le transfert de ce risque à une société, via le démembrement, est une solution à ce problème spécifique, et peut permettre de remettre sur le marché une bonne partie du parc. La société, elle, est en mesure de gérer plus efficacement ce risque, puisque disposant de plus de biens pour répartir ce risque. Entre particuliers, l’intérêt est minime compte tenu des risques (quid de la restitution d’un bien très dégradé en fin d’usufruit, par exemple ?).

@foufouille

le bail empytéotique est un bail. on reste locataire. de très longue durée (99 ans), mais locataire tout de même. On ne peut pas céder ce bail. Pour le proprio, les avantages du démembrement disparaissent, les contraintes de la location réapparaissent. Ce n’est pas du tout le même fonctionnement.

1 milliard de cadeaux seulement pour les riches.....

C’est très amusant.

Ajoutons juste, dans le cadeau "pas vraiment pour les pauvres" de la déduction des intérêts d’emprunts.

J’ai eu droit hier à la visite d’un expert en réduction d’impôts (c’est la saison, ils ont toujours une astuce à vous proposer). Dans mon cas, je pourrais en cas d’achat d’un logement bénéficier d’une déduction portant sur 8000 euros d’intérêts par an (à 40% la première année, et 20% les années suivantes).

Petit calcul rapide. En supposant que j’ai un taux à 4,80% d’intérêts hors assurance obligatoire, il faut que j’emprunte 230000 euros / 15 ans, ce qui représente un remboursement annuel de 21000 euros / an ou 200000 / 20 ans, soit 17000 euros de remboursement annuel.

Si on prend le salaire médian d’un couple, soit 2800 euros / mois ....... ca représente 51% d’endettement sur 20 ans, et 62, 5% si c’est un emprunt sur 15 ans.

Vous avez dit mesure pour les classes moyennes et inférieures ?

Pour rester dans la tolérance des banques (33% d’endettement pour le crédit immo) et bénéficier à plein régime du système qui favorise le pouvoir d’achat, il faut gagner plus de 55 000 euros nets (soit dans les 75000 bruts) annuels pour un couple avec 1 enfant, dans l’hypothèse d’un emprunt sur 20 ans (63000 dans l’hypothèse 15 ans).

Donc il faut avoir un revenu (pour un couple) aux alentours de 1,5 fois le salaire médian. On renverra la discussion à l’analyse de Copé sur le nombre de foyers gagnant plus de 4600 euros / mois, mais ca donne une idée de la cible réelle de la mesure.

Je veux bien qu’on m’explique que cette mesure va favoriser les faibles revenus dans le cadre de leur achat immobilier, mais j’aimerais qu’on m’explique jusqu’à quel niveau on est à faible revenu. à 4500 euros / mois pour un couple, sans être dans les très riche, je ne suis pas convaincu qu’on puisse encore se considérer comme un pauvre (ou alors on doit plaindre très très fortement ceux qui vivent avec 1600 euros / mois)

Encore une chose, si je peux payer 17000 euros / an de "loyer", vous croyez vraiment que les 1500 euros récupérés par année vont fondamentalement changer ma vie ? que je vais les dépenser entièrement ? Vous ne croyez pas que cette somme monstrueuse représentant, dans le cadre des hypothèses, 2,7% du revenu annuel du foyer va modifier les habitudes de consommation ?

Pour un couple gagnant le smic x 2, l’emprunt sera limité aux alentours de 70000 euros. Pas évident de pouvoir se loger à ce tarif. Donc il n’est pas évident que les revenus peu élevés puissent acheter, et donc bénéficier de la mesure.

Vous pouvez retourner le problème dans tous les sens, mais la plus grosse partie du cout de cette mesure va aller en direction des personnes disposant d’un revenu supérieur à 50000 euros par an.